Дело № 58RS0018-01-2025-004061-12 

№ 2-2480/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2025 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Миллер С.А. 

при секретаре Викуловой Д.А., 

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г. Пензы в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, указав, что 23.08.2024г. между ООО «Новый город» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, предметом которого указано заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – индивидуального жилого дома, количество этажей – 1, площадь – 79,4 кв.м, адрес (местоположение): Адрес , ориентировочно на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадь – 700 кв.м, местоположение: Адрес , кадастровый Номер . 

Стоимость объекта составляет 5035000 руб., часть которой оплачена покупателем наличными денежными средствами в размере 300000 руб. в качестве задатка, оставшаяся часть в размере 4735000 руб. будет оплачена покупателем за счет собственных и кредитных средств АО «Россельхозбанк». 

В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости по независящим от сторон обстоятельствам денежные средства в размере 300000 руб. подлежат возврату покупателю в течение 10 дней с момента наступления такого обстоятельства. 

Предварительным договором определен срок заключения договора купли-продажи – не позднее 31.10.2024г., который дополнительным соглашением сторон от 16.10.2024г. определен – до 01.03.2025г. (включительно).

Также вышеназванным дополнительным соглашением стороны определили, что в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости по независящим от сторон обстоятельствам (невозможность взять ипотечный кредит покупателю в АО «Россельхозбанк» по программе «Сельская ипотека» (отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита)) до 01.03.2025г. недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 предварительного договора подлежит дальнейшей реализации продавцом и уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату покупателю после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев со дня получения от продавца или покупателя уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.

С сентября 2024 года АО «Россельхозбанк», специализирующееся на выдаче сельской ипотеки под 3% годовых, приостановило прием кредитных заявок и одобрение ранее полученных субсидированных ипотечных кредитов в связи с исчерпанием лимита субсидий по данной программе на 2024 год на неопределенный срок.

31.03.2025г. ФИО3 вручила директору ООО «Новый город» ФИО4 заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи по независящим от покупателя обстоятельствам - в связи приостановлением АО «Россельхозбанк» приема новых заявок и одобрения ранее поданных заявок по ипотечным кредитам для жителей сельской местности по программе «Сельская ипотека», просила вернуть уплаченные денежные средства. 

30.04.2025г. недвижимое имущество, указанное в предварительном договоре купли-продажи, продано иному лицу. 

Просила взыскать с ООО «Новый город» уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 300000 руб., штраф в размере 150000 руб. 

В судебном заседании ФИО3 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что она намеревалась для использования в личных целях приобрести земельный участок и расположенный на нем жилой дом в Адрес с использование личных денежных средств и кредитных денежных средств, которые она хотела получить в АО «Россельхозбанк» при участии в программе «Сельская ипотека». Она обращалась в АО «Россельхозбанк» с заявкой на получение сельской ипотеки, но АО «Россельхозбанк» кредит ей не предоставило в связи с исчерпанием лимитов, о чем в общем доступе имелась информация в сети «Интернет». В настоящее время она не имеет возможности взять кредит в банке для приобретения объектов недвижимости. Денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи, ООО «Новый город» ей до настоящего времени не возвращены. Заключение мирового соглашения с ООО «Новый город» возможно только при условии возврата ей денежных средств в полном объеме в момент подписания мирового соглашения. 

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию ФИО3

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании выразил несогласие с иском, пояснив, что он является директором ООО «Новый город». Между ООО «Новый город» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого ФИО3 уплатила ООО «Новый город» денежные средства в размере 300000 руб., которые не являлись задатком. Он не может предоставить документ о поступлении ООО «Новый город» денежных средств от ФИО3, но он не отрицает, что ФИО3 уплатила денежные средства в размере 300000 руб. Ему неизвестно, обращалась или нет ФИО3 в АО «Россельхозбанк» за предоставлением ипотечного кредита. Ему неизвестно об исчерпании лимитов предоставления сельской ипотеки. В марте 2025 года к нему обратилась ФИО3 и сообщила, что не может оформить сельскую ипотеку, просила вернуть денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи. Он сказал ФИО3, что вернет ей денежные средства. До настоящего времени денежные средства ФИО3 не возвращены ввиду отсутствия финансовой возможности. Он предлагал ФИО3 вернуть денежные средства по мировому соглашению, по условиям которого он вернет ФИО3 в момент заключения мирового соглашения часть денежных средств в размере 100000 руб., а остальные денежные средства он вернет ей к Новому году. Поскольку такое мировое соглашение ООО «Новый город» и ФИО3 не заключено, у него не имеется оснований для возврата ФИО3 денежных средств. ООО «Новый город» вообще может приостановить свою деятельность. Он не может пояснить о судьбе земельного участка, который предполагался к передаче в собственность ФИО3 Возможно, в настоящее время собственником этого земельного участка является иное лицом, но это не является проблемой, можно заключить договор уступки с этим лицом. Оформление объектов недвижимости на иных лиц, которые являются партнерами ООО «Новый город», практикуется во избежание обращения взыскания на эти объекты по подобным искам. ООО «Новый город» для строительства объектов недвижимости оформляет кредиты, а граждане впоследствии отказываются от приобретения этих объектов. ФИО3 может взять кредит под 20% годовых для приобретения земельного участка и жилого дома. Штраф в пользу ФИО3 не подлежит взысканию. Со стороны ФИО3 имеется злоупотребление правом. 

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 23.08.2024г. ООО «Новый город» в лице директора ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – индивидуального жилого дома, количество этажей – 1, площадь – 79,4 кв.м (+/- 2 кв.м), адрес (местоположение): Адрес ; ориентировочно на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадь – 700 кв.м, местоположение: Адрес , кадастровый Номер (вместе именуемые «Объекты») (п. 1.1 предварительного договора);

стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объектов:

по соглашению сторон стоимость объектов составляет 5035000 руб., часть стоимости объектов в размере 300000 руб. оплачена ФИО3 наличными денежными средствами в момент заключения настоящего предварительного договора купли-продажи, оставшаяся часть в размере 4735000 руб. будет оплачена ФИО3 за счет собственных и кредитных средств АО «Россельхозбанк»; в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность ФИО3 по независящим от сторон обстоятельствам, подлежит возврату продавцом покупателю в течение трех дней с момента наступления такого обстоятельства (п. 2.1 предварительного договора);

стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 31.10.2024г. (п. 3.2 предварительного договора).

23.08.2023г. ФИО3 уплатила ООО «Новый город» денежные средства в размере 300000 руб., что подтверждается представленной ФИО3 квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.08.2025г. № 21. 

16.10.2024г. ООО «Новый город» в лице директора ФИО4 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23.08.2024г., согласно которому ООО «Новый город» обязуется продать в будущем, а ФИО3 купить в собственность индивидуальный жилой дом, количество этажей – 1, площадь – 79,4 кв.м, адрес (местоположение): Адрес , кадастровый Номер ; земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадь – 702+/-9,26 кв.м, местоположение: Адрес , кадастровый Номер (вместе именуемые «Объекты»);

Стороны пришли к соглашению изменить п. 3.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23.08.2024г. и изложить в следующей редакции:

основной договор купли-продажи объектов будет заключен в срок до 01.03.2025г. включительно;

в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (невозможность взять ипотечный кредит покупателем в АО «Россельхозбанк» по программе «Сельская ипотека» (отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита)) до 01.03.2025г. недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 предварительного договора, подлежит дальнейшей реализации продавцом и уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату покупателю после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев со дня получения от продавца или покупателя уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.

31.03.2025г. ФИО3 вручила директору ООО «Новый город» ФИО4 уведомление о намерении расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в связи с наличием независящих от нее обстоятельств, а именно в связи с приостановлением АО «Россельхозбанк» приема новых заявок и одобрения ранее полученных субсидирований ипотечных кредитов для жителей сельской местности по программе «Сельская ипотека», просила в течение двух недель вернуть уплаченные денежные средства на указанные в уведомлении реквизиты. 

Вопреки ст. 56 ГПК РФ ООО «Новый город» не представлено доказательств возврата денежных средств ФИО3

По сообщению АО «Россельхозбанк» 24.08.2024г. ФИО3 обращалась в АО «Россельхозбанк» через личный кабинет партнера ООО «Дом-Инвест» с заявлением о предоставлении ипотечного кредита в соответствии с Условиями предоставления кредитного продукта «Ипотечный кредит на покупку жилой недвижимости», в том числе специальными условиями предоставления кредитного продукта «Ипотечный кредит с Господдержкой». Параметры данной заявки: сумма кредита – 4535000 руб., срок – 300 месяцев, страхование жизни и здоровья, цель кредитования – приобретение жилых помещений (жилых домов), расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях) с соблюдением условий п.п. 2, 3, 6, 19 Правил предоставления субсидий из федерального бюджета ФИО1 кредитным организациям, АО «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях), утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.11.2019г. Номер (сельская ипотека). Главным распорядителем бюджетных средств на предоставление субсидий по программе «Сельская ипотека» в рамках государственной программы Российской Федерации «Комплексное развитие сельских территорий» является Министерство сельского хозяйства РФ. 27.08.2024г. по заявке ФИО2 от 24.08.2024г. АО «Россельхозбанк» принято предварительное положительное решение о возможности предоставления льготного ипотечного кредита. Потенциальный заемщик проинформирован о решении АО «Россельхозбанк» по заявке, сроке его действия и требованиях к объекту недвижимости, которые предъявляет АО «Россельхозбанк», и необходимости предоставления документов по объекту недвижимости. Программа «Сельская ипотека» по причине исчерпания лимита заявок, установленного Министерством сельского хозяйства РФ на 2024 год, приостановлена с сентября 2024 года. 26.12.2024г. заявка ФИО3 в системе бизнес-процесса АО «Россельхозбанк» из статуса «Получено предварительное решение» автоматически перешла в статус заявки «Отказ банка по окончании срока действия решения». Льготный ипотечный кредит ФИО3 представлен не был. 

Согласно сведениям ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером Номер площадью 700+/-9,26 кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование– для индивидуального жилищного строительства, адрес: Адрес , земельный участок 138, является ФИО7, право собственности которого зарегистрировано 30.04.2025г. на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 28.04.2025г. 

В ЕГРН имеются сведения о расположенном на вышеназванном земельном участке объекте недвижимости с кадастровым номером Номер площадью 79,4 кв.м, назначение – жилой дом, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2024, объект недвижимости снят с кадастрового учета 14.03.2025г. 

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 549, ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обязательства ООО «Новый город» и ФИО3, предусмотренные предварительным договором купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23.08.2024г., прекратились, поскольку до истечения срока указанного в данном предварительном договоре (01.03.2025г.), стороны не заключили основной договор купли-продажи объектов недвижимости. 

30.04.2025г. на определенный вышеназванным предварительном договором земельный участок, который предполагался к передаче в собственность ФИО3, зарегистрировано право собственности иного лица. 

При таких обстоятельствах у ООО «Новый город» отсутствуют законные основания удерживать денежные средства, полученные от ФИО3 по указанному предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома. 

Судом установлено, что ФИО3 намеревалась приобрести земельный участок с расположенным на нем жилым домом для использования в личных целях, в связи с чем на возникшие правоотношения распространяется Закон РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», который регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В силу п. 6 ст. 13 Закон РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

С учетом изложенного с ООО «Новый город» в пользу ФИО3 подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы (300000 руб./2=150000 руб.).

В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Вместе с тем, представитель ООО «Новый город» ФИО4 не заявил о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ и не представил доказательств несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства. 

Доказательств злоупотребления ФИО3 своим правом не имеется. 

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ООО «Новый город» следует взыскать государственную пошлину, от уплаты которой ФИО3 была освобождена при предъявлении иска. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО3 к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, удовлетворить. 

Взыскать с ООО «Новый город» (ИНН Номер ) в пользу ФИО3 (Дата года рождения, паспорт Номер Номер выдан УМВД России по Адрес Адрес .) денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, в размере 300000 руб., штраф в размере 150000 руб.

Взыскать с ООО «Новый город» (ИНН Номер ) государственную пошлину в доход бюджета г. Пензы в размере 10000 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме вынесено 03.12.2025г. 

Судья С.А. Миллер