К делу № 2-33/2025

УИД 61RS0045-01-2024-002708-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года с. Покровское 

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Комиссаровой Е.С.

при секретаре Руденко А.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли продажи, о взыскании ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

третье лицо ФИО3, Администрация Приморского сельского поселения 

<

адрес>,

и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, 

третье лицо ФИО4, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли продажи, о взыскании ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами. Мотивируя тем, что 06.07.2023г. между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 61:26:0000000:16, площадью 1830 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – Для размещения административного здания, и размещенные на нем: Административное здание, литер А,А1,а общеполезной площадью 266,8 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6904; строений: литер Г-гараж, общей площадью по наружному обмеру 54 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6905; литер К – котельная, общей площадью по наружному обмеру 18,1 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6906; литер У - уборная, общей площадью по наружному обмеру 4,10 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6907; литер У1 – уборная, общей площадью по наружному обмеру 9,3 кв.м. с кадастровым номером: 61:26:0120101:6908, расположенные по адресу: 

<

адрес>, пер. Дачный, №-б, 

<

адрес>. 

Согласно п. 3, 4 Договора по предварительной договоренности между Сторонами цена земельного участка с объектами недвижимости определена в размере 5500000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, которые Сторона - 1 намеревается продать по основному договору Стороне - 2, а Сторона - 2 намеревается его купить. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в полной оплате Стороной-2, суммы в размере 200000 (двести тысяч) рублей от стоимости объекта недвижимости и земельного участка при подписании предварительного договора, остальную сумму покупатель перечисляет равными частями с первого по пятое число каждого месяца до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 Договора Сторона - 2 обязуется: передать Стороне-1 денежную сумму в размере 200000 рублей, в день подписания настоящего договора, а также всю денежную сумму согласно п. 3, до 06.07.2024г. 

Кроме того, в соответствии с п. 7.1 Договора Сторона-2 обязуется в течение всего периода рассрочки платежа, выплачивать Стороне-1 дополнительно 70000 рублей в месяц стоимости аренды недвижимого имущества с первого по пятое число каждого месяца. Указанная сумма не входит в стоимость купли-продажи объекта недвижимости.

По условиям предварительного договора, в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора покупатель передал, а Продавец принял в качестве задатка денежную сумму в размере 200000 рублей и в августе 2023г. Ответчик перечислил Истцу 70000 рублей за аренду помещения.

В соответствии с п. 13 Договора Истец передал Ответчику ключи от объекта недвижимости. 

После чего Ответчик стал пользоваться объектом недвижимости как своим собственным. При этом без согласования с Истцом, Ответчик стал ухудшать состояния здания, а именно: производить снос существующих перегородок внутри здания в 5ти комнатах, чем причинил ущерб на сумму 502810 рублей, что подтверждается техническим заключением № от 15.04.2024г. 

В сентябре 2023года Ответчик перестал выходить на связь, не отвечала на телефонные звонки. До настоящего момента Истец не получил от Ответчика денежные средства в размере 5300000 рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенный объект недвижимости в соответствии с условиями Договора, а также выплатить арендную плату согласно п.7.1 Договора в размере 770000 рублей.

Условиями договора предусмотрено, что в случае, если Основной договор не будет заключен в срок, установленный Предварительным договором, по вине покупателя при надлежащим исполнении продавцом обязательств по Предварительному договору, то задаток покупателю не возвращается.

03.07.2024г. Истец направил ответчику письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи по указанному адресу или он обратиться в суд за защитой своих прав. Ответчик до настоящего времени никак не отреагировал.

Истец вправе рассчитывать на упущенную выгоду в сумме 770000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты заключения предварительного договора по 06.07.2024г., исходя из стоимости по договору в размере 70000 рублей в месяц, которую истец просит взыскать с ответчицы.

На основании изложенного истец, в порядке уточнений, принятых судом на основании ст. 39 ГПК РФ, просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 06.07.2023г. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в счет ущерба причиненного объекту недвижимости по адресу: 

<

адрес>, пер. Дачный, №-б, 

<

адрес>, в размере 502810 рублей, денежные средства в счет аренды объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес>, пер. Дачный, №-б, 

<

адрес>, согласно п.7.1 Договора в размере 1 050 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 105253 рубля 34 копеек, в счет возмещения судебных расходов состоящие из расходов связанных с уплатой госпошлины 14564 рублей, технического заключения 25000 рублей, почтовые услуги 300 рублей, услуги представителя 50000 рублей.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании денежной суммы в размере 200 000 рублей, мотивируя тем, что еще за месяц до указанных истцом событий, а именно ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и находящихся на нем строений в 

<

...> 

<

адрес>, в качестве аванса получена денежная сумма в размере 200 000 рублей. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее одного месяца с момента заключения предварительного, то есть не позднее 07.07. 2023 года. Сумма сделки так же составляла 55000000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Таким образом, ФИО5 ввел покупателя ФИО2 в заблуждение относительно возможности совершения указанной сделки и необоснованно получил от неё денежную сумму в размере 200 000 рублей. 

Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 200 000 рублей неосновательного обогащения, уплаченной госпошлины за подачу встречного искав в размере 7 000 рублей, расходы за оказание юридической помощи в размере 50 000 рублей.

Определением суда в качестве третьего лица привлечена Администрация Приморского сельского поселения 

<

адрес>. 

В судебном заседании ФИО1, его представитель на основании доверенности ФИО6 уточненные исковые требования поддержали, по основаниям, указанным в иске. Во встречных требованиях просили отказать, поскольку договор купли продажи недвижимого имущества и земельного участка не состоялся по вине покупателя ФИО2

Ответчик и истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика адвокат Манчилин А.А., действующий на основании ордера и доверенности, исковые требования не признал по основаниям, поданным в возражениях, сообщил суду, что сделка не состоялась по вине истца ФИО1, так как имущество находилось под запретом в регистрационных действиях в рамках исполнительных производств в отношении ФИО7. Встречные исковые требования поддержал, по основаниям, указанным в встречных требованиях. 

Третьи лица ФИО3, представитель Администрации Приморского сельского поселения 

<

адрес>, ФИО4, в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав лиц, участвующих в деле,свидетеля, исследовав письменные материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судебном заседании 06.07.2023г. между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 61:26:0000000:16, площадью 1830 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – Для размещения административного здания, и размещенные на нем: Административное здание, литер А,А1,а общеполезной площадью 266,8 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6904; строений: литер Г-гараж, общей площадью по наружному обмеру 54 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6905; литер К – котельная, общей площадью по наружному обмеру 18,1 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6906; литер У - уборная, общей площадью по наружному обмеру 4,10 кв.м., с кадастровым номером: 61:26:0120101:6907; литер У1 – уборная, общей площадью по наружному обмеру 9,3 кв.м. с кадастровым номером: 61:26:0120101:6908, расположенные по адресу: 

<

адрес>, пер. Дачный, №-б, 

<

адрес>. 

Согласно п. 3, 4 Договора по предварительной договоренности между Сторонами цена земельного участка с объектами недвижимости определена в размере 5500000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, которые Сторона - 1 намеревается продать по основному договору Стороне - 2, а Сторона - 2 намеревается его купить. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в полной оплате Стороной-2, суммы в размере 200000 (двести тысяч) рублей от стоимости объекта недвижимости и земельного участка при подписании предварительного договора, остальную сумму покупатель перечисляет равными частями с первого по пятое число каждого месяца до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 Договора Сторона - 2 обязуется: передать Стороне-1 денежную сумму в размере 200000 рублей, в день подписания настоящего договора, а также всю денежную сумму согласно п. 3до 06.07.2024г. 

В соответствии с п. 7.1 Договора Сторона-2 обязуется в течении всего периода рассрочки платежа, выплачивать Стороне-1 дополнительно 70000 рублей в месяц стоимости аренды недвижимого имущества с первого по пятое число каждого месяца. Указанная сумма не входит в стоимость купли-продажи объекта недвижимости. 

Согласно материалам дела, на момент подписания предварительного договора недвижимое имущество и земельный участок были фактически переданы представителю истца ФИО3

До настоящего момента Истец не получил от Ответчика денежные средства в размере 5300000 рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенный объект недвижимости в соответствии с условиями Договора, а также выплатить арендную плату согласно п.7.1 Договора в размере 1 050 000 рублей (период с сентября 2023 по ноябрь 2024 года-70000 рублей*15месяцев) 

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорной недвижимое имущество и земельный участок был передана истцу, исходя из согласованного сторонами порядка расчета за аренду спорного имущества, установленного п. 7.1 предварительным договором купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ Истец должна была произвести 12 платежей на общую сумму 840 000 руб., на момент рассмотрения дела ответчиком (в ее интересах третьими лицами) выплачено в соответствии с предусмотренным договором графиком 70000 рублей.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для одностороннего отказа ФИО2 от исполнения договора, в нарушении ответчиком обязательства по оплате арендных платежей.

Исходя из чего, исковые требования ФИО1 суд удовлетворяет частично, взыскав в пользу его пользу с ФИО2 денежные средства за аренду объекта недвижимости в размере 770 000 рублей (70000*11 месяцев).

Доводы стороны ответчика, о том, что она освободила нежилое помещение в сентябре 2023 года не нашли подтверждения при рассмотрении спора. 

Так и доводы стороны истца, о том, что ответчик занимает нежилое помещение, и не отдает ключи от жилого помещения не нашли подтверждения при рассмотрении спора. 

Истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из стоимости по договору 770000 рублей.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (часть 3). 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных договором.

Исходя из разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в пункте 40 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", расчет процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ и начисляемых за периоды просрочки, имевшие место с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, осуществляется по ставкам, опубликованным для того федерального округа, на территории которого в момент заключения договора, совершения односторонней сделки или возникновения обязательства из внедоговорных отношений находилось место жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, - место его нахождения (пункт 2 статьи 307, пункт 2 статьи 316 ГК РФ).

В соответствии с расчетом процентов по правилам ст. 395 ГК РФ, представленным истцом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер процентов по неисполненному решению составляет 105253,34руб.

Представленный истцом расчет процентов не соответствует положениям ст.395 ГК РФ, не может быть признан судом верным.

Судом самостоятельно произведен расчет процентов по правилам ст. 395 ГПК РФ.

Задолженность,

руб.

Период просрочки

Увеличение долга

Ставка

Дней

в

году

Проценты,

руб.

с

по

дни

сумма, руб.

дата

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[1]х[4]х[7]/[8]

70 000

06.09.2023

17.09.2023

12

0

-

12%

365

276,16

70 000

18.09.2023

05.10.2023

18

0

-

13%

365

448,77

140 000

06.10.2023

29.10.2023

24

70 000

06.10.2023

13%

365

1 196,71

140 000

30.10.2023

07.11.2023

9

0

-

15%

365

517,81

210 000

08.11.2023

05.12.2023

28

70 000

08.11.2023

15%

365

2 416,44

280 000

06.12.2023

17.12.2023

12

70 000

06.12.2023

15%

365

1 380,82

280 000

18.12.2023

31.12.2023

14

0

-

16%

365

1 718,36

280 000

01.01.2024

09.01.2024

9

0

-

16%

366

1 101,64

350 000

10.01.2024

05.02.2024

27

70 000

10.01.2024

16%

366

4 131,15

420 000

06.02.2024

05.03.2024

29

70 000

06.02.2024

16%

366

5 324,59

490 000

06.03.2024

05.04.2024

31

70 000

06.03.2024

16%

366

6 640,44

560 000

06.04.2024

06.05.2024

31

70 000

06.04.2024

16%

366

7 589,07

630 000

07.05.2024

05.06.2024

30

70 000

07.05.2024

16%

366

8 262,30

700 000

06.06.2024

06.07.2024

31

70 000

06.06.2024

16%

366

9 486,34

Итого:

305

630 000

15,27%

50 490,60

В соответствии с пунктом 1 статьи 811 ГК РФ Ответчик обязан уплатить Истцу проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ в связи с уклонением от их возврата по договору займа в размере учетной ставки (ставки рефинансирования) на день предъявления иска.

В связи с чем, суд пришел к выводу взыскать в его пользу с ФИО2 проценты по правилам ст. 395 ГК РФ в размере 504900,60 рублей.

Истцом ФИО1 заявлены требования о взыскании ущерба за порчу недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Пунктом 3 названной статьи установлено, что вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

Как разъяснено в п. 12 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

По смыслу названных норм по делам о возмещении вреда к юридически значимым обстоятельствам относятся: факт причинения вреда, вина причинителя вреда, противоправность его действий и причинно-следственная связь между незаконными действиями (бездействием) причинителя вреда и причиненным вредом.

В силу положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Регламентированная положениями ст. 1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт ущерба, размер причиненного вреда, а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

Вместе с тем, по настоящему делу истцом таких доказательств в подтверждение заявленных требований не представлено.

Доводы относительно того, что ФИО2 самовольно, в отсутствие согласия ФИО1 стала ухудшать состояния здания, а именно: производить снос существующих перегородок внутри здания в 5ти комнатах, чем причинила ущерб на сумму 502810 рублей, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В обосновании своих требований истцом представлено техническое заключение № от 15.04.2024г. о стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.

Данное заключение специалиста не может быть принято судом во внимание, поскольку специалистом при даче заключения не проанализировано состояние объекта до и после произведенных работных работ ответчиком. 

Показания свидетеля ФИО8 суд оценивает критически, так как свидетель, арендовал спорное помещение до заключения договора между истцом и ответчиком, в дальнейшем данное помещение не арендовал, и не находился.

Фототаблица, переписка в мессенджере WhatsApp, подтверждает лишь факт того, что объект недвижимого имущества был передан ответчику истцом по договору. 

С учетом изложенного, относимых и допустимых доказательств в подтверждение того факта, что со стороны ФИО2 имели место незаконные действия, повлекшие причинение ущерба ФИО1 выразившиеся в ухудшении объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено. 

Поскольку отсутствуют доказательства совершения ответчиком виновных противоправных действий, повлекших причинение ущерба истцу в заявленном объеме и размере, суд отказывает в удовлетворении в этой части исковых требованиях.

Ответчиком ФИО2 заявлены встречные требования к ФИО1 о взыскании суммы в размере 200 000 рублей. 

Анализируя, находящиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему. 

Договор, как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ), предусмотрен законом (ст. 8 ГК РФ) в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ) (консенсуальный договор), а если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, то в момент передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) (реальный договор).

В силу статьи 429 (пункты 1 и 2) ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (статья 329 ГК РФ). Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Указанный кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 37-КГ16-6).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 26 также разъяснил, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Статьей 380 этого же кодекса предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно материалам дела 06.07.2023г. между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 3, 4 Договора по предварительной договоренности между Сторонами цена земельного участка с объектами недвижимости определена в размере 5500000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, которые Сторона - 1 намеревается продать по основному договору Стороне - 2, а Сторона - 2 намеревается его купить. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в полной оплате Стороной-2, суммы в размере 200000 (двести тысяч) рублей от стоимости объекта недвижимости и земельного участка при подписании предварительного договора, остальную сумму покупатель перечисляет равными частями с первого по пятое число каждого месяца до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 Договора Сторона - 2 обязуется: передать Стороне-1 денежную сумму в размере 200000 (двести тысяч) рублей, в день подписания настоящего договора, а также всю денежную сумму согласно п. 3, до 06.07.2024г. 

Как следует из объяснений сторон, и подтверждено материалами дела ответчик ФИО2 не вносила ежемесячные платежи по предварительному договору, а ФИО1 в свою очередь, при получении денежной суммы 200 000 рублей не снял обременения с объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах суд считает, что имеется основания для удовлетворения встречного иска.

При этом суд исходит из того, что договор купли-продажи недвижимости и земельного участка не был заключен по вине сторон сделки, в связи с чем, сумма 200000 рублей расценивается судом как аванс, подлежащим возврату ввиду прекращения обязательств по предварительному договору и подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 ёновны.

Относительно заявленных требований о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителей сторон за представление интересов по настоящему делу, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п.1 и 2 ст. 98 ГГ1К РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно 10 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Истцом ФИО1 представлено доказательство понесенных судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей.

Ответчиком и истцом по встречному иску ФИО2 представлены доказательства судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей.

Суд считает разумным и справедливым размер понесенных услуг на представителей 30 000 рублей, указанная сумма подлежит взысканию с каждой из сторон. 

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судом почтовые расходы в размере 300 рублей, государственная пошлина, оплаченная при подаче иска в размере 19000 рублей. Требования о взыскании расходов за техническое заключение не подлежат удовлетворению, поскольку не подлежат удовлетворению судом требования о взыскании ущерба.

В свою очередь с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию судом государственная пошлина, оплаченная при подаче иска 7000 рублей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли продажи, о взыскании ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 ёновны в пользу ФИО1 денежные средства за аренду объекта недвижимости в размере 770 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50 490,60 рублей, судебные расходы за оплату услуг представителя в размере 30000 рублей, почтовые расходы в размере 300 рублей, государственную пошлину в размере 19 000 рублей. Всего 869 790 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 ёновны денежные средства в размере 200 000 рублей, государственную пошлину, оплаченную при подаче иска 7000 рублей, услуги представителя в размере 30 000 рублей. Всего 237 000 рублей.

Произвести взаимозачет присужденных сторонам денежных сумм, взыскав в итоге с ФИО2 ёновны в пользу ФИО1 денежные средства в размере 632 790 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли продажи, о взыскании ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 ёновны (паспорт 

<

...>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

...>) денежные средства за аренду объекта недвижимости в размере 770 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50 490,60 рублей, судебные расходы за оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, почтовые расходы в размере 300 рублей, государственную пошлину в размере 19000 рублей. Всего 869 790 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт 

<

...>) в пользу ФИО2 ёновны (паспорт 

<

...>) денежные средства в размере 200 000 рублей, государственную пошлину, оплаченную при подаче иска 7000 рублей, услуги представителя в размере 30 000 рублей. Всего 237 000 рублей.

Произвести взаимозачет присужденных сторонам денежных сумм, взыскав в итоге с ФИО2 ёновны (паспорт 

<

...>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

...>) денежные средства в размере 632 790 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Е.С. Комиссарова 

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ