К делу № 2-1383/2023 УИД: 23RS0013-01-2023-001277-54

Решение

именем Российской Федерации

город Гулькевичи 16 октября 2023 года 

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Хайрутдиновой О.С.,

при секретаре Полухиной Е.И.,

с участием представителя истца – ответчика ФИО1, доверенность от 01.04.2023,

ответчика-истца ФИО2

представителя ответчика – истца ФИО3, доверенность № от 18.07.2023,

представителя третьего лица, К.А.А., доверенность № от 04.07.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, встречному иску ФИО2 к ИП ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости, 

Установил:

ИП ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, а именно просит признать предварительный договор купли-продажи от 28.12.2021, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО4 Основным договором купли - продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый № и объекта незавершенного строительства степенью готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ИП ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости, а именно просит признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 28.12.2021 года земельного участка, площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания и функционирования здания склада, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности объекта: 86%, общей площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, заключенный между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО4.

В обоснование иска ИП ФИО4 указал в заявлении, что между ним и ФИО2 28.12.2021 заключен Предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый № и объекта незавершенного строительства степенью готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. На основании данного договора 28.12.2021 ИП ФИО4 была осуществлена в полном объеме оплата вышеназванных объектов недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей. Объект недвижимости и участок переданы ИП ФИО4 до подписания Договора. Далее ИП ФИО4 и ООО «Виктория» заключен договор аренды здания склада от 01.12.2022. В соответствии с актами оказанных услуг с января по ноябрь 2022 года ООО «Виктория» использовала здание по данному Договору аренды и осуществляло оплату арендных платежей. В силу положений раздела 2 Договора срок заключения основного договора купли- продажи установлен сторонами: в течение одного календарного месяца с момента государственной регистрации сервитута смежного земельного участка, установленного заочным решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 23.07.2021 по делу 2-215/2021. Указанное решение не обжаловано и вступило в законную силу 23.08.2021. Вместе с тем, ответчиком до настоящего момента не представлена информация об осуществлении государственной регистрации сервитута смежного земельного участка. В соответствии с разделом 3 Договора, последний не может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке. Ни в досудебном ни в судебном порядке Договор сторонами не оспаривался. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из сложившихся отношений между Истцом и Ответчиком, стороны при исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренных Предварительным договором. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости. В связи с чем, предварительный договор от 28.12.2021 должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, так как в данном случае истец со своей стороны исполнил обязательства: уплатил полную стоимость объекта и участка, несет расходы по содержанию с момента их передачи, расходы по оплате коммунальных платежей, налогов, а ответчик осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости. В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст. 554, ст. 55 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю по договору, и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Таким образом из содержания предварительного договора купли-продажи от 28.12.2021 следует, что стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли-продажи. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи имущества, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но и покупатель также произвел оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а ответчик произвел передачу недвижимого имущества истцу во владение.

В дополнение к заявленным требованиям истец указал, что перед покупкой склада 14.10.2021г. выезжали осмотреть склад Т.Р.В. (компаньон ФИО4 на территории Краснодарского края) и лично ФИО4 На месте осмотра их встречали А.С.И. и С.Р.А. (муж ФИО2). Показывал склад непосредственно С.Р.А. ФИО4 специально прилетал для осмотра. Согласно прилагаемой выписке из ЕГРИП, основным видом деятельности ИП ФИО4 является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В указанных целях ИП ФИО4 и приобретались вышеназванные здание склада и земельный участок. Согласно паспортным данным, а также прилагаемой выписке из ЕГРИП местом прописки и постоянного проживания ФИО4 является: 

<

адрес>. Компаньоном ФИО4 на территории Краснодарского края является Т.Р.В., который в 2021 году познакомил его с А.С.И. Последний и предложил ФИО4 приобрести здание склада и земельный участок, принадлежащие ФИО2 Данные объекты перед их приобретением были осмотрены ФИО4 совместно с представителем ФИО2 С.Р.А., а также А.С.И., которому в дальнейшем, а именно 25.12.2021 ФИО2 была выдана нотариальная доверенность на право продажи объекта и земельного участка, а также получения денежных средств как по предварительному, так и по основному договору купли продажи. Поэтому ФИО4 имея информацию об указанной доверенности, по поручению А.С.И. перечислил денежные средства за данные объекты его сыну А.А.С. ФИО4 согласно прилагаемой справке серия МСЭ-2020 №, является инвалидом второй группы, и, в силу состояния физического здоровья, периодически проходит как амбулаторное, так и стационарное лечение, ввиду чего на территории Краснодарского края осуществляет свою предпринимательскую деятельность через партнера Т.Р.В. ФИО4 перечислил денежные средства Т.Р.В., который впоследствии перечислил указанные средства в размере 2 380 000 рублей на банковскую карту А.А.С., что подтверждено чеками по операциям по карте, а также передал А.С.И. денежные средства в размере 620 000 рублей нарочно. Указанные средства А.С.И. передал ФИО2 в полном объеме. По факту получения денег, ФИО2 28.12.2021 составлен и подписан предварительный договор, расписка в получении денежных средств, а также нотариальное согласие супруга на продажу объекта и участка, которые через Т.Р.В. были переданы ФИО4 Таким образом, на основании данного договора до 28.12.2021 ИП ФИО4 была осуществлена оплата вышеназванных объектов недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей, то есть в полном объеме. Объект недвижимости и участок переданы ИП ФИО4 до подписания Договора. Далее ИП ФИО4 и ООО «Виктория» был заключен договор аренды здания склада от 01.12.2022. Размер арендной платы составляет 84 756 рублей. В соответствии с актами оказанных услуг с января по ноябрь 2022 года ООО «Виктория» использовала здание по данному Договору аренды и осуществляло оплату арендных платежей. В силу положений раздела 2 Договора срок заключения основного договора купли- продажи установлен сторонами: в течение одного календарного месяца с момента государственной регистрации сервитута смежного земельного участка, установленного заочным решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 23.07.2021 по делу №. Указанное решение не обжаловано и вступило в законную силу 23.08.2021. Вместе с тем, ответчиком до настоящего момента не представлена информация об осуществлении государственной регистрации сервитута смежного земельного участка. Как стало известно ИП ФИО4 согласно информации, содержащейся в ЕГРН, в настоящий момент в ЕГРН неустановленным лицом безосновательно внесена запись о регистрации права собственности А.Н.А. на вышеназванные объект недвижимости и земельный участок. 

Во встречном исковом заявлении ФИО2 указала, что согласно предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 28.12.2021 года, ИП ФИО4 обязался приобрести в собственность земельный участок, площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания и функционирования здания склада, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности объекта: 86%, общей площадью 794,6 кв.м., кадастровый №. Однако фактически сторонами указанный предварительный договор не был исполнен и денежные средства в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, в соответствии с разделом 2 указанного предварительного договора, ИП ФИО4 не передавались как при подписании предварительного договора, так и в последующем. Кроме этого, указанные выше объекты недвижимости и ключи ИП ФИО4 никогда не передавались. В соответствии с положениями предварительного договора от 28.12.2021 года раздел 2 ИП ФИО4 с момента подписания предварительного договора не выполнял обязанности по оплате эксплуатационных платежей, связанных с пользованием и владением объектами недвижимости. Налоговые платежи, возникающие в связи с продажей указанного недвижимого имущества, ИП ФИО4 не компенсировал продавцу наличными денежными средствами до 15.04.2023 года. Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Материалы гражданского дела № не содержат доказательств, отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ о фактическом исполнении сторонами условий указанной выше сделки, более того было установлено, что стороны фактически предварительный договор купли-продажи не исполнили, в частности, денежные средства за приобретение объекта незавершенного строительства и земельного участка покупателем продавцу не передавались, сами объекты продавцом покупателю также не передавались. В данном случае, имела место мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ является ничтожной. В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 86, 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

В судебном заседании представитель истца – ответчика ФИО1, поддержал заявленные требования ИП ФИО4 в полном объеме, по указанным в иске основаниям. Просил иск удовлетворить в полном объеме. Встречные исковые требования не признал. Пояснил, что ФИО4 является инвалидом второй группы, осмотр проводился с его участием, однако перечисление денежных средств и обмен документами он производил через Т.Р.В. Т.Р.В. в части денежные средства перечислил, непосредственно А.С.И. на карту, потому что на тот момент у А.С.И. на его имя была выдана ФИО2 доверенность на право купли-продажи объекта недвижимости земельного участка, в том числе заключение предварительного или основного договора купли-продажи, получении денежных средств. По каким основаниям А.С.И. попросил перечислить денежные средства сыну пояснить не может. Оставшиеся денежные средства в размере 620 000 тысяч рублей были переданы Т.Р.В., А.С.И., нарочно, а им соответственно ФИО2. ФИО2 оформила договор купли-продажи, написала расписку о получении денежных средств и оформила нотариально согласие супруга. Указанные документы по ватсапу А.С.И. сфотографировал и направил Т.Р.В.. Т.Р.В., их переслал, ФИО4. В феврале ФИО4 смог по состоянию здоровья прилететь в Краснодарский край, встретился в Гулькевичи с А.С.И., который и передал ему подлинники документов. Действительно, был заключен договор аренды спорного объекта с ООО «Виктория». «Виктория» с момента заключения предварительного договора купли-продажи эти объекты использует, кроме того, последний платеж по договору аренды, заключенным между ФИО4 и «Викторией» был в апреле 2023 года. Претензий каких-либо в течение срока, непосредственно, заключения предварительного договора купли-продажи до заключения договора купли-продажи с А.Н.А., ФИО2 не предъявляла. Складом пользовались абсолютно открыто, был заключен договор аренды склада, по которому ООО «Виктория» оплачивала арендные платежи, а с 01.12.2022 года уже право собственности было зарегистрировано за А.Н.А.. Полагает, что договор купли-продажи, заключенный с А.Н.А. фиктивный. Для чего его подписал ответчик не понятно, но считает, что таким образом А.Н.А. просто пыталась вывести имущество, принадлежащее истцу на праве собственности. Решением по данному делу ФИО4 сможет зарегистрировать право собственности за собой, так как в рамках дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения, будет аннулирована запись о регистрации.

Ответчик-истец ФИО2 просила отказать в удовлетворении иска ИП ФИО4, удовлетворить ее встречные требования. Пояснила, что склад ею был получен в счет алиментов, она выставила его на продажу. К ней обратился А.С. и все последующие действия, общение и передача денег велась только с А.С.. ИП ФИО4 никогда не видела и кто это не знает. Денежные средства наличными получала от А.С.И., подписала расписку, что в ней было написано, не вникала. Земельный участок и склад продавала А.С.И. Он говорил, что решает на кого оформить склад, на кого не уточнял. Был оформлен предварительный договор. Также она сделала доверенность на А.С.И. у нотариуса, чтобы он представлял ее интересы в суде по сервитуту. Спустя год после этого она позвонила А. и сказала, что надо все переоформить, так как ей отказывали в детских пособиях из-за земельного участка. Они приехали в МФЦ, А. был с женой, и переоформили базу. Деньги за земельный участок и склад получала один раз, от А.С.И.

Представитель ответчика – истца ФИО3 просил в удовлетворении иска ИП ФИО4 отказать. Удовлетворить встречный иск ФИО2 Пояснил, что сторонами предварительный договор не был исполнен и денежные средства в размере 3 000 000 рублей, ИП ФИО4 не передавались как при подписании предварительного договора, так и в последующем. Денежные средства передавались А.С.И. Объекты недвижимости и ключи ИП ФИО4 никогда не передавались. Имела место мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ является ничтожной.

Представителя третьего лица, (А.Н.А.) К.А.А., в удовлетворении иска ИП ФИО4 просил отказать, удовлетворить встречный иск ФИО2 Согласился с доводами представителя ответчика-истца ФИО3

Суд, выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предложение заключить договор позже установленного срока уже не имеет правового значения и контрагента нельзя понудить к заключению основного договора через суд.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.12.2021, между ФИО2 и ИП ФИО4 был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка с объектами недвижимости, согласно условиям которого ФИО2 обязуется продать, а ИП ФИО4 приобрести в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м., кадастровый № и объект незавершенного строительства степенью готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>/а.

Согласно п. 2 Договора, по соглашению сторон стоимость земельного участка с объектом недвижимости составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей. Данная сумма была передана наличными денежными средствами покупателем продавцу при подписании настоящего договора. Расчет произведен полностью. Финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют. 

Покупатель осмотрел приобретаемый земельный участок с объектом недвижимости в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками.

Объект недвижимости и ключи переданы до подписания данного договора покупателем продавцу.

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен сторонами: в течение одного календарного месяца с момента государственной регистрации сервитута смежного земельного участка, установленного заочным решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 23.07.2021 по делу №.

Согласно п.3 Договора, договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Договор заключен в г.Гулькевичи, подписан продавцом ФИО2 и покупателем ФИО4

Согласно расписке (в получении денег) к предварительному договору купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 28.12.2021 от 28.12.2021, ФИО2 получила денежные средства в сумме 3 000 000 рублей от ФИО4, за земельный участок с объектом недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Денежные средствами получены ФИО2 в полном объеме. Финансовых и имущественных претензий не имеет.

В судебном заседании ФИО2 подтвердила получение денежных средств в сумме 3 000 000 рублей, подписание ею предварительного договора купли-продажи, написание расписки в получении денег, пояснив, что денежные средства она получила от А.С.И., кто такой ИП ФИО4, ей неизвестно. 

Свидетель Т.Р.В. пояснил в судебном заседании, сделка по приобретению склада была предложена его партнером по бизнесу А.С.И. Они занимались покупкой и продажей сельхоз продукции. Было предложено купить, но у них не было денег. Он предложил ИП ФИО4, так как он занимается имуществом, приобретает склады, сдает в аренду, это его бизнес. Предложение было в сентябре 2021 года. ФИО4 заинтересовался, попросил о встрече с собственником склада. В середине октября А. организовал встречу, приехал супруг собственника. На встрече присутствовал сам ФИО4. Склад был осмотрен. Через дня три А. ему отзвонился и сказал, что ФИО2 готова продавать. Сумма было определена 3 миллиона. Но нужно дособирать документы, со слов А., недооформлен сервитут. В конце декабря числа 23 или 24, А. сказал ему, что нужны средства для оплаты склада. Он созвонился с ФИО4, объяснил. У него (Т.Р.В.), были средства, которые ему доверил ФИО4. И он перечислил часть денег на карту сына А., 2 400 000 рублей, назначение платежа не указывал, а 600 000 рублей отдал наличными А.С.И. Расписку у него не брал. Не перечислил ФИО2, так как А. объяснил, что ФИО2 в положении, у нее большая семья, ей некогда этим заниматься, человек относится с осторожностью к посторонним людям. 28 декабря А. сбросил ему на ватсап подписанный договор, согласие, акт прима-передачи. В феврале он отдал оригиналы ФИО4 в руки.

Свидетель А.С.И. пояснил в судебном заседании, что он с ФИО4 и Т.Р.В. вели совместную деятельность, т.к. ФИО4 хотел войти в бизнес и вести с ними дела, говорил о каких-то гарантиях. Так как склад приобретал он, А., он предложил ФИО4 как один из вариантов обеспечения, как гарантия в бизнесе, составить предварительный договор на ФИО4. Все переговоры по приобретению склада он вел еще с 2020 года с С.Р,А., а когда договорились, то уже встретился непосредственно с собственником, ФИО2. С. сказал, что ФИО2 его супруга, по всем финансовым вопросам общаться с ней. Была оформлена сделка, деньги он передал ФИО2 в полном объеме, в присутствии ее супруга С. Передал ей свои личные деньги, 3 000 000 рублей, из которых 2 800 000 рублей наличными и 200 000 рублей переводом. ФИО2 на тот момент была собственником менее пяти лет, и она попадала под налогообложение, там выходило 300 000 налога, поэтому они договорились, что пока переоформлять не будет на себя, подождут срок. Решили, что ФИО2 даст ему доверенность для дальнейшей деятельности в этом складе, дорогу оформлять, какие-то коммуникации подводить. Предварительный договор был оформлен на индивидуального предпринимателя ФИО4, так как ФИО4 сказал, что внесет в бизнес сумму 16 000 000 рублей, и хотел какие-то гарантии за свои деньги. По его просьбе ФИО2 подписала документы потому, что она деньги получила и не вдавалась в подробности. В 2022 году решил оформить все на жену, так как позвонила ФИО2 и попросила закончить сделку, так как она является многодетной матерью, и могла лишиться каких-то льгот, поэтому надо было срочно переоформить. Когда заключался договор на супругу, ФИО2 деньги не передавал, так как они были переданы им ранее. Свидетель Т.Р.В. деньги в связи с приобретением этого земельного участка и склада, его сыну не переводил, по его сведениям Т.Р.В. отдавал долг его сыну, так как они вели совместную деятельность, покупая недвижимость. Никаких денег ни ему ни сыну от ФИО4 не поступали. Договор аренды был заключен с ООО «Виктория», так как они вместе вели деятельность с ФИО4, и так как он является инвалидом, по его опыту он говорит, что таким образом легче выводить финансы. Учредителем ООО «Виктории» является его сын, в «Кристалле», его дочь. На ООО «Викторию» ФИО4 внес 3 300 000, в торговый дом «Кристалл», 1 800 000.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами основной договор купли-продажи между ФИО2 и ИП ФИО4 заключен не был. 

Согласно п. 2 Договора срок заключения основного договора купли- продажи установлен сторонами: в течение одного календарного месяца с момента государственной регистрации сервитута смежного земельного участка, установленного заочным решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 23.07.2021 по делу №.

Судом установлено, что решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 23.07.2021 по делу №, удовлетворен иск ФИО2 к С.В.Н. об установлении сервитута земельного участка. Установлено постоянное право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 3254 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащего С.В.Н.(бессрочный частный сервитут) для обеспечения прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № 

<

адрес>, принадлежащего ФИО2 со стороны ФАД "Кавказ" М-29 (км 98+269 - км 132+080). Площадь сервитута 247 кв.м. Назначение сервитута - круглосуточный проход/проезд по части земельного участка с кадастровым номером23:06:1201003:23 неограниченному кругу лиц со стороны ФАД "Кавказ" М-29 (км 98+269 - км 132+080).

Суд полагает, что регистрация сервитута или ее отсутствие не препятствовала заключить основной договор, и никак не влияла на права и обязанности ФИО2 распорядиться своей собственностью.

По правилу ч. 4 ст. 429 ГК РФ, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, стороны предварительного соглашения - продавец и покупатель - обязаны заключить основной договор купли-продажи на объекты недвижимости до 28.12.2022 года.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, согласно договору купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.11.2022, ФИО2 продала, а А.Н.А. приобрела в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м., кадастровый №, объект незавершенного строительства, степень готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.2 Договора, по соглашению сторон стоимость земельного участка с объектом недвижимости составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей, которые покупатель передала наличными денежными средствами продавцу до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью. Финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют. 

Согласно выпискам из ЕГРН от 01.12.2022, собственником земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый №, объекта незавершенного строительства, степень готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является А,Н.И.. Основание – договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости 22.11.2022. Дата государственной регистрации 01.12.2022, запись № 

Из разъяснений, изложенных в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В то же время в абз. 7 п. 61 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Также в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание вышеуказанные разъяснения Верховного Суда РФ, установив, что в настоящем споре в фактическое владение спорное имущество передано именно А.Н.А. и государственная регистрация права собственности на это имущество произведена также за А.Н.А., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ИП ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором. 

ИП ФИО4 вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом, а не требование о признании предварительного договора основным. Суд полагает, что истец ИП ФИО4 выбрал неверный способ защиты своего нарушенного права.

Доводы представителя ИП ФИО4 о том, что предварительный договор заключен с ИП ФИО4, что расписка о получении денег дана ИП ФИО4, что объект недвижимости и участок переданы ИП ФИО4 до подписания Договора, и что ИП ФИО4 и ООО «Виктория» был заключен договор аренды здания склада от 01.12.2022, и что в соответствии с актами оказанных услуг с января по ноябрь 2022 года ООО «Виктория» использовала здание по данному Договору аренды и осуществляло оплату арендных платежей, не являются основанием для удовлетворения требований ИП ФИО4, так как, право собственности на спорные объекты уже зарегистрировано за А.Н.А., и как указано выше ИП ФИО4 выбран неверный способ защиты своего нарушенного права.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

ФИО2 заявлено требование к ИП ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 28.12.2021 года, так как фактически сторонами указанный предварительный договор не был исполнен и денежные средства в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, в соответствии с разделом 2 указанного предварительного договора, ИП ФИО4 не передавались как при подписании предварительного договора, так и в последующем, указанные выше объекты недвижимости и ключи ИП ФИО4 никогда не передавались. Это мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ является ничтожной.

Согласно частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Материально-правовые и процессуально-правовые нормы закона позволяют заинтересованному лицу обращаться в суд за защитой своих прав и законных интересов, предъявление исков в защиту других лиц и косвенных исков возможно исключительно в прямо предусмотренных законом случаях, которые не относятся к рассматриваемому спору. Истец должен обосновать и доказать факт нарушения его прав и законных интересов, восстановление которых повлечет удовлетворение заявленного иска.

Исходя из требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания наличия обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, лежит на истце.

Как установлено в судебном заседании, с момента заключения ФИО2 договора купли-продажи с А.Н.А. и его государственной регистрации предварительный договор утратил силу и уже, только по этому основанию, не требует его признания недействительным. Кроме того, юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях, либо о возмещения убытков. В иске ИП ФИО4 не заявлено требований о понуждении к заключению основного договора, либо о возмещения убытков, в связи с чем, встречный иск не направлен на защиту прав истца по встречному иску.

Предварительный договор купли-продажи по своей сути это не договор, регулирующий права и обязанности сторон по основному договору. В связи с чем, неисполнение или исполнение сторонами обязательств по оплате или передаче имущества не влияет на его действительность или недействительность. Обстоятельства, на которые истец ссылается во встречном иске, не являются основаниями для признания предварительного договора недействительным.

В силу ст. 3 ГПК РФ, защите подлежит нарушенные права, в данном случае истцом по встречному иску не приведено какие права ее нарушены и будут восстановлены после удовлетворения иска, в связи с чем, требования ФИО2 к ИП ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 28.12.2021 года, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

В удовлетворении иска ИП ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от 28.12.2021, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО4 Основным договором купли - продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый № и объекта незавершенного строительства степенью готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ИП ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 28.12.2021 года, земельного участка площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов- для обслуживания и функционирования здания склада, кадастровый № и объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, степенью готовности 86 % площадью 794,6 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО4, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 20 октября 2023 года.

Председательствующий судья О.С.Хайрутдинова