Дело № 2-772/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рудничный районный суд г.Кемерово в составе 

председательствующего судьи Ивановой Е.В.

при секретаре Сумченко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Рудничного районного суда города Кемерово 22 июня 2018 года

гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, о признании права собственности на объект недвижимого имущества, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на объекты недвижимого имущества, обязании зарегистрировать право собственности на объекты недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 принял участие в торгах по реализации имущества признанного банкротом должника - ИП ФИО3 По результатам торгов истец был признан победителем и заключил договор с финансовым управляющим должника ФИО6 После того как были подведены итоги торгов была произведена оплата, документы направлены на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении следующего недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером - №; 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. Стоимость приобретенных истцом объектов согласно заключенного договора купли-продажи составила 610 200 рублей. Однако государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что на указанные объекты наложены ограничения. Представитель истца неоднократно обращался в службу судебных приставов с заявлениями о разъяснении причин наложения ограничений на объекты, реализованные по итогам торгов. Выяснилось, что имеется множество исполнительных производств в отношении должника, в рамках которых на имущество, принадлежавшее должнику, были наложены ограничения. Действия судебного пристава-исполнителя по наложению ограничений были обжалованы по тем основаниям, что требования, возникшие в процедуре до процедуры банкротства, а также во время процедуры считаются погашенными согласно статьи 213. 30 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Жалоба заявителя была удовлетворена, через некоторое время постановления о снятии арестов были предоставлены в Управление Росреестра по Кемеровской области и приобщены в материалы регистрационного дела. Однако в регистрации было отказано, поскольку в период с приобщения постановлений о снятии арестов до момента регистрации появились очередные ограничения. Истец указывает о том, что подать вновь документы на государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты не представлялось возможным поскольку на дату выяснения всех обстоятельств и снятия очередных арестов полномочия финансового управляющего ФИО6 были прекращены. Истец обратился к ответчику ФИО3 для перерегистрации объекта и возможности обратиться в уполномоченный орган – Управление Росреестра по Кемеровской области. Однако ответчик ФИО3 отозвал ранее выданную доверенность финансовому управляющему, а в силу завершения процедуры банкротства физического лица, фактически, финансовый управляющий ФИО6 уже не мог принять никаких распорядительных действий в отношении спорных объектов недвижимого имущества. Истец указывает, что ответчик ФИО3 был осведомлен о сложившейся ситуации и, действуя недобросовестно, фактически не являясь собственником объекта недвижимости (поскольку он был включен в конкурсную массу и продан с торгов), реализовал указанные объекты в пользу третьего лица - ФИО4 

Истец считает, что договор с ним является заключенным, не признан судом недействительным, а также, учитывая соответствие договора нормам действующего законодательства РФ, и, принимая во внимание то обстоятельство, что договор фактически исполнен сторонами, произведена полная оплата стоимости имущества, то у истца возникло право собственности на недвижимое имущество. Истец указывает, что от имени ответчика ФИО3 на момент заключения договора действовал финансовый управляющий ФИО6, после октября 2016 года ФИО3 действовал от своего имени и обязан был совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в пользу ФИО2

Истец полагает, что со стороны ответчика ФИО3 имел место неправомерный отказ от передачи недвижимого имущества в собственность ФИО2, при этом ФИО3, злоупотребляя правом, заключил сделку по отчуждению имущества.

Истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, заключенным между ФИО3 и ФИО4 в отношении следующих объектов: 

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером №, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; 

- жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 1017,2 кв.м., инв. №, лит А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит признать за ним право собственности на указанные объекты, обязать Управление Росреестра по Кемеровской области зарегистрировать за ним право собственности на указанные объекты. Также просит взыскать солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО4 судебные расходы по оплате государственной пошлины и услуг представителя.

Впоследствии стороной истца неоднократно уточнялись исковые требования (л.д. 3-4, 41-42 т. 2). В уточненных требованиях истец просит: признать ничтожным договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2017, заключенный между ФИО3, ФИО5 и ФИО4; прекратить право собственности ФИО4 на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером №; 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Истец просит признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером -№; 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Просит истребовать указанные объекты недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Истец просит признать право собственности за ним на указанные объекты недвижимого имущества. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом и своевременно; предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя (л.д. 6 т.2), в заявлении указал, что не имеет возможности лично участвовать в судебном заседании ввиду географической отдаленности места проживания. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности от 22.05.2018 (л.д. 1-2 т. 2), настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований, также просила взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины. Считает, что возможностью для оформления в Управлении Росреестра по Кемеровской области права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества после завершения конкурсного производства, могла стать удостоверенная нотариусом доверенность, выданная от имени ФИО3, поскольку в ЕГРН на дату завершения конкурсного производства содержались сведения о том, что правообладателем спорного недвижимого имущества по-прежнему являлся ФИО3

В судебном заседании ответчик ФИО4 иск не признал, возражал против удовлетворения исковых требований по тем основаниям, что является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, приобрел имущество за 36000000 рублей на основании договора купли-продажи, договор и право собственности зарегистрированы в Управлении Росреестра по Кемеровской области; арестов, запретов и обременений в отношении спорных объектов недвижимого имущества на момент заключения сделки не было, поэтому сделка и его право собственности зарегистрированы правомерно Управлением Росреестра по Кемеровской области. Иных доводов в обоснование возражений относительно исковых требований ответчик ФИО4 не привел. Ответчик ФИО4 отказался предоставить суду доказательства, подтверждающие факт оплаты по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества в сумме 36000000 рублей. 

В судебное заседание ответчики ФИО3 и ФИО5 не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом и своевременно посредством направления телеграмм. Телеграмма, направленная ФИО3 по адресу регистрации ответчика по месту жительства (л.д. 62 т. 1), доставлена, вручена 21.06.2018 жене (л.д. 59 т.2). Телеграмма, направленная ФИО5 по адресу регистрации ответчика по месту жительства (л.д. 238 т. 1), не доставлена ввиду того, что квартира закрыта, адресат по извещению не является (л.д. 60 т. 2).

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ»).

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Управление Росреестра по Кемеровской области не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом и своевременно. Представитель третьего лица ФИО8, действующая на основании доверенности от 22.12.2017 № 227-Д (л.д. 247-248 т. 1), предоставила в суд письменные объяснения (л.д. 245-246 т.1), согласно которых третье лицо в связи с невозможностью принять участие в рассмотрении дела просит рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица. В письменных объяснениях указано о том, что требования об обязании Управления Росреестра по Кемеровской области произвести регистрационные действия противоречат нормам права, поскольку отсутствует правовая возможность возложения каких- либо обязанностей на государственный орган; указано о том, что решение суда, предоставленное на государственную регистрацию в заявительном порядке, будет являться самостоятельным основанием для совершения регистрационных действий и внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - ФИО6 не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом и своевременно, причину неявки суду не сообщил. В материалы дела от третьего лица предоставлен отзыв на заявление ФИО2 (л.д. 9-10 т.2), согласно которого ФИО6 считает правомерным обращение ФИО2 за защитой своих прав, требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению; указывает о том, что самостоятельно провести регистрацию права собственности в связи с незаконными действиями ответчиков, кроме как на основании судебного акта за ФИО2 не представляется возможным.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО6 – ФИО9, действующий на основании доверенности от 23.05.2018 (л.д. 7 т.2), поддержал доводы своего доверителя, изложенные в отзыве на исковое заявление; считает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГПК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 36 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.п. 3-5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как установлено ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

В силу ст. 127 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего в порядке, предусмотренном статьей 45 настоящего Федерального закона, о чем выносит определение. Конкурсный управляющий действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.05.2013 (резолютивная часть объявлена 28.05.2013) индивидуальный предприниматель ФИО3 признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Определением от 31.05.2013 конкурсным управляющим утвержден ФИО10 (л.д. 12-15 т. 1). 

Согласно положению, содержащему предложения конкурсного управляющего о порядке, о сроках и об условиях и продажи имущества, утвержденному решением собрания кредиторов ИП ФИО3 от 24.12.2013 (л.д. 30-39 т. 2), в перечень имущества, подлежащего реализации на торгах, в том числе, вошли (лот № 3): объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 1017,2 кв.м. (

<

адрес>)1/2 доли; земельный участок с кадастровым номером № (

<

адрес>) 1/2 доли.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 06.05.2015 после освобождения ФИО10 от исполнения своих обязанностей определением от этой же даты конкурсным управляющим имущества должника утвержден ФИО6 (л.д. 105 т. 1).

Между конкурсным управляющим ИП ФИО3 ФИО6 (заказчик), действующим на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 06.05.2015 по делу № А27-23/2013, и ООО «

<

данные изъяты>» (исполнитель) был заключен договор возмездного оказания услуг от 13.11.2015 (л.д. 17-19 т.2), по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику в течение срока действия настоящего договора услуги, указанные в п. 2.1 (такие, как проведение электронных торгов по продаже имущества ИП ФИО3 в форме публичного предложения, осуществить продажу имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и прочие, указанные в п. 2.1 услуги), а заказчик обязуется принять оказанные услуги и оплатить их на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим договором, а также возместить исполнителя расходы, связанные с оказанием услуг. В перечень подлежащего продаже имущества согласно договору были включены спорные объекты недвижимого имущества.

На сайте http:// ausib.ru/ (идентификационный номер торгов на ЕФРСБ 824497) электронной площадки по продаже имущества должников Аукционы Сибири были опубликованы сведения о должнике, указаны сроки предоставления заявок на участие, указан порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению, сроки и порядок внесения задатка, обозначены лоты, выставленные на торги, указаны иные сведения (л.д. 23-27 т. 2). 

Согласно электронной версии газеты «Коммерсантъ» № 215 от 21.11.2015, стр 60 (л.д. 113 т. 1) было опубликовано извещение № о лотах, продаваемого имущества должника ИП ФИО3, в том числе лот № – объект индивидуального жилищного строительства, S=1017,2 кв.м, 1/2 доли, кад. №, земельный участок, S=1650 кв.м, кад. №, 1/2 доли (

<

адрес>.

Согласно электронной версии газеты «Коммерсантъ» № 33 (https://kommersant.ru/daily/95275) от 27.02.2016, стр. 48 (л.д. 13 т. 2) было опубликовано извещение № организатора торгов ООО «Сибирь» о том, что торги посредством публичного предложения, проводимые на ЭТП Аукционы Сибири: http:// ausib.ru (идентификационный номер 3688-ОТПП) по продаже имущества должника – ИП ФИО3 состоялись. Победителем торгов по лоту № 1 – цена: 610200 рублей признан ФИО1, действующий в интересах ФИО2 

Обстоятельства того, что ФИО1, участвуя в торгах, действовал в интересах ФИО2, подтверждается агентским договором № от 23.11.2015 (л.д. 47-48 т. 1).

Протокол о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ИП ФИО3 №-ОТПП/2/1 от 16.02.2016 также содержит сведения о победителе торгов по лоту № 1 ФИО1, который обязуется в течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества, составляющего лот. 

На сайте http:// ausib.ru/ электронной площадки по продаже имущества должников Аукционы Сибири опубликованы сведения о завершении торгов по продаже имущества ИП ФИО3, в том числе, лота № (л.д. 28-29 т. 2).

Сообщение, содержащее сведения о результатах торгов опубликовано также на сайте http://bankrot.fedresurs.ru (л.д. 37 т. 1, л.д. 11-12 т. 2).

Победитель представил в установленный срок заявку на участие в торгах, задаток в сумме 106785 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от 01.02.2016 № (л.д. 94 т. 1), предложил наивысшую цену, не ниже текущей цены продажи лота.

24.02.2016 между конкурсным управляющим имуществом ИП ФИО3 ФИО6, действующим на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 06.05.2015 по делу № А27-23/2013 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимости № 1 (л.д. 88-89 т. 1, л.д. 39 т. 2), по условиям п.1.1-1.2, 3.1, 3.2 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность покупателя следующие объекты недвижимости: 1.1.1. объект индивидуального строительства, назначение: жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, общая долевая собственность, доля в праве 1/2 (объект № 1); 1.1.2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального строительства, общая площадь 1650 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес> (объект № 2). Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект № 1 и объект № 2, указанные в п. 1.1 настоящего договора никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестам не состоят. Общая стоимость недвижимого имущества (сумма договора), указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 610200 рублей. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Денежные средства, внесены покупателем на расчетный счет в срок, указанный в сообщении о проведении электронных торгов, опубликованном в официальном издании – газете «Коммерсантъ» ( № от 21.11.2015). 

В силу закона (ст.ст. 126, 127 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и действуя на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 06.05.2015 по делу № А27-23/2013 конкурсным управляющий имуществом должника ИП ФИО3 ФИО6 в период конкурсного производства вправе был 26.02.2016 заключить договор купли-продажи недвижимости № 1 с победителем торгов (л.д. 108-112 т. 1) в лице агента ФИО1 (л.д. 90-93 т.1), внесшим в целях участия в торгах, задаток в сумме 106785 рублей, как то предусмотрено договором задатка № от 01.02.2016 (л.д. т. 2).

Факт оплаты покупателем ФИО2 по договору купли-продажи недвижимости № 1 от 24.02.2016 стоимости спорного недвижимого имущества в общей сумме 610200 рублей подтверждается приходным кассовым ордером от 01.02.2016 № на сумму 106785 рублей (л.д. 94 т. 1) и приходным кассовым ордером № от 24.02.2016 на сумму 503415 рублей (л.д. 95 т. 1, л.д. 64 т.2). 

То обстоятельство, что спорные объекты недвижимого имущества были фактически переданы от продавца к покупателю, подтверждается сведениями, содержащимися в п. 2.1 заключенного договора, согласно которого продавец передает, а покупатель принимает объект № 1 и объект № 2 в момент подписания настоящего договора, который является одновременно актом приема-передачи объекта № 1 и объекта № 2.

Надлежащим образом заверенная копия реестрового дела, предоставленная Управлением Росреестра по Кемеровской области (л.д. 65-146 т.1), содержит сведения о том, что государственная регистрация перехода права собственности на объект № 1 и объект № 2 на основании указанного договора купли-продажи недвижимости № 1 в ЕГРН не состоялась.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра по Кемеровской области 13.09.2016 (л.д. 115-116 т. 1), содержит сведения о том, что проведение государственной регистрации права собственности (перехода права) не представляется возможным, поскольку 20.06.2016 в ЕГРН внесена запись № о государственной регистрации прочих ограничений на основании выписки из Федеральной службы судебных приставов от 11.06.2016 №, представленной МОСП по особо важным исполнительным производствам УФССП по Кемеровской области, на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. 

На основании заявления представителя ФИО2 – ФИО7, действующей по доверенности от 20.06.2016 (л.д. 120-122, 123 т.1), государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества была приостановлена на срок до 08.01.2017, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Кемеровской области о приостановлении государственной регистрации права от 10.10.2016 (л.д. 125 т.1).

В связи с неустранением причин, послуживших препятствием в проведении государственной регистрации права (перехода права) собственности, на дату окончания срока государственной регистрации, в государственной регистрации было отказано, что подтверждается соответствующим уведомлением Управления Росреестра по Кемеровской области от 19.01.2017 № (л.д. 117-119 т.1). 

На основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2016 (резолютивная часть объявлена 03.10.2016), подлежащего немедленному исполнению, конкурсное производство в отношении индивидуального предпринимателя ФИО3 завершено (л.д. 15-17 т. 1). 

В связи с чем, при последующем устранении причин, послуживших препятствием в проведении выше указанной государственной регистрации права (перехода права) собственности, конкурсный управляющий ИП ФИО3 ФИО6 с 03.10.2016 не вправе был бы действовать от имени должника.

Суд считает, что необходимость заключения между теми же субъектами гражданских правоотношений (ФИО3, ФИО2) последующих сделок, связанных с юридическим оформлением вещного права ФИО2 (как победителя электронных торгов изначально совершившего все зависящие от него действия по заключению договора купли-продажи), которое не было зарегистрировано в установленном законом порядке не по его вине, а доказательств иного суду не предоставлено, обусловлено, допустимо и не противоречит нормам действующего гражданского законодательства. 

При указанных обстоятельствах суд считает обоснованным довод представителя истца о том, что возможностью для оформления в Управлении Росреестра по Кемеровской области права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества, могла стать удостоверенная нотариусом доверенность, выданная от имени ФИО3, поскольку в ЕГРН на дату завершения конкурсного производства содержались сведения о том, что правообладателем спорного недвижимого имущества по-прежнему являлся ФИО3 

На основании нотариально удостоверенной доверенности от 23.06.2017 со сроком действия – до 23.06.2018 (л.д. 222 т.1) ФИО3 уполномочил ФИО6 оформить документы и продать принадлежащие ему на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества: 1. 1/2 (одна вторая доля) в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; 2. Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м, с кадастровым номером № (л.д. 222 т. 1).

23.06.2017 между ФИО3 (продавец) в лице ФИО6 и ФИО2 (покупатель) в лице ФИО7 был подписан договор купли-продажи недвижимости (л.д. 223 т. 1), по условиям п.п.1.1-1.3, 2.1 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность покупателя следующий объект недвижимости: объект индивидуального жилищного строительства/земельный участок: объект индивидуального жилищного строительства S=1017,2 кв.м. 1/2 доли, кад. №/земельный участок S=1650 кв.м, кад. №(

<

адрес>). Объект принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Объект приобретен продавцом по стоимости 610200 рублей. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Продавец передает, а покупатель принимает объект в момент подписания настоящего договора, который является одновременно актом приема-передачи объекта.

Анализ первоначального договора купли-продажи недвижимости № 1 от 24.02.2016 и последующего договора купли-продажи недвижимости от 23.06.2017 позволяет сделать вывод о тождественности существенных условий договоров, а именно: условий об отчуждаемых объектах недвижимого имущества и условий о цене отчуждаемых объектов недвижимого имущества, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что действия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимости от 23.06.2017 были направлены на исполнение обязательств, возникших по результатам электронных торгов и не реализованных в рамках договора купли-продажи недвижимости № 1 от 24.02.2016. 

На основании заявления ФИО2 в лице ФИО7 (л.д. 228-229 т.1), государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества была приостановлена на срок до 04.01.2018, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Кемеровской области о приостановлении государственной регистрации права от 05.07.2017 (л.д. 230 т.1).

О том обстоятельстве, что государственная регистрация перехода права, права общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости была приостановлена 05.07.2017 на срок до 04.01.2018 ответчику ФИО3 было известно, поскольку уведомление о приостановлении государственной регистрации было направлено, в том числе, и в его адрес.

21.11.2017 ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Кемеровской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возвращении ранее представленных для их проведения документов (л.д. 231 т.1).

В реестровое дело 21.11.2017 ФИО3 также было предоставлено в копии нотариально удостоверенное распоряжение об отмене нотариально удостоверенной доверенности от 23.06.2017, выданной ФИО3 на имя ФИО6 (л.д. 233 т.1).

Согласно сведений, содержащихся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 22.11.2017 № (л.д. 224-226 т.1), в соответствии с ч. 2 ст. 31 Закона о регистрации, заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора. Однако в дело правоустанавливающих документов не представлено заявление о прекращении государственной регистрации прав и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав от ФИО2 Уведомление также содержит информацию о том, что в случае, если в срок до 21.12.2017 не поступит заявление ФИО2 о прекращении государственной регистрации прав и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав Управление вынуждено будет отказать в государственной регистрации права общей долевой собственности, перехода права.

21.12.2017 Управление Росреестра по Кемеровской области отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности, перехода права, что подтверждается соответствующим уведомлением Управления Росреестра по Кемеровской области № (л.д. 234-235 т. 1).

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО3, действуя недобросовестно, совершил все необходимые действия, направленные на недопущение государственной регистрации Управлением Росреестра по Кемеровской области перехода права/права общей долевой собственности за ФИО2 на спорные объекты недвижимого имущества.

25.12.2017 между ФИО3, ФИО5, именуемых «продавец», и ФИО4, именуемым «покупатель», был подписан удостоверенный нотариально договор купли-продажи (л.д. 238-242 т. 1), по условиям п.п. 1, 3, 5 которого продавец ФИО3 обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>; земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Продавец ФИО5 обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>. Указанный объект индивидуального жилищного строительства принадлежит в 1/2 доли в праве общей долевой собственности ФИО3, в 1/2 в праве общей долевой собственности ФИО5 Указанный земельный участок принадлежит ФИО3 Продавец ФИО3 продал покупателю принадлежащую 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства за 20000000 рублей. Продавец ФИО5 продал покупателю принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства за 1000000 рублей. Продавец ФИО3 продал покупателю принадлежащий ему земельный участок за 15000000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. 

При этом стороной ответчика, в частности ФИО4, не предоставлено доказательств оплаты денежных средств в сумме 36000000 рублей по договору купли-продажи от 25.12.2017. 

Пункт 7 договора купли-продажи от 25.12.2017 содержит сведения о том, что продавец передал объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, а покупатель принял их в момент подписания настоящего договора; по соглашению сторон настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Данный договор содержит отметку Управления Росреестра по Кемеровской области о произведенной государственной регистрации права собственности (л.д. 243 т. 1) на основании заявления ФИО4 (л.д. 236-237 т.1).

Пункт 13 нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 25.12.2017 содержит условие о том, что продавец ставит в известность покупателя о том, что до заключения настоящего договора указанный объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок никому другому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят, каких-либо иных ограничений права пользования и распоряжения не имеют. Стороны ставят в известность друг друга, что под процедурой банкротства не состоят, указанный объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, являющиеся предметом настоящего договора, не входят в конкурсную массу. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд считает, что ответчик ФИО3, действуя недобросовестно, фактически не являясь собственником спорных объектов недвижимого имущества, включенных в конкурсную массу и проданных с торгов, реализовал указанные объекты в пользу третьего лица - ФИО4

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, Конституционный Суд Российской Федерации отметил следующее: поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)». Сделки, не соответствующие требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ) суд в общем порядке признает недействительными, при этом из корреляции положений статей 10,168, 169170 ГК РФ, суд определяет обстоятельства, при которых устанавливает в судебном заседании несоответствие сделки и признает ее ничтожной.

При отсутствии государственной регистрации право собственности истца на имущество подлежит доказыванию с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

Суд считает, что истцом предоставлены надлежащие письменные доказательства, подтверждающие приобретение спорных объектов недвижимости посредством открытых электронных торгов. Указанная процедура торгов предусмотрена статьями 110-139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», направлена на привлечения максимального числа потенциальных покупателей, а также открытости процедуры реализации имущества должника- банкрота.

Сведения о реализации имущества банкрота с учетом статьи 28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подлежат опубликованию на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, газеты «Коммерсантъ», а также электронной торговой площадке, которая определена кредиторами. 

Представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 - ФИО9 в рамках рассматриваемого гражданского дела были предоставлены оригиналы для обозрения и копии для приобщения к материалам дела документов по делу о банкротстве ИП ФИО3, в том числе, оригиналы протокола собрания кредиторов по утверждению условий по реализации спорных объектов недвижимого имущества, копии публикаций из вышеуказанных информационных источников, оригиналы протоколов торгов, платежные документы, подтверждающие выполнение ФИО2 всех необходимых условий для признания его победителем электронных торгов и заключения с ним договора купли-продажи с последующей регистрацией перехода права собственности, которая не была произведена по независящим от него обстоятельствам и выбыл из владения истца помимо его воли.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданскихправоотношений и разумность их действий предполагаются.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В дело предоставлены надлежащие письменные доказательства, согласно которым установлено, что ИП ФИО3 (неуправомоченный отчуждатель) находился в процедуре несостоятельности (банкротстве) с 2013 года (л.д. 98-107).

На официальном сайте Арбитражного суда Кемеровской области (http://kemerovo.arbitr.ru/) размещены сведения о судебных актах, принятых в рамках дела №А27-23/2013 о банкротстве ИП ФИО3, документы о формировании конкурсной массы, об утверждения порядка продажи в отношении спорного имущества, аналогичная информация содержится на сайте Единого федерального реестра сведений о несостоятельности (банкротстве), а также в газете «Комерсантъ». 

В связи с чем, обстоятельства того, что ИП ФИО3 был признан банкротом и принадлежащее ему имущество, в том числе, спорное недвижимое имущество, было включено в конкурсную массу, суд признает общеизвестными. 

В рамках рассматриваемого гражданского дела, суд считает необоснованным довод ответчика ФИО4 о том, что он является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого, с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснений правомочий продавца на отчуждения имущества, отсутствие обременений). 

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать.

Суд считает, что ответчик ФИО4 при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать – ФИО3

При этом суд исходит из того, что в случае признания договора ничтожным, а также разъяснений Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, добросовестность покупателя не подлежит установлению, поскольку данный факт, в случае предъявления требования ФИО4 к продавцам спорного недвижимого имущества, будет рассматриваться в рамках иного судебного разбирательства.

На основании изложенного, суд считает, что являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца: о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2017, заключенный между ФИО3, ФИО5 и ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером -№; 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В связи с тем, что удовлетворению подлежат указанные требования, удовлетворению подлежит производные требования о признании за истцом права собственности на спорные объекты недвижимого имущества и истребовании из незаконного владения ФИО4 указанных объектов недвижимого имущества.

В соответствии сост. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу расходы. 

Следовательно, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, исчисленной по правилам ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, в размере 9602 рублей в равных долях, по 3200,67 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать ничтожным договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2017, заключенный между ФИО3, ФИО5 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на следующие объекты недвижимого имущества: 

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером -№; 

1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: 

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером -№; 

1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истребовать из незаконного владения ФИО4 следующие объекты недвижимого имущества: 

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общая площадь 1650 кв.м., с кадастровым номером -№; 

1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 1 017,2 кв.м., инв. №, лит А, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3, ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9602 рублей в равных долях, по 3200,67 рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Рудничный районный суд г. Кемерово в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 27 июня 2018 года.

Председательствующий: