Судья – Дагуф С.Е.

С/к – Бзегежева Н.Ш., Соловьева О.М., Мамий М.Р.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12.04.2017 г. Майкоп

Президиум Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Иманкулова Р.И.

членов –ФИО5, Мейстер В.М., ФИО6

при секретаре Фазыловой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8, ООО «Сармат», ФИО9 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры от 12.11.2015, заключенного между ФИО3 и ФИО1, о признании недействительной регистрации права за обоими, признании права собственности на объект незавершенного строительства и встречному иску ФИО9 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры -по кассационной жалобе представителя истца ФИО7 по доверенности ФИО10 на апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 06.12.2016.

Заслушав доклад судьи Мейстер В.М., объяснения представителя ФИО7- ФИО10, поддержавшей кассационную жалобу об отмене апелляционного определения в части отказа ФИО7 в иске, представителей ООО «Сармат» и ФИО8 – ФИО11 и ФИО12, полагавших доводы жалобы подлежащими удовлетворению, возражения представителя ФИО9- ФИО13, полагавшей апелляционное определение законным и не подлежащим отмене, президиум

У С Т А Н О В И Л:

ФИО7 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения спора, к ФИО8, ООО «Сармат», ФИО9 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры от 12.11.2015, заключенного между ФИО3 и ФИО1, о признании недействительной регистрации права за обоими, признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде 

<

адрес> кадастровым номером № в доме блокированной застройки с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Свои требования истица мотивировала тем, что 12.02.2014 заключила предварительный договор купли – продажи, полностью оплатив оговоренную договором стоимость, квартиры № 10, расположенной на земельном участке, кадастровый №, с ООО «Сармат». В настоящее время данная квартира состоит на кадастровом учете с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

<

адрес>) и расположена в многоквартирном доме (таунхаус) незавершенным строительством (отсутствуют газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и водоотведение) с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

Однако ответчик ООО «Сармат» свои обязательства по договору не исполнил, а именно, не заключил основной договор купли – продажи и не передал объект строительства ей в собственность. При этом ФИО8 незаконно зарегистрировал за собой право собственности на спорную квартиру и продал ее ФИО9

На основании изложенного, ФИО7 просила:

- признать договор купли – продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО1, 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> недействительным;

- аннулировать запись о регистрации права собственности за ФИО1 на 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

- аннулировать запись о регистрации права собственности за ФИО3 на 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

- признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства в виде 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенной по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

ФИО9 обратилась со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

признать отсутствующим право собственности у ФИО3 на 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенную по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, и признать недействительной запись о регистрации права собственности за ФИО3 на указанную квартиру, учиненную ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> за №.

Признать недействительным договор купли – продажи 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> Хутыза, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, с приведением сторон в первоначальное положение.

Признать недействительной запись о регистрации права собственности за ФИО1 на 

<

адрес>, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенную по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, учиненную в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с кадастровым номером № в доме блокированной застройки с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>.

В удовлетворении заявления ФИО1 о признании её добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером № в доме блокированной застройки с кадастровым номером 01:05:2900013:4660 на земельном участке с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, отказать за необоснованностью.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 06.12.2016 решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04.07.2016 отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО2.

В указанной части принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Сармат», ФИО3 и ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1, о признании недействительной регистрации права за ФИО3 и ФИО1, о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аул Новая Адыгея, 

<

адрес>, отказано.

В остальной части решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04.07.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель истца ФИО7 по доверенности ФИО10 просит отменить апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 06.12.2016 ввиду незаконности и оставить в силе решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04.07.2016.

В обоснование ссылается на то, что апелляционное определение вынесено с нарушением норм материального права.

Определением судьи Верховного суда Республики Адыгея от 29.03.2017 кассационная жалоба передана в президиум Верховного суда Республики Адыгея для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав участников процесса, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных решений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.02.2014 между ООО «Сармат» и ФИО14 был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, по условиям которого Общество обязалось продать, а ФИО7 купить недвижимое имущество в виде 

<

адрес>, расположенной в доме блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>. На момент заключения предварительного договора 

<

адрес> находилась в стадии строительства, установленный предварительным договором срок сдачи квартиры в эксплуатацию и срок заключения основного договора купли - продажи квартиры определен 31.05.2014. В соответствии с предварительным договором стоимость указанной квартиры - 1 

<

данные изъяты> рублей. Согласно приложению № 1 к предварительному договору квартира № 10, являющаяся объектом строительства, имеет этажность - 3, общую проектную площадь – 112 кв.м., находится в многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером №. При этом, предварительным договором предусмотрено, что окончательная площадь объекта и адрес объекта определяется после ввода объекта в эксплуатацию по данным кадастрового учета.

Со стороны ФИО7 обязательства по предварительному договору по оплате ООО «Сармат» стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты> рублей исполнены своевременно и в полном объеме. 12.02.2014 и 29.04.2014 ФИО7 было оплачено соответственно 1 

<

данные изъяты> рублей и 570 000 рублей.

Дополнительным соглашением к предварительному договору, заключенному 31.05.2015 между ООО «Сармат» и ФИО7, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры был продлен на один год, т.е. до 31.05.2016.

Однако, ООО «Сармат» до момента рассмотрения дела основной договор купли - продажи квартиры с ФИО7 не заключило, строительство дома блокированной застройки, в котором располагается предварительно оплаченная квартира ФИО7. не завершило.

Требования ФИО7 о заключении основного договора купли - продажи квартиры, предоставлении необходимых документов для государственной регистрации права собственности па квартиру ООО «Сармат» исполнены не были, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, даже в виде объекта незавершенного строительства, ООО «Сармат» ФИО7 не переданы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ФИО7 требования, исходил из того обстоятельства, что стороны достигли между собой соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя и руководствовался ст.ст. 429,487,550,554, 555 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года(ред. от 04.03.2015).

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных исковых требований ФИО7 и принимая решение об отказе в иске, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РА, исходила из того обстоятельства, что предварительный договор, заключенный между ООО «Сармат» и ФИО7, не содержит всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Также суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что бесспорных доказательств, свидетельствующих об обоснованности правопритязаний истицы на спорную квартиру, материалы дела не содержат.

Между тем, с указанными выводами суда апелляционной инстанции согласится нельзя, поскольку эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона.

Как установлено судом первой инстанции и следует из договоров 12.02.2014 года и 31.05.2015 года, несмотря на то, что договоры названы как предварительный договор и дополнительное соглашение к предварительному договору и составлены они в обеспечение обязательств по заключению договора купли- продажи, стороны согласовали условия о предмете- индивидуально –определенной квартире № 10 в многоквартирном доме № 9 по ул. Хутыза в а. Новая Адыгея и о стоимости квартиры- № рублей. Срок исполнения договора с учетом дополнительного соглашения определен 31.05.2016 года. При этом дополнительным соглашением также предусмотрено, что оно действует с момента его заключения до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Судом также установлено, что истица обязательства по внесению денежных сумм исполнила надлежащим образом в установленный предварительным договором срок и в указанном в договоре размере.

Таким образом судом первой инстанции правильно установлено, что при фактически сложившихся отношениях между ФИО7 и ООО «Сармат» предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Эти обстоятельства в судебных заседаниях представители ответчиков ООО «Сармат» и ФИО8 не отрицали, как и то обстоятельство, что до настоящего времени дом не построен и основной договор между сторонами не заключен.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.(ред. от 04.03.2015года), если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истицы о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде спорной квартиры, является законным и сделанным при правильном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а непринятие во внимание указанных обстоятельств и неприменение названных норм материального права судом апелляционной инстанции привело к отмене решения суда первой инстанции и неправильному разрешению спора.

Довод возражений ответчицы ФИО9 о том, что квартира № 2, приобретенная ею в собственность по договору купли- продажи между нею и ФИО8 и квартира № 10, которая является предметом предварительного договора – это два самостоятельных объекта, несостоятелен, поскольку, поскольку и представитель истца и представители ответчиков ООО «Сармат» и ФИО8 утверждают, что оба номера принадлежат одной квартире. Из Приложения № 1 к предварительному договору от 12.02.2014 года – технические характеристики объекта недвижимости - следует, что адрес объекта уточняется после получения разрешения на ввод дома эксплуатацию указывается в акте приема-передачи.

Довод ФИО9 о том, что спорную квартиру она приобрела по возмездной сделке и является добросовестным приобретателем также несостоятелен, поскольку из материалов дела следует, что покупая квартиру, ответчица не проявила достаточную осмотрительность. При наличии документов о наличии квартиры, сданной в эксплуатацию после завершения строительства, по факту квартира являлась недостроенной, то есть имело место явное несоответствие юридических и фактических данных, чему ответчица не дала оценки, заключая договор купли- продажи.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что ответчику ФИО8 не принадлежало право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Суд установил, что несмотря на имеющее место незавершение строительства трехквартирного дома блокированной застройки, в котором располагается, подлежащая передаче ФИО7 после завершения строительства, квартира № 2, указанный дом блокированной застройки и находящиеся в нем три квартиры, путем представления в осуществляющий государственную регистрацию прав орган, а именно в Тахтамукайский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, заведомо подложного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № №-045 от 19.12.2014, технических планов зданий, содержащих недостоверные сведения о 100 % степени готовности объектов недвижимости, и других документов, квартиры были поставлены на кадастровый учет (трехквартирный дом блокированной застройки - кадастровый №; 

<

адрес> - кадастровый №: 

<

адрес> - кадастровый №; 

<

адрес> - кадастровый №), с последующим внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации права собственности ФИО8 на указанные фактически незавершенные и не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости.

Внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО8 на квартиру № 2 с кадастровым номером № общей площадью 115,1 кв.м., находящуюся в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Россия. 

<

адрес> соответствует предназначавшейся передаче в собственность ФИО7 по предварительному договору купли - продажи от 12.02.2014 квартире № 10, ныне квартира № 2 в связи с изменением нумерации.

Указанное обстоятельство в судебных заседаниях не оспаривалось ответчиками ООО «Сармат» и ФИО8

Оформленная на имя ФИО8 по подложному разрешению на ввод в эксплуатацию и незаконно зарегистрированная при указанных выше обстоятельствах, в отсутствие правовых оснований, как завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект недвижимости - квартира № 2 с кадастровым номером № общей площадью 115,1 кв.м., находящаяся в указанном трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Россия, 

<

адрес>, в дальнейшем была отчуждена ФИО8 по договору купли - продажи ФИО9, за которой в настоящее время и зарегистрировано право собственности на нее, что подтверждается содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью о государственной регистрации права.

С учетом установленных обстоятельств, судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии оснований сохранения записи о регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО9, признал эту запись недействительной, признал недействительным договор купли- продажи между ФИО8 и ФИО9, признал отсутствующим право собственности на квартиру у ФИО8, ФИО9 и признал за ФИО7 право собственности на данную квартиру.

При этом, суд первой инстанции исходил из положений статей 309, 310 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, а сторона (истица), надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со второй стороны (застройщика ООО «Сармат»), а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Доводы суда апелляционной инстанции о многочисленных нарушениях, допущенных ответчиками ООО «Сармат» и ФИО8 при заключении договора участия в долевом строительстве, поименованного предварительным договором купли- продажи (отсутствие регистрации договора, нарушение сроков, установленных договором, отсутствие полных сведений о квартире- площади, нумерации, последующая реализация квартиры ФИО9), могут лишь свидетельствовать о допущенных ответчиками нарушениях, но не могут служить основанием для возложения ответственности на истицу за допущенные нарушения, влекущем отказ в заявленных ею исковых требованиях и не являются основанием для освобождения ответчика ООО «Сармат» от передачи в собственность истицы спорной квартиры. 

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отказе истице ФИО7 в иске не соответствует положениям норм, подлежащим применению к спорным правоотношениям, и материалам дела, следовательно, оснований, предусмотренных 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, заявленных ФИО7 у судебной коллегии не имелось.

Согласно п.4 ч.1 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с делом вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение норм материального права, апелляционное определение судебной коллегии от 06.12.2016 года подлежит отмене.

Принимая во внимание, что для исправления допущенной в применении норм материального права ошибки не требуется установления новых обстоятельств дела, исследования и оценки доказательств и, поскольку выводы, изложенные в решении суда первой инстанции от 04.07.2016 г., соответствуют установленным обстоятельствам дела и по существу спора являются правильными, оно подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, п.5 ч.1 ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 06.12.2016 отменить. Решение Тахтамукайского районного суда от 04.07.2016 года оставить в силе.

Председательствующий Р.И.Иманкулов