Дело № 3а-343/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000271-29 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                27 июля 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60733 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 644 000 руб. по состоянию на 10.03.2020; 

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9267 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 98 000 руб. по состоянию на 10.03.2020; внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога, размер которого определяется с учетом их кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету № 145/2022 от 17.06.2022, выполненному ООО «Яр-Оценка», по состоянию на 10.03.2020 рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером № составляет 644 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № составляет 98 000 руб.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 10.03.2020 утверждена актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» №53/ЗУ от 20.03.2020 и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 33 976 779,26 руб.; с кадастровым номером № –6 762 231,84 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 требования поддержала. Пояснила, что спорные объекты недвижимости фактически представляют собой земельные участки, относящиеся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, и предназначены исключительно для сельскохозяйственного производства. 

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

    Административный ответчик ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя не направил, письменных возражений не представил. 

    Заинтересованными лицами Управлением Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что они не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

           Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенного по адресу: . 

    В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1, являясь собственником земельных участков, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 10.03.2020 утверждена Актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» №53/ЗУ от 20.03.2020 и составила в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 33 976 779,26 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 6 762 231,84 рублей.

Административным истцом представлен Отчет № 145/22, составленный оценщиком ООО «Яр-Оценка», согласно которому по состоянию на 10.03.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 644 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 98 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету № 145/2022 рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным подходом методом сравнения продаж. Из содержания отчета следует, что оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектами оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчетов об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что оценщик ошибочно произвел оценку земельных участков исходя из категории земель – земли сельхозназначения, вид разрешенного использования – сельхозпроизводство, судом отклоняется.

Согласно пунктам 12, 13 ФСО №7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

При этом в силу пункта 14 ФСО №7 наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Пунктом 15 ФСО №7 предусмотрено, что анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Как следует из Отчета, оценщиком приведено полное и подробное описание объектов оценки (стр.19-20). Выводы оценщика в части того, что использование объектов оценки возможно только для сельскохозяйственного производства основаны на анализе наиболее эффективного использования (стр.21-22). Из Отчета видно, что оценщиком приняты во внимание обстоятельства, в силу которых использование земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования – для комплексной жилой застройки, не представляется возможным. В частности, указывается, что объекты оценки – земельные участки с кадастровыми номерами № и № образованы из земельного участка с кадастровым номером №, который в свою очередь образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения. Постановлением администрации Переславского муниципального района №850 от 17.06.2010 земельный участок с кадастровым номером № переведен из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию земель «земли населенных пунктов». Перевод категории земель производился на основании Генерального плана Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района Ярославской области, утвержденного решением Собрания Переславского муниципального района Ярославской области от 17.12.2009 №227 и на основании Правил землепользования и застройки Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района Ярославской области, утвержденных решением Собрания Переславского муниципального района Ярославской области от 17.12.2009 №226. Решением Ярославского областного суда от 04.10.2018 по делу №3а-84/2018 признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу указанные Правила землепользования и застройки в части установления территориальных зон на карте градостроительного зонирования в отношении территории национального парка «Плещеево озеро» и его охранной зоны. До настоящего времени Правила землепользования и застройки Пригородного сельского поселения не утверждены, в связи с чем администрация городского округа Переславль-Залесский не выдает правообладателям земельных участков разрешения на строительство, не указывает в Градостроительных планах земельного участка виды разрешенного использования земельного участка. Таким образом, собственник земельного участка не может использовать земельный участок для строительства. С учетом указанных обстоятельств оценщик пришел к выводу о том, что из всех физически возможных и законодательно не запрещенных видов использования земельного участка является – сельскохозяйственное (без права застройки), например сенокос, выгул скота и т.п., экономически оправданным и максимально эффективным возможным вариантом использования земельных участков является – для сельскохозяйственного производства. 

Указанные выводы оценщика мотивированы и обоснованы, анализ наиболее эффективного использования земельных участков выполнен в соответствии с критериями: использование земельных участков должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль, что в полной мере отвечает приведенным выше положениям ФСО №7. 

Оспаривая выводы оценщика в части наиболее эффективного использования земельных участков, департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области не представляет каких-либо допустимых и достоверных доказательств. 

При таких обстоятельствах оснований не согласиться с выводами оценщика в этой части у суда не имеется, указанные выводы оценщика мотивированы и экономически обоснованы.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 145/2022 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 145/2022 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 145/2022, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 30.06.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 10 марта 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60733 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 644 000 (шестьсот сорок четыре тысячи) рублей.

    Установить по состоянию на 10 марта 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9267 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 09 августа 2022 года