Дело № 3а-5/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 01 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ООО «СнабСбыт» ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 августа 2016 года № 10, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31.08.2016 года № 10, которым на основании заявления ООО «СнабСбыт» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 239 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 837 045,57 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 12 809 917,23 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Не учтена низколиквидность объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (

<

адрес>) в связи с крайне неудовлетворительным состоянием объектов недвижимости, расположенных на данных участках. Корректировка на состояние объектов капитального строительства оценщиком не произведена. Не учтено обременение правом аренды нежилых зданий, расположенных на объекте-аналоге № 5 (

<

адрес>). Корректировка на имущественные права не производилась. Продажа аналога № 4 (

<

адрес>) осуществлялась посредством публичного предложения с ценой отсечения в размере 50 % от начальной цены в соответствии с частью 3 статьи 23 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Корректировка на условия сделки не произведена. Отсутствует перечень данных, позволяющих рассчитать средние ценовые показатели земельных участков и установить наиболее вероятный диапазон цен. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки. Рыночная цена спорного земельного участка может составлять 9 898 427, 66 руб. – установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу с учетом рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2012г., минимальной выкупной за 49 лет аренды. 

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что согласно сведениям, находящимся в свободном доступе на официальном сайте органов местного самоуправления городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», в 2011 году справедливая рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка под коммерчески привлекательными объектами должна составлять около 1 642,6 руб. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «СнабСбыт» ФИО1 против удовлетворения заявленных требований возражала по тем основаниям, что административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке земельного участка. Присутствовавший на заседании Комиссии представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре приводил доводы недостоверности Отчета, которые были рассмотрены и отклонены. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «СнабСбыт» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты-аналоги реализованы администрацией г.Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости в рамках Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 05.10.2009г. № 374 ООО «СнабСбыт» является собственником земельного участка из категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 7 239 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с целью использования объекта промышленности – нежилого здания цеха производственного с мастерскими инв. №, литер А.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 03.11.2009г. №. 

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 21.04.2004г. Кадастровый № равнозначен кадастровым номерам №. Разрешенное использование: с целью использования объекта промышленности – нежилого здания цеха производственного с мастерскими инв. №, литер А.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 12 809 917,23 руб.

22.08.2016г. ООО «СнабСбыт» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 467.27.004(250)-2016 об оценке, составленный 21.04.2016г., оценщиком ООО «Северная корона» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 837 045,57 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-210416-2-ХК от 19.08.2016г., оставленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

На заседании Комиссии от 31.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 93,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 837 045,57 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя комиссии ФИО4, при участии секретаря комиссии ФИО7

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 467.27.004(250)-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-210416-2-ХК от 19.08.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные с официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, с сайта «Публичная кадастровая карта» http://maps.rosreestr.ru/Portal. 

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

При отборе потенциальных аналогов применительно к земельным участкам производственного назначения (под производственную застройку), оценщик провел проверку по следующим параметрам: местоположение; соответствие рыночным ценам; разрешенное использование (зонирование). 

Исходя из назначения земельного участка, в соответствии с видами разрешенного использования, утвержденными постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, для оцениваемого земельного участка оценщиком определен вид разрешенного использования ВРИ-9 – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. 

По результатам проверки информации о состоявшихся сделках выбрано 5 объектов-аналогов с аналогичным видом разрешенного использования, который определялся по информации о назначении земельного участка, а также удельного показателя кадастровой стоимости. 

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи нетипичные для рынка (сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирования; местоположение; физические характеристики; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

Произведен корректировка на площадь (масштаб), расчет и объяснения приведены в Отчете. 

Корректировки по остальным факторам (на передаваемые имущественные права, на обременения, на условия финансирования, на условия продажи, на условия рынка, на вид использования, на местоположение, на наличие /отсутствие коммуникаций) не произведены с приведением обоснования отсутствия необходимости их применения. 

При проверке вариации скорректированной стоимости объектов-аналогов установлено, что все объекты вошли в доверительный диапазон и приняты к дальнейшему расчету. 

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере 837 045,57 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-210416-2-ХК от 19.08.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет»; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена. 

Из показаний свидетеля ФИО2 в судебном заседании от 27.12.2016г. следует, что при расчете средних ценовых показателей по земельным участкам в качестве информации использовался Аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах» ООО РСО «Кредо 2015», ссылка на который приведена в отчете на стр. 69. Состояние нежилого здания, расположенного на земельном участке, обременение в виде аренды указанных зданий, на стоимость земельного участка не влияет. При продаже земельных участков на аукционе, нетипичные условия сделок отсутствуют. 

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия Отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО №№ 1, 2, 3), специальному ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Согласно заключению судебной экспертизы № 59 оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не допускались нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушении, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной проверяемой. 

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости.

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями Отчета, Положительным экспертным заключением, показаниями свидетеля ФИО2, Заключением эксперта № 59.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках и предложениях к сделкам по земельным участкам, отсутствует. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, обременении земельных участков арендной расположенных на них объектах недвижимости. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы не подтвердилась обоснованность доводов административного истца о несоответствии представленного на Комиссию Отчета об оценке земельного участка законодательству об оценочной деятельности, учитывая, что судебная экспертиза назначена по ходатайству административного истца, а также, исходя из того, что административный истец, обязанность, предусмотренную частью 4 статьи 78 КАС РФ, по оплате расходов по проведению экспертизы не выполнил, с административного истца в пользу ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» (

<

адрес>) подлежит взысканию оплата судебной экспертизы в сумме 40 550 руб. (счет на оплату № 7 от 11.01.2017г.)

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 августа 2016 года № 10, отказать.

Взыскать с администрации г. Комсомольска-на-Амуре в пользу ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» оплату судебной экспертизы в сумме 40 550 руб. (счет на оплату № 7 от 11.01.2017г.)

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 03 марта 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз