Дело № 3а-5/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 

03 апреля 2024 года 

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Осипова А.В.,

при секретаре Адылгареевой М.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» в лице представителя ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 18 сентября 2023 года №№484, 485, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Тандер» в лице представителя ФИО1 обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГКУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации от 18 сентября 2023 года № 484; о признании незаконным решения ГКУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 18 сентября 2923 года №485; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 155718+/-138 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......>», в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 июля 2023 года; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 19827, расположенного по адресу: 

<

.......>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 июля 2023 года. 

Требования мотивированы тем, что АО «Тандер» на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 155718+/-138 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>» и земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 19827 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> определена по состоянию на 01 января 2022 года и составляет 65 868 714 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 71 153 551,44 рубль. 

07 августа 2023 года административный истец обратился в ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 01 июля 2023 года в размере 26 472 060 рублей, к заявлению был приложен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09 июля 2023 года № К-23-39-85, подготовленный оценщиком занимающимся частной практикой ФИО8. Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 18 сентября 2023 года № 484 отказано в удовлетворении заявления АО «Тандер» от 07 августа 2023 года.

07 августа 2023 года АО «Тандер» обратилось в ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

.......> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 июля 2023 года в размере 27 162 990 рублей, к заявлению был приложен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09 июля 2023 года № К-23-39-86, подготовленный оценщиком занимающимся частной практикой ФИО8. Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 18 сентября 2023 года № 485 отказано в удовлетворении заявления АО «Тандер» от 07 августа 2023 года.

Административный истец не согласен с указанными решениями. Полагает, что представленные отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09 июля 2023 года № К-23-39-85 и № К-23-39-86 соответствуют требованиям Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, выводы бюджетного учреждения не основаны на нормах действующего законодательства.

По мнению административного истца, решения ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости от 18 сентября 2023 года № 485 и № 486 не содержат все выявленные в ходе рассмотрения заявлений об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основаниям для принятия решений. 

В соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности АО «Тандер», поскольку завышенная кадастровая стоимость влияет на размер земельного, и неправомерно возлагает на АО «Тандер» обязанность по уплате земельного налога в завышенном размере. 

Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в отзыве на административный иск просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая, что представленные отчеты об определении рыночной стоимости недвижимого имущества не могут являться допустимым доказательством по делу в связи с выявленными нарушениями, оказывающими существенное влияние на стоимость (л.д.180-184).

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Тюменской области в письменных возражениях просит отказать в удовлетворении административного иска, поскольку в результате анализа отчетов об оценке от 09 июля 2023 года № К-23-39-85 и № К-23-39-86 установлены нарушения требований оценочного законодательства, влияющие на итоговую рыночную стоимость (л.д.191-193).

Представитель заинтересованного лица Филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области в отзыве на административное исковое заявление просит принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда (л.д.158-164).

Представитель заинтересованного лица Администрации Тюменского муниципального района в отзыве на административный иск просит отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку уменьшение налоговой базы может привести к дефициту бюджета (л.д.170-171).

Определением Тюменского областного суда от 17 ноября 2023 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО7

04 марта 2024 года в суд поступило заключение эксперта № 3/24.

Определением судьи Тюменского областного суда от 28 марта 2024 года производство по делу возобновлено.

Представители административного истца АО «Тандер», административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации», заинтересованных лиц Департамента имущественных отношений Тюменской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области, Администрации г. Тюмени, Администрации Тюменского района области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривании ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 200 года.

В соответствии со ст.6 Федерального закона № 269-ФЗ постановлением Правительства Тюменской области от 28 декабря 2022 года № 1006-п установлена дата перехода к применению в Тюменской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2023 года.

Согласно Уставу ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» учреждение создано в соответствии с распоряжением Правительства Тюменской области от 17 сентября 2018 года № 1154-рп в целях осуществления полномочий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в Тюменской области.

Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25 октября 2022 года № 905/16 утверждены результаты проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в Тюменской области.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 155718+/-138 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>»;

- земельный участок с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 19827 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 65 868 714 рублей (т.1 л.д.12).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 71 153 551,44 рублей (т.1 л.д.98, т.2 л.д.77).

В соответствии с отчетом об оценке, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО8., № К-23-39-85 от 09 июля 2023 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01 июля 2023 года составляет 26 472 060 рублей (т.1 л.д.26-50).

В соответствии с отчетом об оценке № К-23-39-86, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО8., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01 июля 2023 года составляет 27 162 990 рублей (т.1 л.д.51-76).

Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 18 сентября 2023 года № 484 административному истца отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

.......> в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке от 09 июля 2023 года № К-23-39-85. 

Основанием для принятия административным ответчиком оспариваемого решения явились допущенные при составлении отчета об оценке нарушения требований п.7.12 ФСО VI, п.9 ФСО V, пп.2 п.2 ФСО VI, а именно, анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки по состоянию на 01 июля 2023 года, выполнен по данным 2018 года, с прогнозами на 2019 год, отобранные для расчета аналоги по уровню цен ниже среднего уровня цен в соответствующей градостроительной зоне и в районе расположения объекта оценки, анализ ценообразующих факторов и степень их влияния представлены без обоснования диапазонов значений; в сравнительном подходе не проведен сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; не применены корректировка на местоположение, корректировка на ограждение, замощение объекта-аналога № 2, на обеспеченность участка центральными коммуникациями; оценщиком использован Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера 2018 года. При этом дата оценки июль 2023 года; отсутствуют ссылки на источники информации, позволяющие идентифицировать источник информации, отсутствуют материалы и копии документов, информационных источников. 

Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 18 сентября 2023 года № 485 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 09 июля 2023 года № К-23-39-86 в связи с нарушениями п.7.12 ФСО VI, п.9 ФСО V, пп.2 п.2 ФСО VI, анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки по состоянию на 01 июля 2023 года, выполнен по данным 2018 года, с прогнозами на 2019 год; в сравнительном подходе не проведен сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; для расчета стоимости объекта оценщиком не используются прямые аналоги в районе расположения объекта оценки; оценщиком не применяется корректировка на местоположение (объекты аналоги №№1-3 расположены в разных районах); не применены корректировки на расположение относительно «красной линии», на наличие улучшений на земельном участке для объекта-аналога № 3, на обеспеченность участка центральными коммуникациями; оценщиком использован Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера 2018 года. При этом дата оценки июль 2023 года; отсутствуют ссылки на источники информации, позволяющие идентифицировать источник информации, отсутствуют материалы и копии документов, информационных источников. 

В процессе рассмотрения административного дела, в целях правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях относительно выявленных нарушений в отчетах оценщика, по делу была назначена судебная экспертиза на предмет установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и соответствия, представленных административным истцом отчетов, требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО7. (т.2 л.д.60-66).

Согласно заключению эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 22 февраля 2024 года №3/24:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01 июля 2023 года составляет 101 995 290 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01 июля 2023 года 113 469 921 рубль. 

Согласно выводам эксперта ООО «АЛЛЕГРА» ФИО7 содержащимся в экспертном заключении № 3/24 от 22 февраля 2024 года, отчеты об оценке № К-23-39-85 и № К-23-39-86, выполненные оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО8., не соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ, раздела II ФСО II, п.3.4, п. 3.6-3.9 ФСО IV, п.9, п.10 ФСО V, п.2.1, п.2.2, п.7, п.7.4, п.7.5, п.7.7, п.7.10, п.7.12, п.7.13 ФСО VI, п.10, п.11, п.11а, п.11б, п.11в, п.11г, п.11д, п.15, п.20, п.22б, п.22в, п.22д ФСО №7.

В качестве недостатков отчета № К-23-39-85 от 09 июля 2023 года, непосредственно влияющих на результат оценки эксперт отметила следующие недостатки.

На странице 33 Отчета об оценке представлено описание корректировки на расположение относительно районов города для земельных участков под индустриальную застройку. При этом на странице 22 Отчета об оценке указано, что объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков с возможностью размещения коммерческих объектов.

Оценщик указывает, что местоположение предлагаемых к продаже объектов-аналогов сопоставимо с расположением объекта оценки – на окраине города, корректировка не вводится. При этом объект оценки расположен за чертой города Тюмени.

Оценщиком не определено в какой территориальной зоне расположен объект оценки, не проанализирован градостроительные регламенты, установленные для этой зоны. 

На странице 35 Отчета указано, что аналога № 1-3 признаются сопоставимыми с объектов оценки – объекты имеют возможность подключения коммуникаций. Наличие улучшений не сказывается на составе кадастровой стоимости, имеется возможность подключения. Однако, оценщиком не учтено, что объект оценки обеспечен коммуникациями, не выявлено какими именно коммуникациями он обеспечен. При этом, объект оценки и объекты-аналоги отличаются по обеспеченности коммуникациями, однако, оценщиком не введены соответствующие корректировки по данному признаку. 

Аналогичные по существу замечания экспертом высказаны в отношении отчета № К-23-39-86 от 09 июля 2023 года. Кроме того, в данном отчете оценщиком не проанализировано расположение относительно красной линии.

Указанные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков.

Представитель административного истца АО «Тандер» ФИО1 не согласился с выводами судебной экспертизы, представил замечания на заключение эксперта, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы (т.4 л.д.40-42).

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации протокольным определением Тюменского областного суда от 03 апреля 2024 года отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием правовых оснований для ее назначения. 

Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в отзыве на заключение эксперта указывает, что заключение эксперта соответствует положениям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов. 

В Таблице 2 заключения приведены результаты выбора объектов-аналогов (т.3 л.д.105-107). В распоряжение эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Приведенные выше обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела письменными пояснениями эксперта ООО «АЛЛЕГРА» ФИО7., в которых даны объяснения на замечания административного истца, изложенные в ходатайстве от 29 марта 2024 года. 

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемых решений ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» незаконными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Таким образом, при рассмотрении заявлений административного истца у ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» имелись, предусмотренные законом, основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июня 2016 года «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Из текста административного искового заявления усматривается, что целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, принадлежащего ему имущества в связи с завышением налоговой базы для расчета земельного налога, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

.......>, 

<

.......>, определенная в заключении судебной экспертизы, выше их кадастровой стоимости, в то время ка административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость этих объектов, установив ее в размере, равном их рыночной стоимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо, поскольку, цель обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 КАС РФ.

Оснований для установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в предоставленных административным истцом отчетах об оценке не имеется, поскольку в них допущены ошибки, не позволяющие признать их соответствующими требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Одновременно с экспертным заключением в суд поступило ходатайство генерального директора ООО «АЛЛЕГРА» об оплате судебной экспертизы в размере 80 000 рублей (т3 л.д.1).

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

Статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч.1 ст.111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Таким образом, учитывая, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, понесенные по делу судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей подлежат взысканию с административного истца в пользу ООО «АЛЛЕГРА». 

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – отказать.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственность «АЛЛЕГРА» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 17 апреля 2024 года.

Судья Тюменского областного суда А.В.Осипов