Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-52/2018 по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, просили суд: 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 222,4 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 409 897 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 218,7 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 3 353 168 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 181,5 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 782 807 рублей по состоянию на 24.07.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 154,1 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 362 703 рубля по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 142,5 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 184 849 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 104,1 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 372 358 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 50,6 кв.м., этаж № 2 расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 667 063 рубля по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 50,4 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 664 426 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 52,3 кв.м., этаж № - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 665 566 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 53,4 кв.м., этаж № - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 679 564 рубля по состоянию на 24.07.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 104,7 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 380 367 рублей по состоянию на 24.07.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 44,2 кв.м., этаж № - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 562 486 рублей по состоянию на 24.07.2013 года.

Административные истцы являются собственниками указанных выше нежилых помещений.

Кадастровая стоимость нежилых помещений составляет:

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 6737416,74 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 6625328,42 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 5498386,41 рубль,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 4668326,97 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на' 17.08.2013 года в размере 4316914,95 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 3153619,97 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1532883,48 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1526824,66 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1584383,52 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1617707,08 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 3171796,46 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1339000,99 рублей.

Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считают ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы, как плательщиков налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявления административные истцы ссылаются на отчет об оценке от 10.11.2017 года № №, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки», согласно которому на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений, их рыночная стоимость составила:

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 3 409 897 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 3 353 168 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 782 807 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 2 362 703 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 2 184 849 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1 372 358 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 667 063 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 664 426 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 665 566 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 679 564 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 380 267 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 562 486 рублей.

С учетом изложенного, административные истцы считают, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им нежилых зданий. Просят требования удовлетворить.

Административные истцы, а также их представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти, министерства имущественных отношений Самарской области, ФИО12 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. 

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. 

Представитель Администрации г.о. Тольятти Самарской области в ранее представленном отзыве просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором в случае наличия доказательств недостоверности заявленной рыночной стоимости, возражало в удовлетворении заявленных требований, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административных истцов в части установления кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что административные истцы владеют вышеуказанными объектами недвижимости на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д. 54-77, т. 1).

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилых помещений составляет:

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 6737416,74 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 6625328,42 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 5498386,41 рубль,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 4668326,97 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на' 17.08.2013 года в размере 4316914,95 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 3153619,97 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1532883,48 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1526824,66 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1584383,52 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1617707,08 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 3171796,46 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1339000,99 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости /том 1 л.д.42-53/.

Административные истцы, будучи собственниками спорных нежилых помещений, являются плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г.о. Тольятти. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административные истцы, являясь собственниками нежилых помещений, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. 

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административными истцами в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 10.11.2017 года № №, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки», согласно которому на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений определена их рыночная стоимость:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 3 409 897 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 3 353 168 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 782 807 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 2 362 703 рубля,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 2 184 849 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 380 267 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 1 372 358 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 667 063 рубля,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 664 426 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года в размере 665 566 рублей,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 679 564 рубля,

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года в размере 562 486 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Тольятти Самарской области рыночная стоимость спорных объектов капитального строительства, определенная в отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в отношении объектов с КН №, №, №, №, №, №, №. 

Согласно заключению эксперта ООО «РосОценка» от 15.01.2018 года № №, рыночная стоимость нежилых помещений составляет:

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года – 1 434 047 рублей 43 копейки, 

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года –693 260 рублей, 

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года – 690 728 рублей 28 копеек, 

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013 года – 694 495 рублей 58 копеек, 

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 707 755 рублей 49 копеек, 

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года –1 441 081 рубль 56 копеек,

нежилое помещение с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года –584 771 рубль 84 копейки..

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке. 

Оценивая экспертное заключение ООО «РосОценка» от 15.01.2018 года по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке нежилых помещенийэксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемых подходов к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным вариантом использования оцениваемых объектов недвижимости будет их текущий вариант использования – универсальные торгово-офисные помещения, что отражено на странице 36 экспертного заключения.

Эксперт произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, а также доходным подходом, методом прямой капитализации, что изложено на страницах 37-38 заключения.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах 39-59.

Учитывая ретроспективный характер оценки, эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база данных по недвижимости ООО «Волга-инфо». В процессе мониторинга экспертом было выбрано объекты-аналоги торгово-офисного назначения, расположенные в г. Тольятти, в Автозаводском районе, в зоне жилой и общественно-деловой застройки, на 1 линии транспортных магистралей, площадью до 150 кв.м., т.е. наиболее близких к оцениваемым объектам по ценообразующим факторам. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. экспертом применены корректировки на торг, на этаж расположения, на площадь. 

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 59-76.

В рамках доходного подхода на первом этапе была рассчитана арендная плата методом сравнения продаж, которая составила 271 рубль за 1 кв.м..

Расчет операционных расходов проводился исходя их среднерыночных с учетом выводов, вытекающих из анализа рынка о его активности и составил в размере 17%.

Затем произведен расчет коэффициента капитализации объектов оценки на основе метода рыночной экстракции (5,95% и 5,9% в зависимости от даты оценки). Полученное значение чистого операционного дохода от единого объекта умножено на ставку капитализации, в результате чего из полученного значения рыночной стоимости единого объекта вычтена рыночная стоимость земельного участка и получена стоимость объекта оценки.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, эксперт пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости составила: 

№ - 1 434 047 рублей 43 копейки по состоянию на 17.08.2013 года;

№ - 693 260 рублей по состоянию на 17.08.2013 года;

№ - 690 728 рублей 28 копеек по состоянию на 17.08.2013 года;

№ - 694 495 рублей 58 копеек по состоянию на 17.08.2013 года;

№ - 707 755 рублей 49 копеек по состоянию на 24.07.2013 года;

№ -1 441 081 рубль 56 копеек по состоянию на 24.07.2013 года;

№ - 584 771 рубль 84 копейки по состоянию на 24.07.2013 года.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Исследовав отчет об оценке представленный суду административными истцами в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений на 17.08.2013 года и на 24.07.2013 года.

Отчет об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В отчете об оценке от 10.11.2017 года № № оценщик ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО1 определил рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, № по состоянию на 17.08.2013 года и на 24.07.2013 года.

В указанном отчете оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов. От применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. 

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации (информационная система «Центр»). В качестве объектов-аналогов выбраны 5 объектов-аналогов – торговые помещения, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров. Затем произведены корректировки на торг и на этаж расположения. Для расчетов был принят удельный показатель стоимости, приведенный к первому этажу в размере 18032,99 руб. за кв.м., ко второму этажу и выше 15508,37 руб. за кв.м., к -1 этажу 14967,38 руб. за кв.м. Определена рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах 136-155 отчета.

По состоянию на дату оценки была собрана информация о продаже и сдаче в аренду аналогичных объектов. При определении рыночной арендной ставки, оценщиком были подобраны объекты-аналоги – помещения аналогичного назначения, что и объект оценки, информация о которых была получена из базы iReal. К данным объектам применены корректировки: на торг и на этаж располодения. В результате расчета принята стоимость права пользования (аренды) 286,50 руб. за 1 кв.м. в месяц для первого этажа, 246,29 руб. за 1 кв.м. в месяц для второго этажа (и выше), и 237,80 руб. за 1 кв.м. в месяц для -1 этажа. Затем рассчитан потенциальный валовый доход, коэффициент капитализации, который составил 12,60% и определена рыночная стоимость объектов недвижимости. Определена рыночная стоимость объектов оценки на дату их оценки в рамках доходного подхода.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, определена рыночная стоимость объектов оценки:

нежилое помещение с кадастровым номером № – 3 409 897 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 3 353 168 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 2 782 807 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 2 362 703 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № – 2 184 849 рублей.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом того, что доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату их оценки не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено, суд полагает возможным принять результаты судебной экспертизы в отношении определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № и выводы отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки» от 10.11.2017 года № №, в отношении определения рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области административные истцы не обращались, датой обращения административных истцов в суд является 16.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 222,4 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 409 897 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 218,7 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 353 168 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 181,5 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 782 807 рублей по состоянию на 24.07.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 154,1 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 362 703 рубля по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 142,5 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 184 849 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 104,1 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 434 047 рублей 43 копейки по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 50,6 кв.м., этаж № 2 расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 693 260 рублей по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 50,4 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 690 728 рублей 28 копеек по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 52,3 кв.м., этаж № - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 694 495 рублей 58 копеек по состоянию на 17.08.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 53,4 кв.м., этаж № - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 707 755 рублей 49 копеек по состоянию на 24.07.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 104,7 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 441 081 рубль 56 копеек по состоянию на 24.07.2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: Нежилое помещение, площадью 44,2 кв.м., этаж № - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 584 771 рубль 84 копейки по состоянию на 24.07.2013 года.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Датой подачи административными истцами заявления в суд считать 16.11.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12.02.2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова