Дело № 3а-136/2021

73OS0000-01-2021-000126-38

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 сентября 2021 годаг.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Фахуртдиновой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Димитровградское управление механизации работ» к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Димитровградское управление механизации работ» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, истец является арендатором земельного участка. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 8 422 970 руб. 43 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № С17180 от 19 марта 2021 г., составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка на 5 февраля 2021 года составила 2 100 151 руб. 92 коп.

Поскольку размер кадастровой стоимости влияет на размер налоговых платежей, истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 4 мая 2021 года № ОРС-73/2021/000193 по результатам рассмотрения заявления ООО «Димитровградское управление механизации работ» обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Не соглашаясь с указанным решением, истец просил признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 101 151 руб. 92 коп.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО1, администрация МО «город Димитровград». 

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Оценщик ФИО1 полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению. 

Представители ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признали, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Представители Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что ООО «Димитровградское управление механизации работ» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для административного здания предприятий, на основании договора аренды № 23/01/А-2018-510 от 8 августа 2018 года. 

Арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 8 422 870 руб. 43 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № с17180 от 19 марта 2021 года, составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка на 5 февраля 2021 года составила 2 100 151 руб. 92 коп.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Согласно части 11 статьи 22.1 бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 16 указанной статьи в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Из приведенных выше норм законодательства следует, что в настоящее время предусмотрен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено в суд только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (далее Центр ГКО, учреждение).

Материалами дела подтверждено, что 29 марта 2021 года ООО «Димитровградское управление механизации» обратилось в Центр ГКО с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с приложением предусмотренных Законом № 237-ФЗ документов.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 4 мая 2021 года № ОРС-73/2021/000193 по результатам рассмотрения заявления ООО «Димитровградское управление механизации» было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Основанием принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № с17180 от 19 марта 2021 года явилось неверное определение сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, неверный выбор объектов – аналогов, что в свою очередь привело к неправильному определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, отсутствие в отчете интервала значений для основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости, отсутствие в отчете обоснования и подтверждения определенного оценщиком срока экспозиции. Оценщиком допущено нарушение требований п. 10, подпунктов «б», «в», «г» п. 11 ФСО № 7, п. 5, 11, 13 ФСО № 3.

Оценивая правомерность решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд приходит к следующему.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение Центра ОГКУ принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку административным истцом заявлено также требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета оценщика № с17180 от 19 марта 2021 года, судом перед судебными экспертами был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы № 0183/21, проведенной экспертами Союза «Ульяновской областной торгово-промышленной палаты», в отчете об оценке № с17180 от 19 марта 2021 года в отношении земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, допущены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости: 

- в нарушение п. 11 в,д ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 при анализе фактических данных о ценах предложений, предложения № 1,2,7 не относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, следовательно, не могут использоваться. Вследствие этого неверно сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (диапазон цен). 

- в нарушение п. 22 б ФСО №7, п.5 ФСО № 3 расчеты выполнены с использование аналогов (аналоги №№ 1,2,3), не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. 

При этом, в заключении экспертов указано следующее. 

Предложения № 1,2,7 не соответствуют сегменту рынка земельных участков под производственно-складскую недвижимость. Согласно данных объявления участки продаются под строительство производственных объектов. Согласно данных https://pkk.rosreestr.ru разрешенное использование земельных участков – под размещение производственной недвижимости. Однако на момент оценки (продажи) земельные участки свободны от застройки и находятся согласно Правил землепользования и застройки г.Димитровграда Ульяновской области (действующее решение Городской Думы г.Димитровграда от 27 июня 2011 года № 53/682 в редакции на дату оценки) в зоне О1 (предложения № 12,2) и зоне Ж4-3 (меньшая часть в зоне П2) (предложение № 7). В зонах О1 и Ж4-3 законодательно не разрешено осуществлять строительство производственно-складской недвижимости. Таким образом, предложения № 1,2,7 не относятся к сегменту рынка земельных участков под производственно-складскую недвижимость и не могут применяться при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Использование цен предложений о продаже земельных участков из другого сегмента рынка привело с неверному указанию диапазона цен предложений. (стр. 21 экспертного заключения).

В качестве объектов –аналогов использованы предложения № 1,2,7, следовательно объекты-аналоги № 1,2,3 не соответствуют сегменту рынка земельных участков под производственно-складскую недвижимость т не могут использоваться в качестве аналогов (стр. 22 экспертного заключения). Все это привело к неверному определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о признании 

заключения экспертов Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» № 0183/21 от 12 августа 2021 года недопустимым доказательством ввиду того, что один из проводивших экспертизу экспертов – ФИО3 не обладает правом на её проведение. Имеющийся у него квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка бизнеса» не дает ему право на проведение оценки недвижимости.  

Согласно ч. 2 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

По смыслу ст. 154 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о допустимости доказательства, ходатайство об исключении доказательства из административного дела ввиду его недопустимости разрешаются судом после заслушивания мнений лиц, участвующих в деле, их представителей путем вынесения определения, в том числе протокольного.

Судом ходатайство о признании экспертного заключения недопустимым доказательством было оставлено без удовлетворения. 

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В данном случае суд соглашается с выводами экспертного заключения. 

По доводам представителя истца об отсутствии у эксперта ФИО4 права на проведение экспертизы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Из экспертного заключения № 0183/21 следует, что оно проводилось двумя экспертами: ФИО5, являющейся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, имеющей действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и застраховавшей свою ответственность, а также экспертом ФИО3, являющимся членом НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» и застраховавшим свою ответственность.

В результаты опроса указанных экспертов в ходе рассмотрения дела было установлено, что осмотр объекта оценки и непосредственно проведение экспертизы на предмет соответствия требованиям законодательства в области оценочной деятельности отчета № с17180 от 5 февраля 2021 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, производила эксперт ФИО5  

ФИО3 проверял соответствие составленного экспертом ФИО5 заключения требованиям к его оформлению (соблюдение формы отчета, наличие необходимых разделов, проверка на предмет отсутствия ошибок). 

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из протокола проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности ФГБУ «Федеральный ресурсный центр» от 2 сентября 2021 года, согласно которой ФИО3 сдал квалификационный экзамен по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».   

При таких обстоятельствах заключение экспертизы не может быть признано недопустимым доказательством. 

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение экспертизы содержит подробное описание проведенных исследований, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответ на поставленный судом вопрос.

Не указание в экспертном заключении сведений о присутствовавших при проведении осмотра объекта оценки лицах, не свидетельствует о недействительности экспертного заключения. В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО5 пояснила, что при осмотре объекта оценки присутствовал оценщик ФИО1 и лицо, допустившее её на объект, которых она восприняла в качестве представителей истца, о чем и указала в экспертном заключении. 

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов, оснований для признания незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 4 мая 2021 года и установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 100 151 руб. 92 коп., определенной в отчете ООО «Многопрофильный деловой центр» об оценке № с17180 от 19 марта 2021 года, (оценщик ФИО1), в удовлетворении административного иска ООО «Димитровградское управление механизации работ» следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Димитровградское управление механизации работ» к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2021/000193 от 4 мая 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «Многопрофильный деловой центр» №с17180 от 19 марта 2021 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.