УИД 72RS0013-01-2023-008792-58

Дело № 2-1325/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 12 сентября 2024 года

Тюменский районный суд Тюменской области в составе

председательствующего судьи Марковой Р.А.,

при секретаре Валовой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1325/2024 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору, неустойки, судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по агентскому договору № 37664699 от 30 июня 2023 года в размере 214 000 руб., неустойки в размере 22 256 руб., расходов на уплату государственной пошлины в размере 5 562 руб. 56 коп.

Требования мотивированы тем, что 30 июня 2023 года между ФИО2(принципал) и ИП ФИО1 (франчайзи-партнер ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ») (агент) заключен агентский договор № 37664699, по условиям которого принципал поручил агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Согласно пункту 1.2. договора принципал обязуется выплатить вознаграждение агенту в размере и на условиях, указанных в разделе 2 договора. Агентское вознаграждение оплачивается за нахождение лица, готового приобрести объект недвижимости (покупателя). Выплата агентского вознаграждения производится принципалом путем внесения денежных средств на расчетный счет и/или в кассу агента не позднее 1 (одного) рабочего дня с подачи договора купли-продажи на регистрацию перехода права на объект недвижимости, предусмотренный дополнительным соглашением к настоящему договору по установлению размера агентского возвращения и сроков его оплаты. Согласно пункту 2.3. договора агентское вознаграждение рассчитывается в зависимости от характеристик объекта недвижимости. Согласно дополнительному соглашению к агентскому договору от 30 июня 2023 года размер вознаграждения агента по агентскому договору № 37664699 составляет 214 000 руб. В соответствии с пунктом 2.7. агентского договора обязанность по оплате агентского вознаграждения также возникает у принципала в следующих случаях: при отчуждении объекта недвижимости покупателю, найденному агентом, без участия (в обход) агента как лично принципалом, так и через аффилированных (заинтересованных) лиц принципала; при добровольном отказе принципала от сделки (расторжение основного договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращение государственной регистрации перехода права на объект недвижимости). В случаях, перечисленных в настоящем пункте, принципал обязан выплатить агенту агентское вознаграждение в полном размере в течение 5 дней с момента регистрации перехода права на объект недвижимости. Пунктом 3.1. агентского договора предусмотрено, что агент обязан: осуществить поиск потенциальных покупателей, готовых приобрести объект недвижимости у принципала на условиях и цене, определенной принципалом; организовать показы объекта недвижимости в согласованной с принципалом время; консультировать принципала по предстоящей сделке; осуществлять юридическую проверку и анализ документов, представленных принципалом и/или потенциальным покупателем объекта недвижимости, осуществить проверку потенциальных покупателей на предмет наличия исполнительных производств и банкротства; оказать содействие принципалу по сбору документов, необходимых для сделки, а также провести переговоры от имени принципала с потенциальными покупателями; рекламировать объект недвижимости путем размещения информации о продаже объекта недвижимости в сети интернет, либо иным удобным способом; по требованию принципала оказать услуги по фотографированию объекта недвижимости; организовать заключение соглашения о задатке предварительного договора купли-продажи; по требованию принципала оказать содействии при подаче документов в территориальные отделения Росреестра с целью государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и/или договора; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от принципала, в связи с исполнением настоящего договора; после проведения сделки выдать принципалу гарантийный сертификат, на условиях, указанных в положении о гарантийных обязательствах, утвержденном генеральным директором ООО «Этажи-Западная Сибирь» ФИО6 20 июня 2022 года, размещенные на сайте https://www.etagi.com/juridical-information/; принципал до подписания настоящего договора ознакомился и согласен с указанным положением. При этом, в случае неисполнения принципалом настоящего договора, в части оплаты вознаграждения, гарантийный сертификат не выдается; по требованию принципала агент обязуется предоставить услуги по ускоренной (электронной) регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, стоимость которой для принципала составляет 5 000 руб. без учета государственной пошлины. В соответствии с пунктом 4.1. договора в случае неоплаты принципалом агентского вознаграждения, в предусмотренных агентским договором срок или дополнительным соглашением к нему, принципал обязуется оплатить агенту штрафную неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить данную сумму. Согласно пункту 5.1. договора результатом услуги агента является факт нахождения агентом лица, готового приобрести объект недвижимости у принципала, что подтверждается одним из следующих документов: актом осмотра объекта недвижимости, подписанного покупателем; выпиской из ЕГРН, в которой отражен переход права собственности на объект недвижимости от принципала к покупателю, найденному агентом; дополнительным соглашением к договору купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения; отчетом агента, принятым принципалом или направленным принципалу заказным письмом. В соответствии с пунктом 5.2. договора отчет агента о проделанной работе составляется агентом в одностороннем порядке без согласования с принципалом. Отчет агента предоставляется принципалу одним из следующих способов по выбору агента: устно при личной встрече, письменно, телефонограммой, в т.ч. отправляется на электронную почту ил в личный кабинет принципала, созданный на сайте и т.д. В случае, если в течение одних суток после получения отчета агента от принципала не поступят письменные возражения на данный отчет, отчет считается принятым принципалом без каких-либо возражений и замечаний. Принципалом и агентом не предусмотрено направление друг другу каких-либо актов об оказании услуг/актов приема-сдачи услуг. Во исполнение условий агентского договора найден покупатель - ФИО5, на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Агентом организован показ объекта недвижимости, объект осмотрен покупателем, что подтверждается актом осмотра от 30 июня 2023 года. 30 июня 2023 года между ФИО2 – продавец, и ФИО5 - покупатель, заключено соглашение о задатке на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 20 июля 2023 года согласно выписке из ЕГРН переход права собственности зарегистрирован на сына покупателя – ФИО11 В нарушение пунктов 2.7., 3.2.5. агентского договора ответчик заключил договор купли-продажи с аффилированным к покупателю лицом - ФИО11 (сын покупателя). Таким образом, агент исполнил свои обязательства по агентскому договору и в соответствии с его условиями, для ответчика наступила обязанность по оплате агентского вознаграждения. На сегодняшний день задолженность перед агентом составляет 214 000 руб. В целях досудебного урегулирования спора 09 июня 2023 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия и отчет агента. Факт направления претензии и отчета агента подтверждается описью вложения в ценное письмо и отчетом об отслеживании почтового отправления. Согласно пункту 6.1. договора в случае неоплаты принципалом агентского вознаграждения в предусмотренный агентским договором срок принципал обязуется оплатить агенту штрафную неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить данную сумму. Согласно сведениям из ЕГРН регистрация перехода права от продавца к покупателю на объект недвижимости состоялась 20 июля 2023 года, таким образом, неустойка подлежит начислению с 21 июля 2023 года и по состоянию на 01 ноября 2023 года составляет 22 256 руб. 17 октября 2023 года определением мирового судьи судебного участка № 1 Калининского судебного района г. Тюмени судебный приказ от 29 сентября 2023 года, вынесенный по гражданскому делу № 2-5076/2023/1м по заявлению ИП ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежных средств отменен. В связи с подачей заявления о вынесении судебного приказа ИП ФИО1 понесла расходы на оплату государственной пошлины в размере в размере 5 414 руб. 90 коп.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском с учетом уточнения исковых требований к ИП ФИО1 о признании недействительными пунктов 2.1, 5.1 агентского договора № 37664699 от 30 июня 2023 года по продаже номер предлистинга 8888920, признании расторгнутым агентского договора № 37664699 по продаже номер предлистинга 8888920, о взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением агентского договора, в размере 50 000 руб., неустойки в размере 100 000 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа. 

Требование мотивирует тем, что пункты 2.1, 5.1 договора являются недействительными, не порождающими правовых последствий, поскольку противоречат положениям действующего гражданского законодательства, а сам договор считается расторгнутым согласно пункту 6.4 договора. 30 июня 2023 года сторонами заключен № 37664699 по продаже объекта недвижимости. Проект договора готовился ИП ФИО1 Договор заключался с целью с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 1.1 договора его предметом является поручение агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости. Пунктом 3.1 договора предусмотрен перечень обязанностей агента, направленных на достижение конечной цели, в том числе: осуществить поиск потенциальных покупателей, готовых приобрести объект недвижимости - организовать показы объекта недвижимости в согласованное с принципалом время; - консультировать принципала по предстоящей сделке, осуществлять юридическую проверку и анализ документов, представленных принципалом и/или потенциальных покупателей объекта недвижимости; осуществить проверку потенциальных покупателей на предмет наличия исполнительны производств и банкротства; оказать содействие принципалу по сбору документов, необходимых для сделки, а также провести переговоры от имени принципала с потенциальными покупателями; рекламировать объект недвижимости путем размещения информации о продаже объекта недвижимости в сети Интернет, либо иным удобным способом; по требованию принципала оказать услуги по фотографированию объекта недвижимости; организовать заключение соглашения о задатке/предварительного договора купли продажи; по требованию принципала подготовить основной договор купли-продажи объекта недвижимости; по требованию принципала оказать содействии при подаче документов в территориальные отделения Росреестра с целью государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и/или договора; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от принципала, в связи исполнением настоящего договора. 

Исходя из изложенных в нем условий, договор является возмездным агентским договором, положения о котором регулируются гражданским законодательством. Полагает, что обязательства по договору агентом не исполнены. При этом из пункта 2.1 подготовленного истцом договора следует, что агентское вознаграждение оплачивается за нахождение лица, готового приобрести объект недвижимости (покупателя). В то же время согласно пункту 5.1 договора результатом услуги агента является факт нахождения агентом лица, готового приобрести объект недвижимости у принципала, что подтверждается одним из следующих документов: актом осмотра объекта недвижимости, подписанной покупателем; выпиской из ЕГРН, в которой отражен переход права собственности на объект недвижимости от принципала к покупателю, найденному агентом; дополнительным соглашением к договору купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения; отчетом агента, принятым принципалом или направленным принципалу заказным письмом. Из изложенного следует, что при подготовке договора в пунктах 2.1. 5.1 истцом были нарушены общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорных обязательствах, поскольку данные пункты договора не соответствуют цели (наименованию) договора, предмету договора и не соответствую отраженным в договоре обязательствам агента. Положения пунктов 2.1, 5.1 договора являются ничтожными, поскольку в них истец фактически установил обязанность ответчика выплатить агентское вознаграждение за выполнение агентом только одного обязательства из их перечня, указанного в договоре, а именно – поиск лица, готового приобрести объект недвижимости (покупателя). При этом выполнение/невыполнение агентом иных обязательств по договору, исходя из его условий, фактически не влечет наступления обязанности принципала по оплате агентского вознаграждения. Полагает, что суду необходимо дать оценку добросовестности ИП ФИО1 при подготовке ею договора, а также прийти к выводу о том, что воля ответчика при заключении договора была направлена на оплату агентского вознаграждения за весь объем услуг агента по договору, целью и результатом которых явилась бы продажа объекта. Указывает, между ответчиком и покупателем ФИО5 30 июня 2023 года при содействии агента было заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны соглашения приняли на себя, в числе прочих, обязательства заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 07 июля 2023 года. По условиям данного соглашения при неисполнении его продавцом задаток возвращается покупателю в двойном размере. Соглашение о задатке полностью составлялось истцом. Сразу же после заключения между ответчиком и ФИО5 соглашения о задатке, а именно, 01 июля 2023 года, ответчику стало известно, что агент отсутствует в г. Тюмени, так как она выехала в отпуск за пределы Российской Федерации. По указанной причине агент не имеет возможности подготовить основной договор купли-продажи до 07 июля 2023 года и сопровождать регистрацию сделки в Росреестре. Вышеуказанное подтверждается скринами со страницы ИП ФИО1 в социальной сети Instagram, подтверждающим, что на планируемую дату заключения основного договора купли-продажи агент с семьей находилась в путешествии по европейским странам, в связи с чем не имела возможность исполнять свои обязанности по договору. О своем выезде в отпуск агент ответчика не уведомила, функции сопровождения сделки по объекту ответчика какому-либо иному замещающему лицу в порядке пункта 3.3 договора не передала, что свидетельствует о недобросовестном исполнении агентом своих обязанностей. Начиная с 01 июля 2023 года принципал неоднократно обращалась к агенту, ее представителю ФИО3, франчайзеру - ООО «Этажи - Западная Сибирь», посещала на личном приеме генерального директора франчайзера - ФИО6, с требованием оказания ей содействия по дальнейшему сопровождению сделки - подготовке основного договора купли-продажи объекта, сдачи документов для регистрации в Росреестре, в том числе путем предоставления ответчику другого специалиста. Данный факт подтверждается детализацией телефонных переговоров, а также может быть подтвержден аудиозаписями телефонных переговоров горячей линии франчайзера, а также свидетельскими показаниями руководителя франчайзера. Однако до 06 июля 2023 года принятыми ответчиком мерами положительного результата достичь не удалось, основной договор купли-продажи ни агентом, ни франчайзером подготовлены не были, регистрация его в Росреестре не состоялась, сделка по продаже объекта была сорвана по вине агента в связи с нарушением им своих обязательств по договору. Одновременно у ответчика возник риск наступления обязательств по возврату продавцу задатка в двойном размере. В данной связи, нарушения агентом условий договора ответчик считала существенными, поскольку на предполагаемую дату заключения основного договора купли-продажи ответчик была лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По этим причинам ответчиком было принято решение о расторжении агентского договора связи с неисполнением агентом обязательств по нему. В соответствии с пунктом 6.4 договора любая сторона вправе в одностороннем порядке отказать от исполнения договора, направив письменное уведомление другой стороне не позднее чем за 10 дней до даты планируемого отказа от договора. 06 июля 2023 года ответчик уведомил истца о расторжении агентского договора, что подтверждается копией письма со штампом регистрации франчайзера. Следовательно, договор расторгнут сторонами с 17 июля 2023 года. Однако принятые ответчиком меры по внесудебному расторжению договора положительно результата не принесли. 26 июля 2023 года ИП ФИО1 в адрес ответчика был направлен отчет к договору и досудебная претензия с требованием оплатить агентское вознаграждение в размере 214 000 руб. Отчет агента ответчиком не принят, в адрес истца направлены возражения со встречной претензией и требованием расторжения договора. По вине агента ФИО2 понесла убытки в размере 50 000 руб., обусловленные возвратом ФИО5 задатка в двойном размере.

Определением Калининского районного суда г. Тюмени от 10 января 2024 года гражданское дело передано по подсудности в Тюменский районный суд Тюменской области.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) (Далее - истец) ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представила возражения, в которых просила в удовлетворении встречного иска отказать. 

Представитель истца ИП ФИО1 в судебном заседании поддержал требования исковые требования ИП ФИО1, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) (далее - ответчик) ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении иска ИП ФИО1 отказать. Поддержала доводы встречного иска, просила его удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании встречное исковое заявление поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить. В удовлетворении иска ИП ФИО1 просил отказать.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Третье лицо ФИО13 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Представитель третьего лица ООО «Этажи-Западная Сибирь» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при надлежащем извещении дело рассмотрено при установленной явке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 июня 2023 года между ФИО2(принципал) и ИП ФИО1 (франчайзи-партнер ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ») (агент) заключен агентский договор №37664699, по условиям которого принципал поручил агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Согласно пункту 1.2. договора принципал обязуется выплатить вознаграждение агенту в размере и на условиях, указанных в разделе 2 договора. 

Согласно пункту 2.1 договора агентское вознаграждение оплачивается за нахождение лица, готового приобрести объект недвижимости (покупателя). Выплата агентского вознаграждения производится принципалом путем внесения денежных средств на расчетный счет и/или в кассу агента не позднее 1 (одного) рабочего дня с подачи договора купли-продажи на регистрацию перехода права на объект недвижимости, предусмотренный дополнительным соглашением к настоящему договору по установлению размера агентского возвращения и сроков его оплаты. 

Согласно пункту 2.3. договора агентское вознаграждение рассчитывается в зависимости от характеристик объекта недвижимости. 

Согласно дополнительному соглашению к агентскому договору от 30 июня 2023 года размер вознаграждения агента по агентскому договору № 37664699 составляет 214 000 руб.

Анализируя заключенный между сторонами договор, принимая во внимание его буквальное содержание слов и выражений, суд считает его смешанным, содержащим элементы как агентского договора, так и возмездного оказания услуг.

Согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно пункту 1 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, при этом каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания исполнения обязательства возлагается на обязанное исполнить данное обязательство лицо в соответствии с заключенным с принципалом договором.

Пунктом 3.1. агентского договора предусмотрено, что агент обязан: осуществить поиск потенциальных покупателей, готовых приобрести объект недвижимости у принципала на условиях и цене, определенной принципалом; организовать показы объекта недвижимости в согласованной с принципалом время; консультировать принципала по предстоящей сделке; осуществлять юридическую проверку и анализ документов, представленных принципалом и/или потенциальным покупателем объекта недвижимости, осуществить проверку потенциальных покупателей на предмет наличия исполнительных производств и банкротства; оказать содействие принципалу по сбору документов, необходимых для сделки, а также провести переговоры от имени принципала с потенциальными покупателями; рекламировать объект недвижимости путем размещения информации о продаже объекта недвижимости в сети интернет, либо иным удобным способом; по требованию принципала оказать услуги по фотографированию объекта недвижимости; организовать заключение соглашения о задатке предварительного договора купли-продажи; по требованию принципала оказать содействии при подаче документов в территориальные отделения Росреестра с целью государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и/или договора; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от принципала, в связи с исполнением настоящего договора; после проведения сделки выдать принципалу гарантийный сертификат, на условиях, указанных в положении о гарантийных обязательствах, утвержденном генеральным директором ООО «Этажи-Западная Сибирь» ФИО6 20 июня 2022 года, размещенные на сайте https://www.etagi.com/juridical-information/; принципал до подписания настоящего договора ознакомился и согласен с указанным положением. 

При этом, в случае неисполнения принципалом настоящего договора, в части оплаты вознаграждения, гарантийный сертификат не выдается; по требованию принципала агент обязуется предоставить услуги по ускоренной (электронной) регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, стоимость которой для принципала составляет 5 000 руб. без учета государственной пошлины. 

Согласно пункту 5.1. договора результатом услуги агента является факт нахождения агентом лица, готового приобрести объект недвижимости у принципала, что подтверждается одним из следующих документов: актом осмотра объекта недвижимости, подписанного покупателем; выпиской из ЕГРН, в которой отражен переход права собственности на объект недвижимости от принципала к покупателю, найденному агентом; дополнительным соглашением к договору купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения; отчетом агента, принятым принципалом или направленным принципалу заказным письмом. 

В соответствии с пунктом 5.2. договора отчет агента о проделанной работе составляется агентом в одностороннем порядке без согласования с принципалом. Отчет агента предоставляется принципалу одним из следующих способов по выбору агента: устно при личной встрече, письменно, телефонограммой, в т.ч. отправляется на электронную почту ил в личный кабинет принципала, созданный на сайте и т.д. В случае, если в течение одних суток после получения отчета агента от принципала не поступят письменные возражения на данный отчет, отчет считается принятым принципалом без каких-либо возражений и замечаний. Принципалом и агентом не предусмотрено направление друг другу каких-либо актов об оказании услуг/актов приема-сдачи услуг. 

Согласно акту осмотра найденных агентом объектов недвижимости от 30 июня 2023 года осмотр объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, осуществлен ФИО5 30 июня 2023 года. 

30 июня 2023 года между ФИО2 и ФИО5 заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 07 июля 2023 года включительно выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на следующее недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 64,6 кв.м, кадастровый №. Цена объекта недвижимости составляет 6 600 000 руб. В доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель перечисляет, а продавец принимает в качестве задатка сумму в размере 50 000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей в рамках настоящего соглашения. 

30 июня 2023 года ФИО2 и ФИО5 заключили протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно отчету к агентскому договору № 37664699 от 30 июня 2023 года 30 июня 2023 года между ФИО2 и ИП ФИО1 (франчайзи-партнер ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ») заключен агентский договор №37664699. По условиям указанного договора принципал поручил агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Агент совершил следующие действия, направленные на продажу объекта недвижимости: агент подготовил описание объекта недвижимости; агент разместил объявления о продаже объекта недвижимости на сайте www.etagi.com и на иных интернет-площадках по продаже объектов недвижимости; агентом найдены потенциальные покупатели на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № - ФИО5; агент организовал показ объекта недвижимости; агент провел переговоры с потенциальными Покупателями объекта недвижимости с целью заключения договора купли-продажи; агент оказал консультацию принципалу по предстоящей сделке с объектом недвижимости, включая юридическую проверку и анализ документов, представленных покупателями объекта не движимости, проверку покупателей объекта недвижимости на предмет наличия исполнительных производств, банкротства, судебных решений с участием покупателей объекта недвижимости, действительности паспорта; агент подготовил соглашение о задатке, протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости и пр.

Между тем, услуги ИП ФИО1 по агентскому договору №37664699 от 30 июня 2023 года ФИО2 оплачены не были.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Проверяя доводы встречного иска ФИО2 о том, что услуги не были оказаны ИП ФИО1 в полном объеме в связи с недобросовестным исполнением агентом своих обязанностей, суд отмечает следующее.

В связи с нарушением пункта 3.1 агентского договора № 37664699 от 30 июня 2023 года 06 июля 2023 года ФИО2 в адрес ИП ФИО1, ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ» направлены заявления о расторжении договора на основании пункта 6.4 договора. 

Согласно претензии № 121 от 26 июля 2026 года, направленной ИП ФИО1 в адрес ФИО2, 30 июня 2023 года между ФИО2 и ИП ФИО1 (франчайзи-партнер ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ заключен агентский договор № 37664699. По условиям указанного договора принципал поручил агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Согласно дополнительному соглашению к агентскому договору размер вознаграждения агента по агентскому договору № 37664699 составляет 214 000 руб. 

Во исполнение условий агентского договора найден покупатель - ФИО5, на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Агентом организован показ объекта недвижимости, объект осмотрен покупателем, что подтверждается актом осмотра от 30 июня 2023 года. 30 июня 2023 года между ФИО2 – продавец, и ФИО5 - покупатель, заключено соглашение о задатке на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

20 июля 2023 года переход права собственности зарегистрирован на сына покупателя – ФИО11

В нарушение пунктов 2.7, 3.2.5 агентского договора ФИО2 заключила договор купли-продажи с аффилированным к покупателю лицом - ФИО11 - сыном ФИО5

Таким образом, агент исполнил свои обязательства по агентскому договору и в соответствии с его условиями для ФИО2 наступила обязанность по оплате агентского вознаграждения. На сегодняшний день задолженность перед агентом, составляет 214 000 руб.

Из претензии ФИО2, направленной в адрес ИП ФИО1, следует, что 06 июля 2023 года в связи с неисполнением агентом пункта 3.1 агентского договора № 37664699 от 30 июня 2023 года в адрес ИП ФИО1 в соответствии с пунктом 6.2 договора направлено заявление о его расторжении. Основаниями для расторжения договора послужило именно бездействие со стороны агента, уклонение его от исполнения своих обязательств по договору, что может быть при необходимости доказано в суде. В данной связи изложенные в претензии доводы о полном исполнении агентом его обязанностей, предусмотренных договором, не соответствуют действительности. 

Из встречного иска ФИО2 следует, что после заключения между ФИО2 и ФИО5 соглашения о задатке, а именно, 01 июля 2023 года, ей стало известно, что агент отсутствует в г. Тюмени, так как она выехала в отпуск за пределы Российской Федерации. По указанной причине агент не имеет возможности подготовить основной договор купли-продажи до 07 июля 2023 года и сопровождать регистрацию сделки в Росреестре. О своем выезде в отпуск агент ее не уведомила, функции сопровождения сделки по объекту ответчика какому-либо иному замещающему лицу не передала. Начиная с 01 июля 2023 года ФИО2 неоднократно обращалась к агенту, ее представителю ФИО3, франчайзеру - ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ, посещала на личном приеме генерального директора франчайзера - ФИО6, с требованием оказания ей содействия по дальнейшему сопровождению сделки - подготовке основного договора купли-продажи объекта, сдачи документов для регистрации в Росреестре, в том числе путем предоставления ответчику другого специалиста. Однако до 06 июля 2023 года основной договор купли-продажи ни агентом, ни франчайзером подготовлены не были, регистрация его в Росреестре не состоялась, сделка по продаже объекта была сорвана по вине агента. Одновременно у ответчика возник риск наступления обязательств по возврату продавцу задатка в двойном размере. В данной связи, нарушения агентом условий договора ФИО2 считала существенными, поскольку на предполагаемую дату заключения основного договора купли-продажи ответчик была лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По этим причинам ответчиком было принято решение о расторжении агентского договора связи с неисполнением агентом обязательств по нему. По вине агента ФИО2 понесла убытки в размере 50 000 руб., обусловленные возвратом ФИО5 задатка в двойном размере.

Между тем, из материалов дела следует, что 03 июля 2023 года ФИО2 обратилась на горячую линию ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ» с требованием о замене риелтора в связи с тем, что ИП ФИО13 находился в отпуске. 

Согласно пункту 7.2.1 регламента по работе с продавцом от 2023 года при поступлении звонка от собственника объекта в контакт-центр с просьбой сменить риелтора, специалистом контакт-центра создается задача в МТ на перевод объекта на указанного клиентом риелтора. Данная задача передается в работу в службу качества. В заявке, прикрепляется звонок клиента и в течение 24 часов решается вопрос по переводу. При поступлении перевода служба качества направляет уведомление риелтору с кого переводят объект, при получении согласия на перевод от риелтора, объект переводится сразу. Если от клиента поступает жалоба на риелтора, то для дальнейшей работы объект закрепляется за менеджером, принимается решение о переводе объекта внутри группы. 

Согласно пункту 7.3 регламента по работе с продавцом от 2023 года, если риелтор сам решает передать объект другому риелтору, вопрос решается между ними самостоятельно по взаимной договоренности, в том числе о размере компенсации.

ИП ФИО7 был заменен на ФИО8, являющегося менеджером отдела продаж ООО «ЭТАЖИ-ЗАПАДНАЯ СИБИРЬ».

03 июля 2023 ФИО8 связался с ФИО2 что подтверждается детализацией звонков с номера телефона + 

<

***>, принадлежащего ФИО8

04 июля 2023 года ФИО2 сообщила ФИО8 о том, что они записались к нотариусу для подготовки необходимых документов. Также ФИО8 связывался в этот день с ответчиком посредством телефонного звонка, продолжительностью 4 минуты 06 секунд.

05 июля 2027 года ФИО8 также связывался с ФИО2 посредством телефонного разговора, продолжительностью 3 минуты 01 секунда.

В судебном заседании ФИО12 пояснил, что ФИО13 заменили на него, он в дальнейшем сопровождал сделку и взаимодействовал с ответчиком, запрашивал необходимые документы и был готов самостоятельно приехать забрать документы, однако ответчик затягивала время и находила различные отговорки. 

06 июля 2023 года ФИО8 связывался с ФИО2 в 13 часов 14 минут продолжительностью 8 минут 26 секунд, в 14 часов 06 минут продолжительностью 0 минут 22 секунд, в 14 часов 16 минут продолжительностью 3 минуты 02 минуты, в 17 часов 11 минут ФИО8 отправил ответчику сообщение в мессенджере WhatsApp о том, что свободное время для ячейки есть 12:00, 13:00, в 17 часов 16 минут ФИО8 отправил ответчику сообщение в мессенджере WhatsApp о том, что для подготовки договора купли-продажи нужна карточка ИП. 

Указанное свидетельствует о том, что стороны готовились заключить договор купли-продажи 07 июля 2023 года, а также о том, что агентом было учтено пожелание ФИО2 заключить договор в качестве индивидуального предпринимателя, а не физического лица. 

Ссылки ФИО2 на то, что в период с 06 июля 2023 года по 07 июля 2023 года она общалась с ФИО9 по поводу расторжения соглашения о задатке, с учетом изложенных выше обстоятельств, признаются судом несостоятельными.

Между тем, ФИО2 позвонила ФИО13 и сообщила о желании расторгнуть агентский договор № 37664699 от 30 июня 2023 года.

07 июля 2023 года ФИО2 заключила с ООО «ЕДИНЫЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» договор возмездного оказания услуг № 252 на продажу объекта недвижимости, согласно которому исполнитель обязуется по заданию заказчика совершить юридические и иные действия по поиску покупателя на объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 64,6 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а заказчик обязуется выплатить вознаграждение за совершенные исполнителем указанного действия. 

07 июля 2023 года между ИП ФИО2 и ФИО11 заключено соглашение о задатке, согласно которому покупатель обязуется оплатить продавцу задаток в размере 50 000 руб. в счет обеспечения выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи.

17 июля 2023 года между ИП ФИО2 и ФИО11 заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 64,6 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Однако согласно сведениям Комитета записи актов гражданского состояния Администрации г. Тюмени от 14 декабря 2023 года ФИО11 является сыном ФИО4 (ФИО11) Л.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, найденной агентом по агентскому договору № 37664699 от 30 июня 2023 года. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Учитывая, что ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения с родственником покупателя, найденного агентом по агентскому договору № 37664699 от 30 июня 2023 года, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные агентским договором услуги фактически агентом оказаны. Согласно правилам агентирования, с которыми ответчик была ознакомлена, агентское вознаграждение оплачивается за нахождение агентом лица, готового приобрести объект недвижимости. Факт нахождения такого лица, подтверждается актом осмотра.

Тот результат, на который рассчитывала ФИО2 при заключении с ИП ФИО1 агентского договора - продажа нежилого помещения - достигнут, следовательно, у ответчика возникла обязанность по оплате оказанных ей услуг.

В силу пункта 3.2.5 агентского договора принципал обязан не заключать договор купли-продажи с лицом, найденным агентом, без участия агента (в обход агента). Об отказе от исполнения договора ФИО2 уведомила истца после того, как покупатель был найден, что нельзя расценивать как добросовестное поведение.

То обстоятельство, что истцом не был оказан весь комплекс услуг, приведенных в агентском договоре, связано непосредственно с действиями самой ФИО2, которая добровольно отказалась от исполнения агентского договора, а, соответственно, и получения данных услуг.

Сам по себе факт того, что соглашение о задатке было расторгнуто и задаток возвращен, в данном случае, не могут служить поводом для отказа во взыскании задолженности, поскольку договор купли-продажи фактически был заключен с лицом, состоящем в близких родственных отношениях с найденным агентом покупателем.

Таким образом, ввиду того, что к моменту направления ФИО2 истцу уведомления об отказе от исполнения агентского договора истец нашел ответчику лицо, готовое приобрести объект недвижимости, такой отказ принципала от исполнения договора в соответствии с условием договора не может освобождать его от обязанности произвести выплату агентского вознаграждения, в связи с чем требования первоначального иска о взыскании задолженности по агентскому договору № 37664699 от 30 июня 2023 года в размере 214 000 руб. подлежат удовлетворению. 

Согласно пункту 6.1. договора в случае неоплаты принципалом агентского вознаграждения в предусмотренный агентским договором срок принципал обязуется оплатить агенту штрафную неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить данную сумму. 

Из материалов дела следует, что регистрация перехода права от продавца к покупателю на объект недвижимости состоялась 20 июля 2023 года.

Таким образом, исходя из того, что ИП ФИО1 заявлен период неустойки с 21 июля 2023 года по 01 ноября 2023 года, неустойка составляет 22 256 руб. (214 000 руб. ? 104 ? 0,1 %) и подлежит взысканию с ФИО2 в полном объеме. 

Действующим законодательством предусмотрен зачет государственной пошлины, в частности, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при возвращении заявления о выдаче судебного приказа либо при отмене судебного приказа уплаченная государственная пошлина засчитывается в счет подлежащей уплате государственной пошлины в случае повторного обращения с заявлением о выдаче судебного приказа либо при предъявлении иска.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве», следует, что в случае возвращения заявления о выдаче судебного приказа, отказа в его принятии уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению взыскателю в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации. В случае обращения с исковым заявлением (заявлением) уплаченная государственная пошлина может быть зачтена в счет подлежащей уплате государственной пошлины за подачу искового заявления (заявления) (пп. 13 п. 1 ст. 333.20, пп. 7 п. 1 ст. 333.22 НК Российской Федерации).

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 147 руб. 66 коп., при подаче заявления о выдаче судебного приказа -5414 руб. 90 коп., что подтверждается платежными поручениями № 1548 от 28 августа 2023 года и № 2086 от 01 ноября 2023 года. 

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 5 562 руб. 56 коп.

Поскольку ФИО2 не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что предусмотренные агентским договором услуги фактически агентом не оказаны или оказаны не в полном объеме, учитывая, что при подписании договора ответчик соглашался с их условиями, действуя по своей воле и в своем интересе, суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления.

Руководствуясь Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», ст.ст. 55-56, 67, 71, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору, неустойки, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (дата рождения: 28 апреля 1971 года, паспорт гражданина РФ №) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (дата рождения: 26 августа 1977 года, ИНН 

<

***>) задолженность по агентскому договору №37664699 от 30 июня 2023 года в сумме 214000 рублей, неустойку в сумме 22256 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5562,56 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Мотивированное решение суда составлено 08 ноября 2024 года.

Судья Р.А. Маркова