Дело №2-2454/2023

УИД: 61RS0009-01-2023-002093-78

Решение

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года 

Азовский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Комовой Н.Б.

при секретаре Николенко М.В.

с участием представителя истца по доверенности ФИО10

с участием ответчика ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, нотариус Батайского нотариального округа 

<

адрес> ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли жилого дома, площадью 184,8 кв.м. и земельного участка, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенных по адресу: 

<

адрес>. По условиям данного договора, основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако, денежные средства в размере 2 700 000 рублей, за приобретаемое имущество, истец передала продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется соответствующая отметка и подпись ФИО4

Истец пояснила, что решением Азовского городского суда РО от ДД.ММ.ГГГГ постановленным по гражданскому делу № по иску ФИО4 к администрации Елизаветинского сельского поселения 

<

адрес>, ФИО5, ФИО6, Комитету имущественных отношений 

<

адрес> о выделе в натуре доли из общего имущества и прекращении права долевой собственности жилой дом лит. «А», площадью 184,8 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> был признан домом блокированной застройки, состоящим из 2 (двух) блоков, общая площадь каждого из которых равна 92,4 кв. м., жилая площадь 47,1 кв. м., площадь вспомогательных помещений 45,3 кв. м.

Истец указала, что судом был произведен раздел жилого дома с кадастровым номером ФИО11, литер «А», площадью 184,8 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО4 выделен блок жилого дома, общей площадью 92,4 кв. м., жилой площадь 47,1 кв. м., площадью вспомогательных помещений 45,3 кв. м., состоящий из следующих помещений: помещение № литера «А» (коридор) площадью 2,2 кв. м.; помещение № литера «А» (ванна) площадью 3,8 кв. м.; помещение № литера «А» (коридор) площадью 0,8 кв. м.; помещение № литера «А» (туалет) площадью 1,4 кв. м.; помещение № литера «А» (кухня) площадью 9,7 кв. м.; помещение № литера «А» (жилая комната) площадью 11,7 кв. м.; помещение № литера «А» (жилая комната) площадью 15,6 кв. м.; помещение № литера «А» (жилая комната) площадью 19,8 кв. м.; помещение № литера «А» (холл) площадью 7,9 кв. м.; помещение № литера «А» (кухня) площадью 19,5 кв. м., а право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ФИО12, литер «А», площадью 184,8 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> прекращено. Между тем, ФИО4 не зарегистрировала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> данное решение суда, но обязалась привести правоустанавливающие документы в соответствие с требованиями действующего законодательства до ДД.ММ.ГГГГ и при заключении основного договора купли-продажи указать предметом договора не ? долю жилого дома, а уже выделенный блок жилого дома. 

ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла, успев при этом, обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о регистрации права собственности на выделенный по решению Азовского городского суда РО от ДД.ММ.ГГГГ блок жилого дома, общей площадью 92,4 кв. м., жилой площадь 47,1 кв. м., площадью вспомогательных помещений 45,3 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> и ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на блок жилого дома блокированной застройки, площадью 92,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец пояснила, что наследником, принявшим наследство после смерти ФИО4, является ответчик ФИО2, однако, зарегистрировать переход права собственности на спорный жилой дом от ФИО4 к ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным, несмотря на то, что фактически имущество было передано во владение покупателя до смерти ФИО4, которая в полном объеме рассчиталась с продавцом за приобретенное имущество.

Истец полагает, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а, следовательно, на его основании может быть зарегистрирован переход права собственности на блок жилого дома блокированной застройки, площадью 92,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> и на земельный участок, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного, истец, после уточнения исковых требований, просила суд:

признать предварительный договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и на блок жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 92,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> с ФИО4 на ФИО1 по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО10 в судебное заседание явился, заявленные уточненные требования поддержал, просил иск удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в иске. При этом, ФИО10 просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и на блок жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 92,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> как указано в выписке из ЕГРН.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, и приобщила к материалам дела заявление, в котором указала, что признает исковые требования и, что ей, разъяснены и понятны последствия признания иска и принятия такого признания судом, предусмотренные ст. ст. 39, 173 ГПК РФ. 

В отношении представителя 3-его лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> и третьего лица - нотариуса Батайского нотариального округа 

<

адрес> ФИО3 дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца и ответчика, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 550 ГК РФ предусматривает письменную форму договора продажи недвижимости, договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Аналогичная позиция закреплена в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 Постановления N 10/22).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли жилого дома, площадью 184,8 кв.м. и земельного участка, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенных по адресу: 

<

адрес>. По условиям данного договора, основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в предварительном договоре стороны указали, что согласованная и окончательная цена продажи объекта составляет 2 700 000 рублей. (л.д.16-18).

Из материалов дела следует, что решением Азовского городского суда РО от ДД.ММ.ГГГГ постановленным по гражданскому делу № по иску ФИО4 к администрации Елизаветинского сельского поселения 

<

адрес>, ФИО5, ФИО6, Комитету имущественных отношений 

<

адрес> о выделе в натуре доли из общего имущества и прекращении права долевой собственности жилой дом лит. «А», площадью 184,8 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> был признан домом блокированной застройки, состоящим из 2 (двух) блоков, общая площадь каждого из которых равна 92,4 кв. м., жилая площадь 47,1 кв. м., площадь вспомогательных помещений 45,3 кв. м. и доля ФИО4 выделена в натуре (л.д.19-22). 

Однако, ФИО4 не зарегистрировала за собой право собственности на выделенный объект недвижимости до заключения предварительного договора с истцом от ДД.ММ.ГГГГ. 

Между тем, в предварительном договоре стороны прописали, что после регистрации права собственности ФИО4 на выделенный объект недвижимости, предметом договора будет являться не ? доля в праве собственности на жилой дом лит. «А», площадью 184,8 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (как указано в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ), а выделенный объект и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (п.1.1 Договора). 

Судом установлено, что денежные средства в размере 2 700 000 рублей, за приобретаемое имущество, истец передала продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется соответствующая отметка и подпись ФИО4 (л.д.18)

Из материалов дела следует и подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к материалам дела, что право собственности на выделенный объект недвижимости - блок жилого дома блокированной застройки, площадью 92,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, а собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> ФИО4 стала ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50-56, 58-69).

Таким образом, учитывая отсутствие регистрации права собственности на блок жилого дома блокированной застройки, площадью 92,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> за ФИО4, основной договор купли-продажи спорного имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключен быть не мог. 

Судом установлено, что ФИО4 24.11.2022 умерла. (л.д.23)

Наследником, принявшим наследство после смерти ФИО4, согласно материалам наследственного дела, является ответчик ФИО2 (л.д.73-76)

В ходе рассмотрения дела, ответчиком ФИО2 были признаны уточненные исковые требования в полном объеме.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Аналогичные по своему содержанию положения содержатся и в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Таким образом, предварительный договор купли-продажи вещи (объекта недвижимости), которой не существует на момент его заключения, согласно вышеуказанных правовых позиций, может квалифицироваться как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, при соблюдении определенных критериев.

Основным критерием для такой квалификации является оплата полной цены недвижимого имущества или ее существенной части.

В судебном заседании ответчик ФИО9 подтвердила факт того, что истец передала ФИО4 денежные средства в размере 2 700 000 рублей за приобретенное имущество и после заключения предварительного договора истец со своей семье фактически стала проживать в спорном жилом доме. 

Учитывая, что при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 полностью оплатила продавцу приобретаемое имущество, право собственности продавца на которое должно было быть зарегистрировано в будущем, спорные объекты недвижимости были фактически переданы во владение истца, однако, по не зависящим от истца обстоятельствам, основной договор не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ и соответственно не была осуществлена регистрация перехода права собственности на спорное имущество с ФИО4 на ФИО1, то суд считает возможным квалифицировать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и принять признание иска ответчиком.

Так же суд полагает возможным принять признание иска ответчиком ФИО2 в части требований о государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и на блок жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 92,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> с ФИО4 на ФИО1 по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд принимает во внимание, что признание иска является правом ответчика, совершено ФИО2 добровольно, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

На основании ч.3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Учитывая признание ответчиком иска и принятие его судом, руководствуясь ст. 173 ГПК РФ, суд принимает решение об удовлетворении заявленных ФИО1 к ФИО2 требований о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 7653 рубля, расходы по оплате которой, учитывая, что исковые требования удовлетворены, исходя из положений ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Принять признание ответчиком ФИО2 иска ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, нотариус Батайского нотариального округа 

<

адрес> ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и на блок жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 92,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> с ФИО4 на ФИО1 по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 7653 (семь тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 13.07.2023.