Дело №2-214/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2018 года город Бийск 

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Е.Б. Данилиной,

при секретаре Е.А. Болотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску «Сибсоцбанк» ООО к ФИО1 взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

«Сибсоцбанк» ООО обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование требований истец указывает, что между «СИБСОЦБАНК» ООО (Банк) и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора купли-продажи Покупатель приобрел в собственность у Банка квартиру общей площадью 67.2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Цена квартиры определена сторонами договора купли-продажи в сумме 2 822 400 руб. Право собственности на квартиру зарегистрировано за Покупателем ДД.ММ.ГГГГ за №.

В соответствии с разделом 2 Договора купли-продажи расчет за указанную квартиру осуществляется в следующем порядке:

- покупатель не позднее ДД.ММ.ГГГГ уплачивает Банку первоначальный взнос в размере 322 400 путем перечисления денежных средств на счет Банка или внесения денежных средств в кассу Банка;

- окончательный расчет за приобретаемую квартиру в сумме 2 500 000 руб. производится покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на счет Банка в соответствии с установленным графиком погашения.

До момента полного расчета с Банком квартира находится в залоге у Банка, при этом Покупатель становится залогодателем (п. 4.3 Договора купли-продажи). Обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №.

Оплата по Договору купли-продажи производилась Покупателем следующим образом:

- ДД.ММ.ГГГГ был внесен первоначальный взнос по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей (за ноябрь);

- ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата в сумме 40 000 рублей (25 000 руб. - за декабрь; 15000 руб. - за январь 2017 г.);

- ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата в сумме 10 000 руб. в качестве остатка требуемого платежа за январь 2017 г.;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ года внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата в сумме 18 000 рублей (за апрель); остаток суммы за апрель внесен в размере 7 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ;

- ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата согласно графику в сумме 25 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата в сумме 10 000 рублей;

- в июле, августе оплата не вносилась;

- ДД.ММ.ГГГГ внесена оплата в размере 15 000 рублей (данной суммой долг был погашен за июнь).

С ДД.ММ.ГГГГ платежи Покупателем не производились.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по Договору купли-продажи образовалась задолженность, размер которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 2 155 849 рублей, в том числе: срочная ссудная задолженность - 2 075 000 руб.; просроченная ссудная задолженность - 75 000 руб.; неустойка на просроченную ссуду - 5 849 руб.

Неустойка на просроченную ссуду начислена в соответствии с п. 3.2.1 Договора купли- продажи, предусматривающим неустойку из расчета 0,1% за каждый день нарушения обязательств от неуплаченной в срок суммы при нарушении Покупателем сроков внесения платежей, предусмотренных графиком, указанным в п. 2.1 Договора купли-продажи.

Ответчику направлялись уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности (Письмо от ДД.ММ.ГГГГ, Письмо от ДД.ММ.ГГГГ), однако до настоящего времени задолженность не погашена.

В силу п. 3.2.2 Договора купли-продажи Продавец имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате выкупной стоимости квартиры и обращением взыскания на квартиру в случае неуплаты двух и более платежей, предусмотренных графиком, указанным в п. 2.1 Договора купли-продажи.

По соглашению Сторон стоимость заложенной квартиры определена в размере 1 693 440 рублей (п. 4.3 Договора купли-продажи).

На основании изложенного, согласно уточненному исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, истец просит взыскать в пользу «СИБСОЦБАНК» ООО с ФИО1 сумму задолженности по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 212 039 руб. 21 коп., в том числе: срочная ссудная задолженность – 2 044 151 руб., просроченная ссудная задолженность 144 151 руб., неустойка на просроченную ссуду – 23 737 руб. 21 коп., обратить взыскание на квартиру общей площадью 67,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1 и находящуюся в залоге у «СИБСОЦБАНК» ООО по Договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа с обременением ее ипотекой в силу закона; установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 496 000 рублей, установить способ реализации вышеуказанной квартиры путем продажи с публичных торгов, взыскать с ФИО1 расходы «СИБСОЦБАНК» ООО по уплате государственной пошлины.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не оспаривал наличие и размер задолженности, заключение эксперта не оспаривал.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. 

Пунктом 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

П. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, в том числе, право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между «СИБСОЦБАНК» ООО и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа с обременением ее ипотекой в силу закона, по условиям которого истец продал ответчику ФИО1 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 67, 2 кв.м.

Цена квартиры определена сторонами договора купли-продажи в сумме 2 822 400 руб. Право собственности на квартиру зарегистрировано за Покупателем ДД.ММ.ГГГГ за №.

В соответствии с разделом 2 Договора купли-продажи расчет за указанную квартиру осуществляется в следующем порядке:

- покупатель не позднее ДД.ММ.ГГГГ уплачивает Банку первоначальный взнос в размере 322 400 путем перечисления денежных средств на счет Банка или внесения денежных средств в кассу Банка;

- окончательный расчет за приобретаемую квартиру в сумме 2 500 000 руб. производится покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на счет Банка в соответствии с установленным графиком погашения.

До момента полного расчета с Банком квартира находится в залоге у Банка, при этом Покупатель становится залогодателем (п. 4.3 Договора купли-продажи). Обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №.

Обязательства по кредитному договору исполняются заемщиками ненадлежащим образом, что последними в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

В силу п. 3.2.2 договора купли-продажи продавец имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате выкупной стоимости квартиры и обращением взыскания на квартиру в случае неуплаты двух и более платежей, предусмотренных графиком, указанными в п. 2.1 договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом были направлены требования о необходимости погашения образовавшейся задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору купли-продажи составляет 2 212 039 руб. 21 коп., в том числе: сумма срочной задолженности 2 044 151 руб., сумма просроченной задолженности 144 151 руб., сумма начисленной пени 23 737 руб. 21 коп.

Расчет судом проверен, является верным, ответчиком не оспорен.

Таким образом, учитывая значительный период просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей, требования истца в части взыскания с ответчика суммы срочной задолженности 2 044 151 руб., суммы просроченной задолженности 144 151 руб. обоснованны и подлежат удовлетворению.

По смыслу ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться предусмотренной договором неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Закон не содержит правила о максимальном (предельном) размере неустойки.

Согласно п. 3.2.1 договора купли-продажи, в случае нарушения покупателем сроков внесения платежей, предусмотренных графиком, указанным в пункте 2.1. настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку из расчета 0,1% за каждый день нарушения обязательств от неуплаченной в срок суммы.

За нарушение ответчиком условий договора купли-продажи истцом рассчитана сумма пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 737 руб. 21 коп. 

Проверив расчет пени, суд счел его арифметически верным. 

П. 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (ст. 333 ГК РФ).

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

В абз. 3 п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что основаниями для отмены судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п. 6 ст. 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных п. 1 ст. 333 ГК РФ.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении от 24.03.2016 г. N 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 6 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц и ключевой ставки Банка России, которые действовали в период нарушения (с учетом п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Оценивая размер неустойки, суд считает, что в данном случае сумма неустойки (0,1% за каждый день просрочки) в размере 23 737 руб. 21 коп. является несоразмерной последствиям нарушения обязательств, и подлежит уменьшению с учетом требований ст. 333 ГК РФ до 15 000 руб.

В остальной части исковые требования о взыскании неустойки (пени) удовлетворению не подлежат.

Ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3,4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. 

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Учитывая, что ответчик длительный период (последний платеж – ДД.ММ.ГГГГ) ненадлежащим образом исполняет возложенные на его обязанности, имеет место значительный период просрочки платежей, что свидетельствует о нарушении обеспеченного залогом обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Согласно выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы ООО «Профит Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в ценах на дату проведения экспертизы составила 3 120 000 руб.

Оснований для отказа в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на предмет залога суд не усматривает, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более, чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. 

В силу ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 54 названного Федерального закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Заключение эксперта соответствует установленным требованиям, а стороны на его неполноту либо порочность не ссылаются. 

Поскольку соглашение о размере начальной продажной цены заложенного имущества между истцом и ответчиками в ходе разрешения спора не было достигнуто, суд считает обоснованным установить начальную продажную стоимость указанного объекта недвижимости в размере квартиры в размере 2 496 000 рублей (80% от 3 120 000 рублей).

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом при подаче искового заявления должна была быть уплачена государственная пошлина в размере 25 260 руб. 20 коп., в том числе: 19 260 руб. 20 коп. по требованию имущественного характера (при цене иска 2 212 039 руб. 21 коп.), 6000 руб. по требованию неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество.

Истцом «СИБСОЦБАНК» ООО уплачена государственная пошлина в размере 18 979 руб. 25 коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 333.16 НК РФ истец уплатил государственную пошлину при подаче иска и судом отказано в удовлетворении исковых требований только в той части, в которой суд уменьшил на основании ст. 333 ГК РФ неустойку, в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, а также учитывая, что в этом случае положения гражданского процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 98, 102 и 103 ГПК РФ) применению не подлежат (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"), суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ госпошлины, уплаченной истцом при предъявлении иска, в размере 18 979 руб. 25 коп., а также ответчика надлежит взыскать в доход городского округа муниципального образования город Бийск недоплаченную государственную пошлину в сумме 6 280 руб. 95 коп.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство по которой поручено экспертам ООО «Профит Эксперт», оплата экспертизы возложена на ответчика ФИО1 

Из заявления директора ООО «Профит Эксперт» о возмещении расходов на проведение экспертизы следует, что стоимость услуг составляет 6000 руб., оплата услуг ответчиком не произведена.

Данное обстоятельство сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по экспертизе необходимо учитывать для установления юридически значимых обстоятельств по всем или части требованиям она проводилась.

В данном случае экспертиза назначалась в целях установления начальной продажной цены заложенного имущества.

Поскольку исковые требования в указанной части удовлетворены в полном объеме, то расходы по оплате экспертизы следует возложить на ответчика в полном объеме. 

Таким образом, с ФИО1 подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в пользу экспертного учреждения ООО «Профит Эксперт» в размере 6000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования «Сибсоцбанк» ООО удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу «Сибсоцбанк» ООО задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 203 302 руб., в том числе: срочная ссудная задолженность 2 044 151 руб., просроченная ссудная задолженность – 144 151 руб., неустойка на просроченную ссуду 15 000 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 2 496 000 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу «Сибсоцбанк» ООО судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 979 руб. 25 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход городского округа муниципального образования город Бийск государственную пошлину в сумме 6 280 руб. 95 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Профит Эксперт» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 6000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Е.Б. Данилина