Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2025 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-42/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КРИСТА» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «КРИСТА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить архивную кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:144 равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 15 580 964 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:244- в размере 10 062 119 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159- в размере 3 356 688 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:174- в размере 20 085 295 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником указанных зданий, кадастровая стоимость которых превышает размер их рыночной стоимости, чем нарушает его права как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования, указала, что с заключением повторной судебной экспертизы не согласна. 

Представитель административного ответчика ГБУ СО ЦКО ФИО2 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда, указала, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 63:08:0114001:144, 63:08:0114001:244, 63:08:0114001:174, указанная в заключении повторной судебной экспертизы, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка указанных нежилых зданий. Отчет об оценке в отношении нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159 ГБУ СО ЦКО не оспаривает.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, заинтересованные лица: Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Сызрань, УФНС по Самарской области, ППК Роскадастр по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило отзыв и дополнительные пояснения, в которых указало, что в отношении нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159 оставляет принятие решения на усмотрение суда. Рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 63:08:0114001:144, 63:08:0114001:244, 63:08:0114001:174 с учетом заключения повторной судебной экспертизы находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты недвижимости.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «КРИСТА» на праве собственности принадлежат следующие нежилые здания:

- нежилое здание с кадастровым номером 63:08:0114001:144 площадью 1515,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-нежилое здание с кадастровым номером 63:08:0114001:244 площадью 1874,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 63:08:0114001:159 площадью 768,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 63:08:0114001:174 площадью 2233,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:144 определена актом ГБУ СО ЦКО АОКС-63/2022/000395 от 15.12.2022 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 23 165 637,7 руб. 

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:244 определена приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 по состоянию на 1 января 2021 года в размере 21 416 467,93 руб.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159 определена актом ГБУ СО ЦКО АОКС-63/2022/000070 от 17.03.2022 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 13 001 620,22 руб.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:174 определена актом ГБУ СО ЦКО АОКС-63/2022/000070 от 17.03.2022 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 33 512 027,63 руб.

Административный истец, считая кадастровую стоимость нежилых зданий завышенной, а свои права нарушенными, 11 июня 2024 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 05/10-23/1-2, выполненный 9 февраля 2024 года ООО «Независимый Кадастровый Центр», согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:144 в размере 15 580 964 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:244- в размере 10 062 119 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159- в размере 3 356 688 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:174- в размере 20 085 295 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке в отношении нежилых зданий кадастровыми номерами 63:08:0114001:144, 63:08:0114001:244, 63:08:0114001:174 и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении этих объектов недвижимости.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. 

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 2 августа 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Городская служба оценки».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Городская служба оценки» от 25 ноября 2024 года, составлено экспертное заключение № С-72-08/24, согласно которому отчет об оценке № 05/10-23/1-2 от 9 февраля 2024 года, выполненный ООО «Независимый Кадастровый Центр», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:144 по состоянию на 1 января 2021 года составляет 15 235 308 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:244 - 11 793 357 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:174 - 20 994 366 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с заключением эксперта, представило на него замечания и просило назначить повторную судебную экспертизу, ссылаясь на то, что в рамках доходного подхода неверно использованы корректировки на расположение в отношении аналогов № 1 и № 5. 

Определением суда от 17 февраля 2025 года суд назначил повторную судебную экспертизу, поручив ее проведение ООО «СБД «Эскорт».

Согласно заключения повторной судебной экспертизы 0407-К/25, выполненной 22 мая 2025 года ООО «СБД «Эскорт», величина рыночной стоимости стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:144 по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 19 488 404,07 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:244 – в размере 18 446 094,42 руб., нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:174- в размере 27 009 078,23 руб.

Представитель административного истца не согласилась с заключением повторной судебной экспертизы, представила замечания на данное заключение и просила назначить дополнительную или повторную судебную экспертизу.

Исследовав заключение повторной судебной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО4, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы, поскольку заключение повторной судебной экспертизы отвечает требованиям законодательства.

В возражениях на заключение повторной судебной экспертизы ООО «КРИСТА» ссылается на то, что объект оценки с кадастровым номером 63:08:0114001:244 относительно красной линии расположен на закрытой территории, однако, эксперт делает вывод о том, что он расположен на красной линии и не делает никакой корректировки; на странице 45 заключения приводятся корректировки для сравнительного подхода на долю стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости, корректировка применена для зданий, но не применена для помещений; оцениваемые здания имеют значительную площадь, находятся на закрытой территории, вход на которую осуществляется через проходную по пропускам, но данные характеристики не были учтены, корректировки не были применены.

Указанные доводы суд считает несостоятельными, поскольку введенные экспертом корректировки им обоснованы.

В отношении объекта с кадастровым номером 63:08:0114001:244 эксперт указал, что объект расположен на закрытой территории и в отношении аналогов №№1, 2, 3, 4, имеющих свободный доступ применена корректировка на доступ к объекту -26,0, что отражено на странице 52 экспертного заключения.

Из пояснений эксперта следует, что применения корректировки на «доступ к объекту» является обоснованным, применение еще одной корректировки на «красную линию» означало бы двойное применение корректировок.

Эксперт также пояснила, что в связи с тем, что оценке подлежали здания, то применение корректировки на долю стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости в отношении нежилых помещений не требуется.

Корректировка на «площадь» объектов экспертом применена, она определена на основании данных интернет-портала НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

В этой связи суд считает заключение повторной судебной экспертизы обоснованным, величины рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 63:08:0114001:144, 63:08:0114001:244, 63:08:0114001:174, определенные заключением повторной судебной экспертизы- достоверными.

В связи с тем, что отчет об оценке в отношении нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159 не оспаривался сторонами, суд признает величину рыночной стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159 в размере 3 356 688 руб., определенную отчетом об оценке, суд признает достоверной величиной.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 11 июня 2024 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

На депозит Самарского областного суда от ГБУ СО ЦКО поступили денежные средства в размере 75 000 рублей, от ООО «КРИСТА»- 110 000 руб.. Оплата за судебные экспертизы не производилась.

Суд полагает возможным перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу экспертной организации ООО «СБД «Эскорт» 75 000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при проведении экспертизы, и в размере 110 000 руб. – за проведение экспертизы, проведенной ООО «Городская служба оценки». 

В связи с тем, что ООО «Городская служба оценки» представило счет на проведение судебной экспертизы в размере 123 000 руб., принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью нежилых зданий с кадастровыми номерами 63:08:0114001:144, 63:08:0114001:244, 63:08:0114001:174, недостающую сумму за проведение экспертизы в размере 13 000 руб. суд взыскивает с ООО «КРИСТА».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «КРИСТА» удовлетворить частично

Установить архивную кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:159 площадью 768,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 356 688 руб.

Установить архивную кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:144 площадью 1515,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 19 488 404,07 руб.

Установить архивную кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:244 площадью 1874,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 18 446 094,42 руб.

Установить архивную кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:08:0114001:174 площадью 2233,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 27 009 078,23 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 11 июня 2024 года.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ООО «СБД «Эскорт» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 75 000 руб.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ООО «Городская служба оценки» в пользу ООО «Городская служба оценки» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 110 000 руб. на реквизиты 

<

данные изъяты>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Криста» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки» расходы по экспертизе в размере 13 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2025 года