УИД 61OS0000-01-2025-000002-95 № 3а-82/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001163 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 17 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001163 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 сентября 2024 года в размере 1 530 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 сентября 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО являются необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3 158 204,4 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО4 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 2 243 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы. 

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованных лиц – Тацинское районное потребительское общество, администрация Тацинского сельского поселения ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12 марта 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 31 марта 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 4 296 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – Тацинский хлебозавод, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3 158 204,4 руб.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 26 ноября 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 сентября 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «Центр экспертно-технических услуг» ФИО1 № БК-09-24 от 12 ноября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 30 сентября 2024 года составила 1 530 000 руб. 

17 декабря 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001163 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 12 ноября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. б п. 11, пп. в п. 22, пп. б п. 22, п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 8, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 4 п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 28 декабря 2024 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 27 января 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 165/2025 от 10 марта 2025 года. 

Согласно выводам эксперта отчет от 12 ноября 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО. 

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 243 000 руб. по состоянию на 30 сентября 2024 года.

Эксперт указал, что в отчете об оценке от 12 ноября 2024 года отсутствует интервал значений основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (нарушение п.11г, п. 22е ФСО №7 «Оценка недвижимости»), описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов (нарушение п.22в ФСО №7 «Оценка недвижимости»).

В нарушение пп. 4 п. 9 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщиком допущены следующие ошибки:

при расчете корректировок оценщиком использован неактуальный на дату оценки 30.09.2024. Справочник оценщика недвижимости-2020. Использование неактуального устаревшего справочника для расчета корректировок приводит к недостоверному результату итоговой рыночной стоимости объекта оценки;

отсутствует корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования. Согласно тексту объявлений объекты – аналоги №2, №3, №4 отличаются от объекта исследования по категории земель и виду разрешенного использования. Отсутствие корректировки на категорию земель и вид разрешенного использования для объектов - аналогов №2, №3, №4 оказывает существенное влияние на рыночную стоимость и приводит к недостоверному результату итоговой рыночной стоимости объекта оценки;

в отчете оценщик необоснованно применяет для объекта – аналога №1 корректировку на наличие дополнительных строений на участке, указывая, что потребуются дополнительные расходы на снос строений, вывоз строительного мусора и расчистку территории. При этом в тексте объявления объекта – аналога №1 отсутствует информация, о том, что строения на участке находятся в неудовлетворительном непригодном для эксплуатации состоянии и подлежат сносу. Согласно тексту объявления на стр. 52 отчета продается земельный участок, на котором расположен «большой гараж площадью 122 кв.м и деревянный сарай». Согласно фотографии в объявлении гараж находится в удовлетворительном рабочем состоянии и пригоден к эксплуатации. Применение корректировки на наличие дополнительных строений на участке для объекта - аналога №1 оказывает существенное влияние на рыночную стоимость и приводит к недостоверному результату итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В приложении отчета копии информационных источников по объектам-аналогам №1, №2, №3, №4 (скриншот объявлений) приведены без полной даты публикации объявления и/или полной даты обращения к источнику, в связи с этим невозможно проверить актуальность ценовой рыночной информации на дату оценки. Также отсутствуют копии страниц справочника и иных источников информации, использованных при определении корректировок. В связи с этим невозможно проверить достоверность и актуальность применяемых значений корректировок.

Определяя рыночную стоимость объектов исследования эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объектов исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относится к сегменту рынка «под индустриальную застройку». Расчет рыночной стоимости объекта исследования произведен экспертом в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. Экспертом произведена выборка предлагаемых к продаже аналогичных земельных участков, проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта исследования, в качестве аналогов использованы земельные участки максимально схожие по ценообразующим факторам с объектом исследования, не были использованы объекты, имеющие минимальное и максимальное значение стоимости 1 кв.м, не принимались к расчету земельные участки, на которых имеются строения. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования экспертом введены соответствующие корректировки, для расчета корректировок использованы база данных «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», «Справочник оценщика недвижимости-2024.Земельные участки. Часть I, II.» под редакцией ФИО5 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2024 г.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 12 ноября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, и расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001163.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 26 ноября 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 70 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 27 января 2025 года представитель административного истца ФИО4 внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 руб. (платежное поручение № 521349 от 21 января 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001163 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 4 296 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – Тацинский хлебозавод, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 30 сентября 2024 года в размере 2 243 000 руб. 

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 26 ноября 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от представителя административного истца ФИО4 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-82/2025 (платежное поручение № 521349 от 21 января 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 (семьдесят тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля