Дело № 3а-850/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

20 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-МКД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-МКД» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 112 435 +/- 117 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение оздоровительного летнего лагеря и зону отдыха, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, и, уточнив заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал. 

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Домодедово Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 112 435 +/- 117 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение оздоровительного летнего лагеря и зону отдыха, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнерства «Деловой союз судебных экспертов» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 036/04/2020-ЭЗ от 08 апреля 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика возражений относительно заключения экспертизы не представил. Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-10 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подверг его сомнению, в частности, указал, что вывод эксперта о рыночной стоимости земельных участков рекреационного назначения в Московской области составляет 750-1500 руб./кв. м. (стр.20) не может быть признан обоснованным и достаточным, поскольку указанный диапазон цен не сопоставлен с данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе в нарушение п. 1ФСО № 7, п.5 ФСО № 3.

Полагал, что экспертом в рамках сравнительного подхода подобраны объекты-аналоги, имеющие категорию земель «Земли особо охраняемых территорий и объектов», у которых большая часть площади расположена в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе, что может накладывать ограничения на строительство объектов капитального строительства и строений и соответственно снижать их стоимость. Данные условия не проанализированы и не учтены в расчетах.

Также в расчетах не учтено отличие объектов-аналогов № 1 и № 2 по форме участков, которое имеют вытянутую форму – узкая полоса вдоль водного объекта, что также накладывает ограничения на строительство объектов капитального строительства. Согласно правилам землепользования и застройки территории, объект оценки распложен в территориальной зоне «О-4 Зона объектов отдыха и туризма», а объект-аналог № 3 – в зоне «СХ-2 Зона, предназначенная для ведения садоводства», основными видами разрешенного использования которой не предусмотрено использование – для рекреационных целей. В связи с чем, используемые в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, что приводит к занижению стоимости объекта оценки, в нарушение п.22 ФСО № 7, п.5 ФСО № 3.

Таким образом, допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах. 

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения данные экспертом ФИО1 с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться не может исходя из следующего. 

В опровержение доводов представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно выводов о рыночной стоимости земельных участков рекреационного назначения, в заключении эксперта (стр.22) указано, что на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, то сеть диапазон цен земельных участков рекреационного использования основан на анализе большого количества предложений по продаже земельных участков. Кроме того, эксперт указал, что диапазон цен, указанный в заключении относится к локальному рынку исследуемого объекта, он базируется на анализе цен предложений за наиболее сопоставимые объекты недвижимости, предлагаемые на продажу на открытом рынке за период, предшествующий дате оценки. 

Что касается замечания представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о том, что объекты-аналоги, имеющие категорию земель «Земли особо охраняемых территорий и объектов», у которых большая часть площади расположена в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе, что может накладывать ограничения на строительство объектов капитального строительства и строений и соответственно снижать их стоимость. Из экспертного заключения и пояснений эксперта следует, что в ходе проведенного исследования подобраны объекты-аналоги, имеющие аналогичное назначение исследуемому объекту – рекреационное. Как правило, строительство капитальных объектов на землях рекреационного назначения не предполагает высокую плотность застройки, большая часть территории земельного участка рекреационного назначения приходится на парки скверы и прочее благоустройство территории, предназначенной для отдыха посетителей. На земельных участках, имеющих выход к крупным водоемам, не редко размещаются яхт-клубы и аналогичные объекты рекреационного назначения. Таким образом, нахождение земельных участков подобного назначения близ водоемов (и соответственно в водоохранных зонах) не является фактором, снижающим ликвидность и стоимость таких земельных участков, данный факт был проанализирован экспертом при проведении исследования. 

Также, нахождение объектов в водоохранных зонах и прибрежных полосах не накладывает ограничений на строительство объектов капитального строительства и строений рекреационного значения. Такие ограничения относятся к промышленным и складским объектам, сельскохозяйственным. При этом строительство объектов капитального строительства разрешено при оборудовании таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. 

Относительно довода представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об отличии объектов-аналогов № 1 и № 2 по форме участков, суд признает его несостоятельным поскольку данный факт был проанализирован экспертом при проведении исследования, введение корректировки на форму участка не требуется так как подобная ширина позволяет без каких-либо ограничений возводить необходимые объектов капительного строительства.

Что касается замечания о том, что используемые в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, то из заклчюения следует, что эксперт учел окружающие функциональные зоны (Р-5 зона отдыха, Р-3 – зона лесов, Р-1 озелененных территорий общего пользования), а также разрешенное использование земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога № 3 в рамках сравнительного подхода, наиболее эффективным использованием данного объекта, а также то, что единственно разрешенным является использование земельного участка согласно его разрешенному использованию – для размещения объектов спортивно-оздоровительного комплекса. Данное назначение сопоставимо с назначением исследуемого участка для рекреационной застройки, а потому обосновано не требует дополнительного учета при расчетах.

Таким образом, используемые в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги соответствуют объекту оценки, значение рыночной стоимости определено экспертом надлежащим образом с точки зрения существующих методик оценки и законодательства в области оценочной деятельности. 

На вызове эксперта стороны не настаивали. Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 11 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-МКД», поданное в Московский областной суд 11 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 112 435 +/- 117 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение оздоровительного летнего лагеря и зону отдыха, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>» равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-850/2020

РЕШЕНИЕ 

Резолютивная часть 

Именем Российской Федерации 

20 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-МКД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, и руководствуясь ст.249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-МКД», поданное в Московский областной суд 11 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 112 435 +/- 117 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение оздоровительного летнего лагеря и зону отдыха, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова