Дело№ 2-8/2025

УИД: 16RS0033-01-2024-000308-64

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

село Черемшан

23 января 2025 года – оглашена резолютивная часть

05 февраля 2025 года – составлено мотивированное решение 

Черемшанский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сайфутдинова Р.А., при секретаре судебного заседания Кузиной Т.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных сумм и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании сумм за пользование объектом недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, обосновав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого нежилого имущества общей площадью 420,9кв.м., включающее в себя помещение №Г5- склад площадью 90,9кв.м., помещение №Г6 – гараж площадью 174, 2кв.м., помещение № Г7- гараж-магазин площадью 148,8кв.м., помещение № –котельная площадью 7,0кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно п. 2.3 договора расчет между истцом ответчику ФИО2 был оплачен в полном объеме в размере 1 000 000 рублей. Однако, ответчик до настоящего времени свои обязательства о передаче имущества не выполнил. Государственная регистрация договора купли-продажи не осуществлена. 

На основании изложенного, просил суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Представитель истца ФИО3 в ходе судебного заседания изменил исковые требования, просил расторгнуть договор купли –продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 руб., проценты на сумму долга в размере 309 931 руб. 51 коп., расходы, понесенные на ремонт, в размере 172 920 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, судебные расходы в размере 138 829 руб., из которых 100 000 руб. на оплату услуг представителя, 32829 руб. на оплату государственной пошлины, 6000 руб. в связи со сбором доказательств, в случае неисполнения решения в установленный срок взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 3000 руб. за каждый день просрочки. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, предъявила встречное исковое заявление, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи, а также взыскать с истца ФИО1 588 000 руб. за пользование объектом недвижимости. 

Заслушав истца и его представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. 

В силу ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. 

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в том случае, если какая-либо сторона в правоотношениях, влекущих за собой переход права собственности на недвижимость, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда. 

Из представленных материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого нежилого имущества общей площадью 420,9кв.м., включающее в себя помещение №Г5- склад площадью 90,9кв.м., помещение №Г6 – гараж площадью 174, 2кв.м., помещение № Г7- гараж-магазин площадью 148,8кв.м., помещение № –котельная площадью 7,0кв.м., и земельный участок под зданиями по границам межеваний, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:41:080107:8.

Указанный договор подписан сторонами, денежные средства в размере 1 000 000 рублей переданы покупателем продавцу. Факт передачи денежных средств подтверждается соответствующими финансовым документами и данное обстоятельство никем не оспаривается.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. 

Согласно ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

В соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. 

Договор купли-продажи недвижимого нежилого имущества, а также земельного участка содержит предусмотренные законом существенные условия. 

Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является уклонение продавца от совершения данного действия. 

Переход права собственности на земельный участок на основании вышеуказанного договора купли-продажи не осуществлен продавцом до настоящего времени. 

В связи с тем, что продавец ФИО2 уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, покупатель (истец) на имя ответчика ДД.ММ.ГГГГ направил претензию (требование) о возвращении уплаченной суммы в размере 1000000 рублей, указав, что он отказывается от договора (л.д.25), которое со стороны ответчика оставлено без внимания.

В судебном заседании представитель истца суду пояснил, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, не отмежован, имеет общие границы с другими объектами недвижимости, что установлено из отчета кадастрового инженера (л.д.91-101). Данный земельный участок является спорным, что установлено из акта согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым №. Согласно данному акту владелец соседнего земельного участка с кадастровым № ФИО4 не согласовал (не подписал) результаты согласования местоположения границ земельного участка (л.д.102-104), что существенно затрудняет в дальнейшем права собственности на земельный участок под спорным жилым помещением.

Суд считает, что уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росрреестра и умолчание покупателю о наличии спора по земельному участку, о наличии которого продавец не мог не знать, являются существенными нарушениями условий договора со стороны ответчика, в связи с чем требования истца о расторжении договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств являются законными и обоснованными. 

После передачи объекта недвижимости в пользование покупателя (истца), последний до государственной регистрации приступил к их ремонту. Истец указывает, что в процессе пользования спорного объекта были понесены расходы в размере 172920 руб.50 коп., в связи с установкой с спорном объекте окон ПВХ в количестве 3 шт., а также производством утепления крыши методом распыления полиуртена, что подтверждается накладной № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой отражены расходы на сумму 31092 руб. как на сами окна, так и на демонтажные работы; накладной № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой отражены расходы как на материал утепления, так и выполненные работы; техническим паспортом нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, разделом IX которого фиксируется, что спорный объект недвижимости передается с окнами 2-х створчатыми деревянными, и с железной крышей, т.е. после передачи уже непосредственно истцом произведены данные улучшения.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства стороной истца суду представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ ООО «НФП Технологии упрочнения материалов» о принятии от ФИО1 на приобретение системы пенополиуретановой марки RiderGZ, 2 бочки по 50 кг. на сумму 75650 руб.50 коп., а также от ДД.ММ.ГГГГ о принятии от ФИО1 66158 руб.. за оказание услуг по нанесению пенополуиурета. Всего на сумму 141828 руб.50 коп. Указанные расходы на сумму 141828 руб.50 коп. подтверждается и счет-фактурой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73).

Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, в силу требований выше указанной статьи, убытки истца в размере 141828 руб.50 коп. подлежат взысканию с ответчика в связи с расторжением договора.

Вместе с тем, накладную № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой отражены расходы на сумму 31092 руб. на приобретение окон и на демонтажные работы суд признает ненадлежащими доказательствами, поскольку данный документ не обладает признаками финансового документа, в нем нет ни печати, ни штампа ИП ФИО5

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежат требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 309 931 руб. 51 копейка.

период 

дн. 

дней в году 

ставка, % 

проценты, ? 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

4 

365 

8 

876,71 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

308 

365 

7,5 

63 287,67 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

22 

365 

8,5 

5 123,29 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

34 

365 

12 

11 178,08 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

42 

365 

13 

14 958,90 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

49 

365 

15 

20 136,99 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

14 

365 

16 

6 136,99 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

210 

366 

16 

91 803,28 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

49 

366 

18 

24 098,36 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

42 

366 

19 

21 803,28 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

65 

366 

21 

37 295,08 

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

23 

365 

21 

13 232,88 

Для снижения размера взыскиваемых процентов суд оснований не находит. 

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о компенсации морального вреда в силу следующего.

Согласно статье 151 ГК РФ. если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обосновании своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела не представлено каких-либо доказательств нарушения действиями ответчика ФИО2 неимущественных прав истца по первоначальному иску, в связи с чем, оснований для взыскания с неё компенсации морального вреда не имеется.

Встречные исковые требования ФИО2 о расторжении договор купли-продажи объекта недвижимости по инициативе продавца не могут быть удовлетворены, поскольку истцом (ответчиком по встречному иску) все условия договора соблюдены, оговоренная денежная сумма в размере 1000000 рублей передан продавцу в срок.

Для удовлетворения требований по встречному иску о взыскании с ФИО1 588 000 руб. за пользование объектом недвижимости/ суд оснований также не находит, поскольку спорный объект недвижимости ФИО1 был передан на основании пункта 3.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому с момента подписания настоящего договора продавец предоставляет покупателю право владения и пользования гаражом. Этим же пунктом оговорено, что покупатель обязуется не распоряжаться им до государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра (л.д.7). Указанные условия со стороны истца соблюдены в полном объеме.

Поскольку настоящий договор подлежит расторжению из-за несоблюдения условий договора продавцом ФИО6, в связи с чем взыскание денежных средств с покупателя за пользование объектом недвижимости законом не предусмотрено. В договоре купли-продажи данное условие сторонами также не оговорено.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме. 

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В ходе рассмотрения дела интересы истца представлял представитель на основании доверенности и договора оказания юридических услуг. Расходы истцом понесены в размере 106000 рублей (100000+6000=106000), что подтверждается документально. 

С учетом обстоятельств дела, учитывая характер спора, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, на основании представленных доказательств несения указанных расходов. Оснований для взыскания расходов на оплату услуг представителя в большем размере суд не усматривает. 

Поскольку исковые требования удовлетворены, государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика. 

решил:

иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных сумм удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 ранее уплаченные по договору денежные средства в размере 1 000 000 рублей, проценты на сумму долга в размере 309 931 руб. 51 коп., убытки в размере 141828 руб.50 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 099 руб., по оплате услуг представителя в сумме 20000 рублей, всего 1 358 030 руб. 51 коп. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании сумм за пользование объектом недвижимости- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Черемшанский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья.

Публикацию на сайте разрешаю.