07RS0№-97 

дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2024 года 

<

адрес>

Прохладненский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи ФИО8

при секретаре судебного заседания – ФИО3, 

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО6, действующей на основании доверенности № № от 12.03.2024г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района КБР о признании права собственности на реконструированные помещения, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Майский районный суд КБР с исковым заявлением к Местной администрации г.

<

адрес> муниципального района КБР, в котором просит признать право собственности на нежилое помещение площадью 75,5 кв.м., реконструированное из нежилого помещения площадью 35,6 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: КБР, 

<

адрес>, и на нежилое помещение площадью 60,9 кв.м. реконструированное из нежилого помещения площадью 35 кв. м, с кадастровым №, расположенное по адресу: КБР, 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения № б/н от 24.03.2023г. ФИО1, на праве собственности принадлежит нежилое помещение, находящееся на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 35,6 кв.м, с кадастровым № и кадастровой стоимостью 655 315 руб. 49 коп., расположенное по адресу: КБР, 

<

адрес>, о чем 29.03.2023г. в Едином государственном реестре недвижимости была сделана запись регистрации за №. Кроме того, на основании договора купли-продажи от 24.03.2023г. ФИО1, на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 35 кв.м, с кадастровым № и с кадастровой стоимостью 644 270 руб. 76 коп., расположенное по адресу: КБР, 

<

адрес>, о чем 16.01.2023г. в Едином государственном реестре недвижимости была сделана запись регистрации за №.

Подготовив рабочие проекты № и № перепланировки нежилых помещений, составленных ИП ФИО4, в целях более функционального перераспределения площадей в указанных помещениях, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с соответствующими заявлениями в местную администрацию Майского муниципального района КБР, на которые местная администрация сообщила об отказе в согласовании перепланировки отсутствия разрешения на строительство и согласия собственников многоквартирного жилого дома.

Между тем, за истекшее время в результате перепланировки нежилого помещения площадью 35,6 кв.м., расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес>, за счет пристройки с отдельным входом было образовано нежилое помещение площадью 75,4 кв.м., что подтверждается техническим планом помещения, составленным 21.12.2023г. кадастровым инженером ООО ХЗГ «Кадастр», а в результате перепланировки нежилого помещения площадью 35 кв.м., расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес>, за счет пристройки с отдельным входом было образовано нежилое помещение площадью 60,9 кв.м., что подтверждается техническим планом помещения, составленным ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ООО ХЗГ «Кадастр».

Переоборудование нежилых помещений, как не затрагивает иные квартиры, то есть не нарушает права смежных сособственников, так и не преграждает подходы и подъезды к жилому дому.

Кроме того, согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, общим собранием, на котором из 58 собственников присутствовало 47, то есть 81 % общего количества, истцу было дано согласие на реконструкцию нежилых помещений № и № с пристройками для осуществления отдельного входа.

Более того, как следует из заключения от ДД.ММ.ГГГГ судебного эксперта ФИО5, являющейся также кадастровым инженером ООО ХЗГ «КАДАСТР», нежилые помещения соответствуют требованиям, предъявляемым нежилым строениям такого класса, отвечают технике безопасности, предъявляемым к таким зданиям, пожарной безопасности, СП и СНиП и нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологическим нормам СНиП, эксплуатация нежилых помещений не изменит архитектурно-планировочных решений исходного объекта, не нарушит конструктивных характеристик здания, не затронет права смежных землепользователей, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Верховного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ территориальная подсудность иска ФИО1 к Местной администрации г.

<

адрес> муниципального района КБР о признании права собственности на реконструированные помещения была изменена и дело передано для рассмотрения в Прохладненский районный суд КБР.

Истец ФИО1 и представитель ответчика – Местной администрации г.

<

адрес> муниципального района КБР надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО6 поддержала исковые требования и просила удовлетворить в полном объеме.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд находит иск подлежащим оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из ЕГРН от 29.03.2023г. ФИО1 является собственником нежилого помещения, находящееся на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 35,6 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес> нежилого помещения, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 35 кв.м, с кадастровым № расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес>.

Из заключения кадастрового инженера ООО ХЗГ «КАДАСТР» - ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения площадью 75,4 кв.м, и 69.9 кв.м., расположенные по адресу: КБР, 

<

адрес>, после произведенной реконструкций соответствуют требованиям, предъявляемым к нежилым строениям такого класса, отвечают технике безопасности, предъявляемым к таким зданиям, пожарной безопасности, СП и СНиП, в том числе СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», соответствуют основным требованиям № «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологическим нормам СНиП, предъявляемым к объектам данной категории, строительные конструкции обладают прочностью и устойчивостью, что не создает угрозу жизни и здоровью граждан, реконструкция нежилых помещений выполнена с соблюдением требований технического помещения и проекта, нарушения прав собственников близи расположенных объектов не выявлено, в связи с чем вышеуказанные нежилые помещения, относящиеся к категории капитальных строений, являются объектами недвижимости, перемещение которых невозможно без нанесения их конструкциям несоразмерного ущерба, поскольку имеют прочную связь с землей, эксплуатация нежилых помещений не изменит архитектурно-планировочных решений исходного объекта, не нарушит конструктивных характеристик здания, не затронет права смежных землепользователей, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Местную администрацию Майского муниципального района КБР с заявлением о даче разрешения на перепланировку нежилого помещения, находящееся на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 35,6 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес> нежилого помещения, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 35 кв.м, с кадастровым № расположенного по адресу: КБР, 

<

адрес>.

Письмом от 05.09.2023г. Местная администрация Майского муниципального района КБР сообщила об отказе в согласовании перепланировки указанных нежилых помещений ввиду отсутствия разрешения на строительство и согласия всех собственников многоквартирного дома.

В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Согласно ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Часть 3 ст. 16 ЖК РФ определяет, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из положений ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Понятие «реконструкция» установлено п. 14 ст. 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГрК РФ и ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие «реконструкция помещения в многоквартирном доме» не содержит.

На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения п. 14 ст. 1 ГрК РФ (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в п. 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ.

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с подп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила №) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Как указано в п. 3 Обзора ВС РФ от 13.12.2023г., изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 222 ГК РФ (п. 8 Обзора ВС РФ от 13.12.2023г.).

В силу положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как указано в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от 12.12.2023г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Из анализа частей 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих изменение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Как следует из заключений представленных истцом к нежилым помещениям пристроены пристройки и данные нежилые помещения относятся к категории капитальных строений.

Таким образом, помимо произведенной перепланировки истцом также была выполнена реконструкция фасада дома, что привело к уменьшению общедомового имущества.

При этом, соответствующее положительное решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в материалы дела не представлено.

Решения о согласии всех собственником на реконструкцию и уменьшение общего имущества собственниками многоквартирного дома не принималось (ст.ст. 36, 40 ЖК РФ).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на реконструированные помещения, в связи с чем они подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района КБР о признании за ним право собственности на нежилое помещение площадью 75,5 кв.м., реконструированное из нежилого помещения площадью 35,6 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: КБР, 

<

адрес>, и на нежилое помещение площадью 60,9 кв.м., реконструированное из нежилого помещения площадью 35 кв. м, с кадастровым №, расположенное по адресу: КБР, 

<

адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Прохладненский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья-подпись

Копия верна:

Судья Прохладненского

районного суда КБР ФИО9