Дело № 3а-213/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 06 сентября 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Эсперанта» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Эсперанта» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 09.04.2018 года, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, на период с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца, приводя к необоснованному увеличению суммы налога.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования административного искового заявления поддержал.

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО2 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, на дату 09.04.2018, основанием для обращения в суд послужила реализация права административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО3 разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО4 просил требования административного искового заявления оставить на усмотрение суда. Дата постановки земельного участка на учет – 10.11.2011, участок имеет кадастровую стоимость – 

<

данные изъяты> руб. (исходя из площади земельного участка 12646 кв.м. и УПКС 

<

данные изъяты> руб./кв.м.). Кадастровая стоимость внесена в ГКН 13.04.2018 в соответствии с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости. Дата определения кадастровой стоимости - 09.04.2018. Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области №63 от 19.03.2009) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года. Оснований для внесения изменений в сведения ГКН о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Также указано, что филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», а также представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. 

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации ( подп. 7 п. 1 ст. 1) Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.06.2019 г. указано, что ООО «Эсперанта» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадь 12 646+/-984 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером № от 29.05.2019 указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 27.05.2019 составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата определения кадастровой стоимости – 09.04.2018; дата утверждения кадастровой стоимости – 13.04.2018; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 13.04.2018 № б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 13.04.2018.

Отчетом № от 03.07.2019 г., составленным оценщиком ФИО8 являющейся членом ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 09.04.2018 г.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекта оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки принимается его фактическое использование - для размещения административно-офисного здания с учетом разрешенного использования по документу – для размещения объектов торговли.

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Одним их основных критериев отбора объектов-аналогов была площадь земельного участка. В качестве единицы сравнения оценщиком был выбран 1 кв.м. площади земельного участка. Проведена корректировка по первой группе элементов сравнения по следующим элементам сравнения: на условия финансирования; на условия сделки (скидка к ценам предложений); на условия рынка (дату сделки). Оценщиком сделан вывод, о том, что по первой группе элементов сравнения проводится только корректировка на условия сделки в размере 15% в сторону уменьшения. Корректировки по первой группе элементов сравнения аналогичны для всех объектов оценки. Также проведены следующие корректировки по второй группе элементов сравнения: площадь; инженерные коммуникации; форму участка. Расчет корректировки на площадь приведен на стр. 57 Отчета. При согласовании результатов оценщик сводит воедино все данные, полученные в ходе оценки, и принимает окончательное решение о рыночной стоимости прав на объекты оценки. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемых прав на объекты через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. В рамках данного отчета, по объективным причинам, был использован только один из оценочных подходов. Анализ количества и качества использованной информации позволил оценщику сделать вывод о том, что полученная информация адекватна, достаточна и достоверна для получения корректного результата оценки. С учетом неизбежной погрешности, сопровождающей расчета, оценщик принял решение округлить полученный результат. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила. С учетом округления 

<

данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 09.04.2018.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 03.07.2019 определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 03.07.2019 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 03.07.2019 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 09 апреля 2018 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление административного истца поступило в суд 31 июля 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Эсперанта» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 09 апреля 2018 года.

Датой подачи заявления ООО «Эсперанта» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 31 июля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко