73OS0000-01-2023-000001-57

Дело № 3а-150/2023 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ  

12 сентября 2023 года              город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.

при секретаре Мытаревой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                № 3а-150/2023 по административному исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО1 к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере  рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, 

установил:

Индивидуальный предприниматель (далее также - ИП) ФИО1 обратилась в суд с уточненным административным исковым заявлением к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также -                           ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим образом.

ИП ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 3908 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 4 688 896 рублей 56 копеек.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                 № *** от 20 октября 2022 года, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью (далее также - ООО) «Независимость»                   ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 2 961 873 рубля 20 копеек по состоянию на 20 октября 2022 года.

ИП ФИО1 обращалась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря  2022 года                          №  *** ей было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

ИП ФИО1 также указала, что является собственником земельного участка, площадью 6 778  кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 8 132 379 рублей 96 копеек. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка              № *** от 20 октября 2022 года, составленному оценщиком                 ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 4 534 685 рублей 34 копейки по состоянию на 20 октября 2022 года.

ИП ФИО1 обращалась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2022 года                              № *** ей было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, ИП ФИО1 указала, что является собственником земельного участка, площадью 4389 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером:  *** утверждена в размере 1 980 605 рублей 60 копеек.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                     № *** от 20 октября 2022 года, составленному оценщиком                          ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 1 279 393 рубля 50 копеек по состоянию на 20 октября 2022 года.

ИП ФИО1 обращалась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «ЦГКО» (в настоящее время  ОГБУ «БТИГКО») от 1 декабря 2022 года № *** ей было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности

ИП ФИО1 просила суд признать незаконными решение                        ОГБУ «ЦГКО» от 01.12.2022 № ***, решение ОГБУ «БТИГКО» от 26.12.2022 № ***, решение ОГБУ «БТИГКО» от 26.12.2022 № ***. Просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Определением суда от 14 февраля 2023 года производство по административному делу по административному исковому заявлению ИП ФИО1 к ОГБУ «БТИГКО» прекращено  в части требований о признании незаконным решения Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 1 декабря 2022 года                                          № ***, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер: ***, в размере его рыночной стоимости - ввиду частичного отказа административного истца от административного иска и принятия частичного отказа от иска  судом.

К участию в деле в качестве административного ответчика было  привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены                  Публично-правовая компания «Роскадастр» (ППК «Роскадастр»), Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация муниципального образования                         «город Ульяновск», ООО «Независимость», оценщик ФИО2, администрация муниципального образования «Цильнинский район» Ульяновской области.  

Определением суда от 12 сентября 2023 года, в связи с принятым судом  уточнением административных исковых требований, из числа заинтересованных лиц по делу была исключена администрация муниципального образования «Цильнинский район» Ульяновской области, так как рассматриваемое дело не затрагивает ее права и обязанности (поскольку из числа административных исковых требований истцом были исключены требования, касающиеся  решения                         ОГБУ «ЦГКО» от 01.12.2022 № *** и земельного участка с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу:                     ***; определение суда о частичном прекращении производства  вступило в законную силу).

В судебное заседание административный истец ИП ФИО1 не явилась, извещена. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные административные исковые требования полностью поддержала. С заключением судебной экспертизы согласна. Пояснила, что по данным ЕГРН ФИО1 значится собственником спорных земельных участков как физическое лицо, так как внести сведения о правообладателе - индивидуальном предпринимателе невозможно, в ОГБУ «БТИГКО»                     ФИО1 с заявлениями обращалась как индивидуальный предприниматель. Сообщено, что с 01.01.2023 действует новая кадастровая стоимость, а указанная в иске кадастровая стоимость земельных участков является архивной.   

Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не явился, извещен, просит о рассмотрении административного дела в свое отсутствие. Согласно письменным пояснениям на иск,  с административным иском не согласен, просит отказать в его удовлетворении, так как оспариваемые решения учреждение являются правильными, а отчеты оценщика не соответствуют требованиям законодательства,  что подтвердило заключение судебной экспертизы. Заключение судебной экспертизы не оспаривает. Указано, что в соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                                     «О государственной кадастровой оценке» ОГБУ «БТИГКО» пересчет кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: *** не производился.

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» по доверенности ФИО4 просила  отказать в удовлетворении административного иска, представляла письменные возражения на иск. Указала, что оспариваемые решения учреждение являются правильными, а отчеты оценщика не соответствуют требованиям законодательства.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представлено.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), мнения представителя административного истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные  налоги и сборы. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации            (далее также НК РФ), земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Во исполнение пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона                  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                       «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 3908 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для зданий проходной, материально-технического склада, административно-бытовых помещений. Границы земельного участка установлены.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано 29.12.2016. В Единый государственный реестр сведения о ней как о правообладателе внесены без указания на статус индивидуального предпринимателя.   

ФИО1 является действующим индивидуальным предпринимателем (без образования юридического лица), сведения в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей по ней внесены 27.07.2004.

В письме  Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ разъяснено, что в ЕГРН отсутствуют сведения о том, осуществляют ли правообладатели - физические лица предпринимательскую деятельность, либо нет, то есть индивидуальные предприниматели с точки зрения владения объектами недвижимости являются физическими лицами.

Это соотносится с содержанием пункта 1 статьи 15 ЗК РФ, согласно которому в числе субъектов, владеющих земельными участками на праве собственности, индивидуальные предприниматели без образования юридического лица отдельно не выделены.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (30.12.2022, согласно квитанции об отправке) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***  в размере 4 688 896 рублей 56 копеек, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (т.2, л.д. 68).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                        № *** от 20 октября 2022 года, составленному оценщиком                       ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка, площадью 3908 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, составляет 2 961 873 рубля 20 копеек по состоянию на   20 октября 2022 года.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 3 373 698 рублей 24 копейки (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость в размере 4 688 896 рублей 56 копеек,  определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения                             с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что  ФИО1 также является собственником земельного участка, площадью 6 778  кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для зданий проходной, материально-технического склада, административно-бытовых помещений. Границы земельного участка установлены.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано 29.12.2016.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (30.12.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 8 132 379 рублей 96 копеек, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (т.2, л.д. 67).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                        № *** от 20 октября 2022 года, составленному оценщиком                       ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка, площадью 6 778  кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, составляет 4 534 685 рублей 34 копейки по состоянию на  20 октября 2022 года.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 3 491 754 рубля 48 копеек (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость в размере 8 132 379 рублей 96 копеек,  определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения                           с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ            «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В данном случае размер кадастровой стоимости каждого земельного участка влияет на размер налоговых платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Исчисление налога до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков с просьбой об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.

При этом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года             № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона                                от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции на дату спорных правоотношений).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года                        № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016                       № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года                      ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в                     ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Следуя установленному законом порядку, истец ИП ФИО1 15.12.2022 обратилась в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 20 октября 2022 года, составленный оценщиком                     ООО «Независимость» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 октября 2022 года составила                      2 961 873 рубля 20 копеек. 

Решением областного государственного бюджетного учреждения             «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от              26 декабря 2022 года  №  *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. В разделе 5.2 заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости паспортные данные (номер паспорта) ФИО1 указаны некорректно.

Нарушены требования ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

2. Оценщиком на странице 7 отчета об оценке оценщиком указано, что «с даты осмотра (3 июня 2021 года) до даты оценки (19 мая 2022 года) с объектом оценки не произошло никаких изменений, влияющих на его рыночную стоимость». Согласно «Заданию на оценку» дата оценки - 20.10.2022.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

3. Оценщиком на страницах 21-22 приведено описание расположения оцениваемого земельного участка в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска с указанием основных, условно разрешённых и вспомогательных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства. Наименование видов разрешенного использования в зоне расположения объекта оценки (П1 Зона размещения производственных объектов IV и V классов вредности (санитарно-защитные зоны до 100 м) не соответствуют действующей редакции Генерального плана города Ульяновска.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3.

4. Оценщиком на страницах 51-62 отчета об оценке приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений рынка земельных участков производственно-складского назначения в Ульяновске на дату оценки и указано, что на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в городе Ульяновске на рынке продаж имелось 13 предложений о продаже земельных участков под производственно - складскую недвижимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки: местоположение  - промышленные зоны ***, за исключением окраины - выезда из города за ***; категория земельных участков - земли населенных пунктов, вид использования/ позиционирование при продаже - под производственно-складскую недвижимость; транспортная доступность - наличие подъездных путей круглогодично, при этом:

- Предложение №2, кадастровый номер земельного участка: ***, местоположение: ***, 

-  Предложение №3/аналог №1, кадастровый номер земельного участка: ***, местоположение: ***,

- Предложение №5, кадастровый номер земельного участок: ***, местоположение: ***,

- Предложение №10 - оценщиком неверно идентифицировано данное Предложение. Кадастровый номер данного земельного участка, представленного к продаже: ***, вид разрешенного использования – склады,

- Предложение №11, кадастровый номер земельного участка: ***, местоположение: ***. На странице 61 отчета указана стоимость земельного участка в размере 2 179 471 рубль (страница 122 отчета содержит скриншот объявления). 

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ОГБУ «ЦГКО» (ранее ОГБУ «БТИГКО») осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных рынка недвижимости. Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» (ОГБУ «БТИГКО») анализу данных о рынке недвижимости, установлена стоимость земельного участка (Предложения 11) по состоянию на 25 августа 2022 года - 2550000 рублей (данная информация размещена на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО»                                  (ОГБУ «БТИГКО») https://gko73.ru/ в разделе «Информация о рынке недвижимости»  (id № ***). Использование объявления по состоянию на 03.02.2022 говорит об использовании неактуальной информации, использовании неполных сведений,  несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №11 по состоянию на 03.02.2022 является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При выборе данных предложений/аналогов оценщиком нарушены критерии отбора, указанные на странице 53 отчета об оценке, - местоположение - промышленные зоны ***, за исключением окраины - выезда из города за ***.

Диапазон цен предложений по продаже объектов в выборке, приведенной оценщиком на страницах 54-62 отчета об оценке, указан с учетом предложений несопоставимых с объектом оценки по критерию «местоположение», что не позволяет сделать вывод об интервале значения цен предложений сопоставимых с объектом оценки.

Среднее значение цены предложения, указанное оценщиком на странице 83 отчета об оценке, рассчитано с учетом предложений, несопоставимых с объектом оценки по критерию «местоположение».

Нарушены требования п. 3 ФСО № 5.

5. Тексты объявлений предложения №9 (страница 60 отчета) и предложения № 13 (страница 62 отчета) не соответствуют данным, представленным оценщиком на страницах 118 и 127 отчета об оценке.

Нарушены требования п. 3 ФСО № 5.

Истец ИП ФИО1 также 15.12.2022 обратилась в                                ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от                       20 октября 2022 года, составленный оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 октября 2022 года составила  4 534 685 рублей 34 копейки.

Решением областного государственного бюджетного учреждения             «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от              26 декабря 2022 года  №  *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. В разделе 5.2 заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости паспортные данные (номер паспорта) ФИО1 указаны некорректно.

Нарушены требования ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

2. На странице 53-54 оценщиком указано, что на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в *** на рынке продаж имелось 13 предложений о продаже земельных участков под производственно - складскую недвижимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки: местоположение - промышленные зоны ***, за исключением окраины - выезда из города за ***. 

Карта зонирования ***.

- застроенность участка - незастроенные земельные участки и/или земельный участки с располагающимися на ними ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут экономической ценности. Застроенные участки, на которых располагаются капитальные здания, пригодные для эксплуатации, в выборку не вносились;

- категория земельных участков -земли населенных пунктов, вид использования/ позиционирование при продаже - под производственно-складскую недвижимость;

- транспортная доступность - наличие подъездных путей круглогодично, при этом:

Предложение № 1, идентификатор: ***, кадастровый номер: ***, ***. На странице 83 отчета оценщиком приведено обоснование отказа от предложения по причине застроенности строений, состояние которых не установлено. Рассмотрение данного предложения не соответствует критериям отбора, приведенным оценщиком на странице 53 отчета.

Предложение №5, идентификатор: ***, кадастровый номер земельного участка:  ***. Согласно данным публичной кадастровой карты, на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером: ***. Рассмотрение данного предложения не соответствует критериям отбора, приведенным оценщиком на странице 53.

Предложение №10, идентификатор: ***, кадастровый номер земельного участка: ***. Согласно данным публичной кадастровой карты, на земельном участке расположены нежилые здания. Рассмотрение данного предложения не соответствует критериям отбора, приведенным оценщиком на странице 53.

Предложение №11, идентификатор: ***, кадастровый номер земельного участка: ***. Согласно данным публичной кадастровой карты, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером: ***. Рассмотрение данного предложения не соответствует критериям отбора, приведенным оценщиком на странице 53.

Данное нарушение, допущено в отношении документов, представленных на земельный участок ***.

Нарушены требования п. 3 ФСО № 5.

3. На странице 62 отчета указана стоимость земельного участка (предложение №11) в размере 2179471 рубль (по состоянию на 03.02.2022), согласно скриншоту объявления на странице 127 отчета.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ОГБУ «ЦГКО» (ранее ОГБУ «БТИГКО») осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» (ОГБУ «БТИГКО») анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения №11 по состоянию на 25.08.2022 составила 2550000 рублей (id № ***). Использование объявления по состоянию на 03.02.2022 говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №11 по состоянию на 03.02.2022 является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. При использовании сведений, размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «ЦГКО»  http://gko73.ru/, следовало обратить внимание на дату размещения предложений согласно скриншота, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.

Нарушены требования п. 3 ФСО № 5.

4.Тексты объявлений предложения №9 (страница 61 отчета) и предложения №13 (страница 63 отчета) не соответствуют данным, представленным оценщиком на страницах 122 и 132 отчета об оценке.

Нарушены требования п. 3 ФСО № 5.

5. На странице 47 отчета оценщиком указано, что оцениваемый земельный участок относится к средним по величине земельным участкам, а согласно отчету земельный участок относится к мелким по величине земельным участкам.

Нарушены требования п. 3 ФСО № 5.

6. Оценщиком на страницах 21-22 приведено описание расположения оцениваемого земельного участка в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска с указанием основных, условно разрешённых и вспомогательных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства. Наименование видов разрешенного использования в зоне расположения объекта оценки (П1 Зона размещения производственных объектов IV и V классов вредности (санитарно-защитные зоны до 100 м) не соответствуют действующей редакции Генерального плана города Ульяновска.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3.

Порядок, сроки принятия указанных решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения  ОГБУ «БТИГКО» (ранее ОГБУ «ЦГКО») не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения                         ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, то содержание и форма каждого отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ            от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61                КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в каждом оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки каждого отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости названных земельных участков в размере  их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке земельного участка,  выполненных оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии каждого отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона                 № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** от 24 августа 2023, составленному Федеральным бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 20 октября 2022 года, составленный оценщиком ООО «Независимость»           ФИО2, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушения  требований статьи 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушение п.п. «б» п.22 ФСО № 7, нарушение п.13 ФСО № 1, состоящие в следующем: 

Дата предложения аналога № 3 (март 2022) отличается от даты  оценки (20.10.2022), согласно общедоступным официальным статистическим данным изменение цен на земельные участки с января 2022 по июль 2022 составило 2%. Изменение стоимости земельных участков не учтено при оценке объекта.

Аналог № 1 является частью большего земельного участка, то есть допущено неоднозначное толкование или отчет может вводить в заблуждение.

2) нарушение п.5 ФСО № 3, нарушение п.п. «д», «е» п.22 ФСО № 7,  состоящие в следующем: 

Объект оценки имеет многоконтурную форму, не препятствующую застройке, близкую к прямоугольной. Аналог № 3 состоит из двух участков, которые имеют вытянутую форму и соотношение сторон более, чем 1 к 5, они менее пригодны для строительства. Данное отличие не описано и учтено оценщиком. 

В отчете имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушения  требований статьи 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

На странице 9 отчета приведены стандарты саморегулируемой организации оценщиков, членом которой оценщик не является.

При описании объекта оценки указано на отсутствие обременений, тогда как по сведениям ЕГРН имеются данные об обременении части участка в связи с наложением санитарно-защитных зон предприятий.

В отчете указано, что участок не застроен, что не соответствует действительности.

Неверно обозначено местоположение объекта оценки на карте градостроительного зонирования.

Анализ цен предложений не соответствует параметрам отбора.

При отборе аналогов оценщик отказывается от расчетов по предложению            № 1 в связи с застроенностью участка, в то время как участок не застроен, за исключением частичного покрытия.

При отборе аналогов оценщик отказывается от расчетов по предложению            № 10  в связи с застроенностью участка, при этом в тексте объявления отсутствует его адрес, не исключена неверная идентификация участка оценщиком.

Виды разрешенного использования земельных участков, приведенные в таблице 10 отчета, не соответствуют действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск».  

2)нарушение п.п. «а» п. 11 ФСО№ 7:

анализ рынка выполнен неполно, анализ общей политической и социально-экономической обстановки выполнен на декабрь 2021 года, нет анализа влияния событий 2022 года на социально-экономическое развитие страны, региона и недвижимости.

3)нарушение п.5 ФСО № 3:

При анализе фактических данных о ценах сделок или предложений рассматривались предложения о продаже аналогичных земельных участков в период типичного срока экспозиции, при этом цены предложений некоторых участков (предложение  № 11) на дату оценки были изменены продавцами.

Эксперт подтверждает наличие нарушений, указанных в пунктах 3, 4 оспариваемого решения ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2022 года                                    №  ***.     

Наличие иных нарушений, указанных в замечаниях в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», экспертом не установлено.

В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 20 октября 2022 года, составленного оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость земельного участка, площадью  3908 кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 2 951 882 рубля.

Также эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 20 октября 2022 года, составленный оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушения  требований статьи 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушение п.п. «б» п.22 ФСО № 7, нарушение п.13 ФСО № 1, состоящие в следующем: 

Дата предложения аналога № 3 (март 2022) отличается от даты  оценки (20.10.2022), согласно общедоступным официальным статистическим данным изменение цен на земельные участки с января 2022 по июль 2022 составило 2%. Изменение стоимости земельных участков не учтено при оценке объекта.

Аналог № 1 является частью большего земельного участка, то есть допущено неоднозначное толкование или отчет может вводить в заблуждение.

2) нарушение п.5 ФСО № 3, нарушение п.п. «д», «е» п.22 ФСО № 7,  состоящие в следующем: 

Объект оценки имеет многоконтурную форму, не препятствующую застройке, близкую к прямоугольной. Аналог № 3 состоит из двух участков, которые имеют вытянутую форму и соотношение сторон более, чем 1 к 5, они менее пригодны для строительства. Данное отличие не описано и учтено оценщиком. 

В отчете имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушения  требований статьи 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

На странице 10 отчета приведены стандарты саморегулируемой организации оценщиков, членом которой оценщик не является.

При описании объекта оценки указано на отсутствие обременений, тогда как по сведениям ЕГРН имеются данные об обременении части участка в связи с наложением санитарно-защитных зон предприятий.

Неверно обозначено местоположение объекта оценки на карте градостроительного зонирования.

Анализ цен предложений не соответствует параметрам отбора.

При отборе аналогов оценщик отказывается от расчетов по предложению            № 1 в связи с застроенностью участка, в то время как участок не застроен, за исключением частичного покрытия.

При отборе аналогов оценщик отказывается от расчетов по предложению            № 10  в связи с застроенностью участка, при этом в тексте объявления отсутствует его адрес, не исключена неверная идентификация участка оценщиком.

Виды разрешенного использования земельных участков, приведенные в таблице 10 отчета, не соответствуют действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск».  

2)нарушение п.п. «а» п. 11 ФСО№ 7:

анализ рынка выполнен неполно, анализ общей политической и социально-экономической обстановки выполнен на декабрь 2021 года, нет анализа влияния событий 2022 года на социально-экономическое развитие страны, региона и недвижимости.

3)нарушение п.5 ФСО № 3:

При анализе фактических данных о ценах сделок или предложений рассматривались предложения о продаже аналогичных земельных участков в период типичного срока экспозиции, при этом цены предложений некоторых участков (предложение  № 11) на дату оценки были изменены продавцами.

Эксперт подтверждает наличие нарушений, указанных в пунктах 2, 3, 4, 6  оспариваемого решения ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2022 года                                    №  ***.     

Наличие нарушения, указанных в замечаниях за № 5 в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», экспертом не установлено.

В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 20 октября 2022 года, составленного оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость земельного участка, площадью 6 778  кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 5 365 121 рубль. 

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168         КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности,  составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и  являются непротиворечивыми. 

Оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно составлено компетентными должностными лицами    уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеют необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию.  Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы никем не оспорено. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не представлено. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленные истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет об оценке земельного участка             № *** от 20 октября 2022 года, и отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 20 октября 2022 года, составленные оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, не соответствовали требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчетах нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется  оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2022 года                                       №  *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***   в размере его рыночной стоимости, и решения  ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2022 года             № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.   

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  земельных участков:

земельного участка, площадью  3908 кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 2 951 882 рубля;

земельного участка, площадью  6 778  кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 5 365 121 рубль. 

Период применения вышеуказанной архивной  кадастровой  стоимости  земельных участков с кадастровыми номерами: *** следует определить с 1 января 2022 года по  31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» от 26 декабря 2022 года  №  *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***   в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 3908 кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 года в размере 2 951 882 рубля, определив период ее применения с 1 января 2022 года по  31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований   индивидуального предпринимателя ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» от 26 декабря 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, площадью  6 778  кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на  20 октября 2022 года в размере 5 365 121 рубль, определив период ее применения с 1 января 2022 года по  31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

СудьяО.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 22 сентября 2023 года.