Дело № 2-1134/2023 КОПИЯ 

59RS0027-01-2023-000653-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г.Кунгур Пермского края 07 июня 2023 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Пономаревой Л.В.,

при секретаре Савченко Е.А.,

с участием истца ФИО4,

представителя истца ФИО5, действующей на основании доверенности от 01.06.2022,

представителя ответчика –адвоката Колчановой О.А., ордер № 028 от 05.04.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, возмещении материального ущерба, встречному иску ФИО6 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании денежных средств и процентов, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО6, и, уточнив исковые требования, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ за апрель 2020 года в сумме 15000,00 рублей, пени за просрочку оплаты арендной платы из расчета 0,5 % за каждый день просрочки за период с учетом моратория в сумме 52875,00 рублей, задолженность по оплате жилищно-коммунальных платежей, а именно: содержание за период с марта 2020 года по апрель 2020 года в сумме 2626,47 рублей, за услуги электроэнергии за период с февраля 2020 года по апрель 2020 года в сумме 821,71 рублей, ущерб по восстановительному ремонту помещения в сумме 64315,00 рублей, расходы по оплате услуг специалиста в размере 10000,00 рублей, почтовые расходы в размере 754,52 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3388,00 рублей.

Заявленные требования истец обосновывает тем, что с ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО7 (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее Договор) общей площадью 32.2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. На основании акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал, a арендатор принял встроенные помещения, площадью 32.2 кв.м, расположенные на втором этаже ТЦ « Солнечный» по адресу: 

<

адрес>. Арендуемый объект был передан арендатору в нормальном санитарно-техническом состоянии (потолочные и напольные плитки без сколов и повреждений, стеклянные перегородки без трещин, рабочие рольставни), y арендатора не было претензий к арендодателю в отношении состояний арендуемого помещения. Истец обязался передать ответчику помещение во временное владение сроком до ДД.ММ.ГГГГ, a ответчик вносить за него арендную плату согласно условиям Договора. Истцом обязанности по договору были выполнены в полном объёме. В соответствии c пунктом 3.1.1 Договора, арендная плата за пользование помещением состоит из базовой арендной платы и переменной части арендной платы. Базовая арендная плата устанавливается c ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000,00 рублей в месяц, c ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18000,00 рублей в месяц. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из стоимости затрат арендодателя на предоставление арендатору коммунальных и хозяйственных услуг, состоящих из услуг по содержанию здания, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, услуг управляющей компании. Арендатор уплачивает переменную часть арендной платы в течении 10 дней c момента получения счета от арендодателя c приложением копий счетов от организации поставщиков услуг.

Пунктом 5.4. Договора предусмотрено право арендатора на одностороннее расторжение договора при письменном предупреждении арендодателя об этом не менее чем за 60 дней. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца письменное уведомление o досрочном расторжении Договора. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости прибыть на адрес арендуемого помещения для подписания сдачи-приемки арендуемого помещения и оплатить арендную плату за апрель 2020 года в сумме 15000,00 рублей, коммунальные услуги за март 2020 года в сумме 1568,00 рублей, погасить задолженность по электроэнергии за период c февраля 2020 года по апрель 2020 года, коммунальные услуги за апрель 2020 года. Истец также указал ответчику на то, что последний обязан передать арендуемое помещение в надлежащем состоянии. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передала истцу ключи от арендуемого помещения, подписывать акт приема- передачи нежилого помещения отказалась. В связи c отказом ответчика от подписания акта приема - передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, истец указанный акт приема-передачи нежилого помещения c указанием всех недостатков выявленных при приемке от ответчика арендуемого помещения направил Почтой России в адрес ответчика и повторно потребовал погашение имеющейся задолженности, a так же восстановления арендуемого помещения c указанием на выявленные недостатки. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию c требованием о погашении задолженности по арендной плате и возмещении ущерба причиненного в результате ненадлежащего использования предоставленного во временное владение нежилого помещения, претензия оставлена без удовлетворения. B связи c тем, что на момент передачи помещения недостатки ответчиком не были устранены, истец был вынужден обратиться в экспертную организацию для определения стоимости восстановительного ремонта своего помещения. Согласно заключению эксперта, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения площадью 32,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 79 315 рублей. На основании статьи 622, пункта 2 статьи 616, статьи 614, статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.1 договора аренды на ответчике лежит обязанность по возмещению причиненного ущерба, а также понесенных расходов по оплате услуг эксперта.

ФИО6 обратилась со встречным иском к ИП ФИО4, просит взыскать обеспечительный взнос по договору аренды в размере 15000,00 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 3226,42 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 729,00 рублей.

Заявленные требования истец по встречному иску обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ФИО6 был заключен договор аренды встроенного нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с данным договором арендатором внесен обязательный платеж в размере 15000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 было направлено уведомление c просьбой произвести перерасчет арендной платы за помещение ввиду неиспользования арендуемого помещения ввиду введения на территории Пермского края режима самоизоляции. ИП ФИО7 на данное уведомление не отреагировал. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 повторно направила уведомление c просьбой не начислять арендную плату c ДД.ММ.ГГГГ по причине невозможности пользования и исполнения пункта 1.1 Договора. Также, в уведомлении ФИО8 указала на необходимость возврата ИП ФИО7 обеспечительного платежа в размере 16161,0 рублей (15000,00 рублей из которых обеспечительный платеж, а 1161,00 рублей часть платежа за уже внесенную арендную плату за март (период 30-31 марта, из расчета 2 дня из 31 календарного в марте 2020 года). На данное уведомление также не было ответа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 направила ФИО4 уведомление o просьбе прибыть в арендуемое помещение c целью подписания акта приема-передачи помещения и возврате ключей. B этот же день (ДД.ММ.ГГГГ) ИП ФИО7 ФИО8 было направлено письмо-уведомление c необходимостью прибыть в арендуемое помещение ДД.ММ.ГГГГ (дата, указанная ФИО8 при расторжении Договора) в 15.00 для подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения. Также, в уведомлении содержалось требование об уплате коммунальных платежей, арендной платы за апрель в размере 15000,00 рублей, a также проведение косметического ремонта ФИО6 Ответ на возврат обеспечительного платежа ИП ФИО4 был проигнорирован. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, в ответ на обращение ИП ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, сообщила, что намерена возвратить помещение ДД.ММ.ГГГГ ввиду невозможности использования помещения по назначению. Также указала, что требования арендодателя o проведении косметического ремонта незаконны, поскольку арендатор использовал офисное помещение только в течение 2-x календарных месяцев, какого-либо переоборудования, перепланировки не производил. Поскольку арендуемые помещения возвращаются арендатору в том же состоянии, в котором они были получены в момент передачи арендатору, правовых оснований для ведения косметического ремонта нет. Также, в письме повторно требовала возвратить денежные средства в размере 16161 рубль. B пункте 3.1.2 Договора указано, что даже в случае досрочного расторжения договора аренды, обеспечительный взнос возвращается арендатору в течение 10 дней. Правового основания удерживать денежные средства в размере 15 000 рублей ИП Опaриным C.B. нет., как и удерживать данный взнос в качестве оплаты ремонта в помещении. Данные денежные средства принадлежат ФИО8, так как акт приема-передачи помещения не подписан обеими сторонами, не утвержден перечень повреждений. В соответствии c пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса российской Федерации ФИО6 просит взыскать с ФИО4 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3226,42 рублей.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО4 и его представитель ФИО5 на удовлетворении иска настаивали, встречный иск не признали, пояснив, что Договором закреплено право арендодателя зачесть сумму обеспечительного взноса в счет погашения ущерба. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО6 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, доверила представлять свои интересы представителю Колчановой О.А., которая исковые требования ФИО9 не признала, просила в их удовлетворении отказать, на удовлетворении встречного иска настаивала. 

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, считает иск обоснованным, подлежащим удовлетворению в части, встречный иск не подлежащим удовлетворению. 

Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).

Из статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Из статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

Из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом установлено:

ИП ФИО4 является собственником нежилого помещения, общей площадью 201,6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН (л.д.8,9,93-95).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО7 (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 30 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на втором этаже ТЦ «Солнечный» (л.д.10-11).

Согласно условиям Договора, арендуемое помещение используется арендатором под фотосалон (пункт 1.3); договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с момента подписания акта приема-передачи помещения (пункт 1.4).

Согласно Договору, арендатор обязан не позднее, чем за 60 дней письменно уведомить арендатора о досрочном прекращении действия договора по основаниям, предусмотренным в пункте 5 договора (подпункт 2.1.3).

Из пункта 2.2. Договора следует, что арендатор обязан содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии до сдачи его арендодателю (подпункт 2.2.1); в момент подписания акта приемки-передачи помещения уплатить арендную плату за первый месяц работы в размере 15000,00 рублей и обеспеченный взнос в размере 15000,00 рублей, в счет обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору. Стороны договорились, что на момент подписания Договора, требования подпункта 2.2.2 считаются исполненными со стороны арендатора и обеспечительный платеж в размере 15000,00 рублей внесен в полном объеме. В случае причинения арендодателю ущерба по вине арендатора, арендодатель вправе возместить причиненный ущерб из суммы обеспечительного взноса. Указанный способ возмещения является правом, не обязанностью арендодателя. Независимо от причин прекращения действия договора (досрочное расторжение), в случае, если вышеуказанное обстоятельство не наступило, обеспечительный взнос возвращается арендатору в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (подпункт 2.2.2). Согласно условиям Договора, арендатор обязан в установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате в соответствии с условиями, указанными в пункте 3 договора; производить за свой счет текущий ремонт в арендуемом помещении (подпункт 2.2.3); не производить никаких перепланировок или преобразований арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя (подпункт 2.2.4). Стоимость преобразований в помещении (произведенных по инициативе арендатора) не возмещается арендодателем (подпункт 2.2.5). 

Из пункта 3 Договора следует, что арендная плата за пользование помещением состоит из базовой арендной платы и переменной части арендной платы. Базовая арендная плата за пользование помещением устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000,00 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18000,00 рублей в месяц, НДС не облагается. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из стоимости затрат арендодателя на предоставление арендатору коммунальных и хозяйственных услуг арендованном помещении, состоящих из услуг по содержанию здания, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, услуг управляющей компании, что исчисляется из фактического потребления на основании приборов учета, по тарифам, установленным соответствующими организациями, из фактической площади арендованного помещения. Арендатор уплачивает переменную часть арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов в течение 10 календарных дней с момента получения счета арендодателя с приложением копий счетов от организации поставщиков услуг. Базовая арендная плата уплачивается арендатором на основании договора до 05 числа текущего месяца. 

Согласно пункту 4 Договора, если состояние возвращаемых арендуемых помещений хуже, чем то, в котором они были предоставлены, то арендатор возмещая причиненный арендодателю прямой ущерб, а также затраты, которые арендодатель объективно вынужден будет нести возвращением первоначального состояния помещения. Арендатор имеет право самостоятельно произвести ремонт, возвращаемого помещения в объеме согласованном сторонами. За просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,5 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.

Из пункта 5 Договора следует, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Одностороннее расторжение договора со стороны арендатора допускается при письменном предупреждении арендодателя не менее, чем за 60 дней (л.д.10-11).

На основании акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал, a арендатор принял встроенное помещение площадью 32.2 кв.м, расположенное на втором этаже ТЦ « Солнечный» по адресу: 

<

адрес>. Арендуемый объект был передан арендатору в нормальном санитарно-техническом состоянии (потолочные и напольные плитки без сколов и повреждений, стеклянные перегородки без трещин, рабочие рольставни), y арендатора не было претензий к арендодателю в отношении состояний арендуемого помещения (л.д.144). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направила в адрес ФИО4 письменное уведомление o досрочном прекращении Договора с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил в адрес ФИО6 уведомление о необходимости прибыть на адрес арендуемого помещения для подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения и оплатить арендную плату за апрель 2020 года в сумме 15000,00 рублей, коммунальные услуги за март 2020 года в сумме 1568,00 рублей, погасить задолженность по электроэнергии за период c февраля 2020 года по апрель 2020 года, коммунальные услуги за апрель 2020 года. ФИО4 также указал ответчику на то, что в случае если не будет произведен косметический ремонт в помещении, необходимая сумма будет удержана также из обеспечительного взноса (л.д.13,14). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направила в адрес ФИО4 письмо с указанием на то, что дальнейшее использование арендуемого помещения невозможно, просила принять арендуемое помещение и ключи (л.д.15).

В письме от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 просила принять офисные помещения и ключи от них ДД.ММ.ГГГГ, не дожидаясь ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ доступ в арендуемые офисные помещения ограничен арендодателем. 

Также указала на то, что требования о проведении косметического ремонта, а также об оплате арендных и коммунальных платежей незаконны, правовых оснований для проведения косметического ремонта не имеется. Также указано, что ДД.ММ.ГГГГ доступ в помещение ограничен, требования об оплате арендной платы и коммунальных платежей незаконно; просила возвратить ранее уплаченные денежные средства по договору аренды в размере 16080,00 рублей (л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передала ФИО4 ключи от арендуемого помещения, подписывать акт приема-передачи арендуемого помещения отказалась (л.д.17). 

Указанный акт приема-передачи нежилого помещения c указанием всех недостатков, выявленных при приемке, ФИО4 был направлен в адрес ответчика Почтой России, с требованием о погашении имеющейся задолженности и восстановлении арендуемого помещения c указанием на выявленные недостатки (л.д.18,100). 

В ответ на данное письмо ФИО6 указала, что арендатору ДД.ММ.ГГГГ были переданы ключи от арендуемого помещения, помещение арендодателем осмотрено, тем самым фактически принято обратно. Также было предложено внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы и установить размер арендной платы за апрель 2020 в размере 2000,00 рублей (л.д.19). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил ответчику претензию c требованием о погашении задолженности по арендной плате и возмещении ущерба причиненного в результате ненадлежащего использования предоставленного во временное владение нежилого помещения, данная претензия оставлена без удовлетворения (л.д.20-21). 

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ФИО6 по арендной плате за апрель 2020 года составляет 15000,00 рублей (с учетом неполного месяца аренды), по оплате жилищно-коммунальных платежей, а именно: содержание за период с марта 2020 года по апрель 2020 года в сумме 2626,47 рублей, за услуги электроэнергии за период с февраля 2020 года по апрель 2020 года в сумме 821,71 рублей, ущерб по восстановительному ремонту помещения в сумме 64315,00 рублей.

В подтверждение размера материального ущерба истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-ЧПО, подготовленный ЧПО ФИО3, из которого следует, что стоимость устранения повреждений имущества (внутренней отделки) в части нежилого помещения, этаж 2, адрес: 

<

адрес>, кадастровый № после освобождения ФИО6 помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 79315 рублей. В установленную стоимость включены все расходы, которые собственник помещения, произвел или должен будет произвести для устранения дефектов или повреждения его имущества (реальный ущерб). Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и информации, полученной в результате исследования рынка, осмотра поврежденного имущества, сопоставления результатов оценки с аналогичными обстоятельствами (л.д.26-59).

Актом обследования помещения от ДД.ММ.ГГГГ зафиксирован объем причиненного ущерба: в помещении не выполнен косметический ремонт (в стенах имеется множество отверстий, потертости, царапины, местами отсутствуют куски шпаклевки в месте с нанесенной на нее краской до листов ГКЛ, испорчен кабель канал для электро-проводки, помещение окрашено не равномерно (пятнами)); не демонтирована со стены рекламная вывеска и вешалка для одежды; не вывезен стол «ресепшн»; не произведена уборка помещения. Объем восстановительных работ определен следующим образом: демонтаж рекламной вывески; стены и перегородка: ошкуривание, грунтование, шпаклевание, шлифование, повторное грунтование и покраска не менее, чем в два слоя: пол: зачистка керамического плинтуса от подтеков краски, зачистка керамической плитки от подтеков краски, замена кабель канала, вынос и вывоз мусора, уборка помещения (включая мытье стеклянных перегородок) после ремонта (л.д.100-оборот)

ФИО4 определен материальный ущерб в размере 64315 рублей (79315 рублей (по отчету)- 15000 рублей (обеспечительный платеж, в соответствии с пунктом 2.2.2 Договора).

Также ФИО4 представлены счета на оплату за коммунальные услуги (л.д.62-84). 

Расчет задолженности ФИО4 по ним определен следующим образом: на содержание за период с марта 2020 года по апрель 2020 года в сумме 2626,47 рублей, за услуги электроэнергии за период с февраля 2020 года по апрель 2020 года в сумме 821,71 рублей, что рассчитано следующим образом: сумма по счету поделена на 201,6 кв.м (общая площадь помещения, принадлежащая ФИО4) и умножена на 30,0 кв.м (площадь, арендуемая ФИО6).

Представитель ответчика в судебном заседании размер и расчет задолженности по коммунальным платежам не оспаривала. 

Оспаривая иск, сторона ответчика указывает на то, что при заключении договора аренды ответчиком были внесены денежные средства в размере 15000,00 рублей- арендная плата и 15000,00 рублей в виде обеспечительного взноса. ФИО6 в полном объеме вносились платежи, как за аренду помещения, так и за начисленные коммунальные платежи. ДД.ММ.ГГГГ, в связи с введением режима самоизоляции на территории Пермского края, ФИО6 понимая, что не сможет качественно осуществлять профессиональную деятельность, и, будучи беременной, приняла решение о досрочном расторжении договора аренды, о чем ДД.ММ.ГГГГ уведомила арендатора с соблюдением условий договора. ДД.ММ.ГГГГ ТЦ «Солнечный» уведомил арендаторов, собственников помещений о невозможности посещения Торгового центра и торговых площадей ввиду режима самоизоляции. Отрасль ФИО6 включена в перечень отраслей, которые в наибольшей степени пострадали от распространения коронавирусной инфекции. Коммерческая деятельность (фотоуслуги) была невозможна с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны не достигли соглашения в вопросе об уменьшении размера арендной платы, тогда как обстоятельства, существенным образом нарушали имущественные интересы ФИО6, в частности наличием препятствий в осуществлении коммерческой деятельности, связанных как с закрытием арендованных помещений, так и с иными причинами, не зависящими от нее. В связи чем, размер арендной плате подлежит снижению до 2000 рублей в судебном порядке при разрешении данного спора. 

ДД.ММ.ГГГГ ключи от арендуемого помещения были переданы ФИО4 Арендатором был составлен акт приема-передачи помещения, который ФИО4 отказался подписывать. Подтверждающих ущерб документов представлено не было. ФИО6 не было предложено выполнить косметический ремонт. Считает отчет об оценке недопустимым доказательством, в данном отчете не отражено, что повреждения возникли в результате действий ответчика. В нарушение пункта 3.1.2 Договора обеспечительный платеж ей не был возвращен в течение 10 дней после прекращения договора. 

В подтверждение данных доводов представлен акт об отсутствии арендодателя при передаче арендуемых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, данный акт и акт приема-передачи был направлен в адрес ФИО4 (л.д.119,121); расписка от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении арендуемого у ФИО4 помещения (л.д.135); уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное ФИО4, о прекращении начисления арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, возврате излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 16161,00 рублей (л.д.136,145-147).

На соглашаясь со встречным иском, сторона истца указывает на то, что в связи с ненадлежащим состоянием возвращаемого арендуемого помещения, ФИО4 правомерно обеспечительный взнос 15000,00 рублей вычтен из стоимости ремонтных работ по устранению недостатков. Довод ФИО6 о снижении арендной платы ввиду ограничительных мер на территории Пермского края счет несостоятельным. ФИО6 самостоятельно без письменного уведомления арендодателя произвела ремонт в арендуемом помещении – перекрасила стены. Фактически ФИО6 пользовалась арендуемым помещением с февраля 2019 года. Доказательств тому, что ФИО6 был произведен текущий ремонт, не представлено, как не представлены документы о проведении работ в помещениях перед передачей ФИО4 В результате противоправных действий ФИО6, ФИО4 утратил возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, чем нарушены его права.Требования ФИО4 о проведении ремонта, исходя из сметы ООО «Специнжиниринг», определенной на дату ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 оставила без удовлетворения (л.д.150-151). 

Свидетель ФИО1 в судебном заседании показал, что ФИО6 обратилась к нему за юридической помощью в связи с возникшим спором с арендодателем ФИО10 по поводу даты сдачи арендованного помещения, договор аренды расторгался по и инициативе ФИО6 ФИО10 отказывался принять помещение, требовал проведения арендатором косметического ремонта. На момент передачи помещения ДД.ММ.ГГГГ он находился в офисе вместе с ФИО6, акт передачи сторонами договора подписан не был, ключи возвращены ФИО10, помещение выглядело не хуже других, по его мнению, косметического ремонта в помещении не требовалось.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании показал, что ДД.ММ.ГГГГ он находился в помещении торгового центра «Солнечный», гдек нему подошла девушка и попросила поучаствовать в качестве члена комиссии в осмотре помещение. Стены осматриваемого помещения были окрашены в зеленый цвет, окрашены неравномерно, с подтеками, в стенах имелись следы от перфоратора, потолок был в не идеальном состоянии, вид помещения был небрежный.

Анализируя исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, под которыми понимаются, в частности, расходы, которые это лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу пунктов 1, 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Исходя из смысла приведенных норм закона, ответственность за причиненный вред наступает при совокупности условий, включая наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями. Отсутствие одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении требования о возмещении ущерба.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии пунктом 3 статьи 1 и пунктом 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие, что истцами в условиях форс-мажорных обстоятельств не продемонстрировано. Вместе с тем, в такой ситуации, когда обстоятельства, препятствующие нормальному осуществлению экономической деятельности, не зависят от воли сторон в обязательственном правоотношении и сохраняют известную степень неопределенности, финансовые потери, являющиеся следствием объективной невозможности извлечения прибыли в сложившихся условиях, не должны компенсироваться за счет контрагента, а с учетом критериев справедливости должны в соответствующей пропорции относится на финансовые результаты каждой из сторон, обязанной в арендных правоотношениях в силу положений частей 3 и 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ конструктивно проявить должную степень договороспособности для изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии со сложившейся негативной экономической ситуацией.

01.04.2020 вступил в силу Закон N 98-ФЗ, частью 2 статьи 19 которого предусмотрено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В силу части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, предусмотрено право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендуемое помещение использовалось арендатором под фотосалон (ОКВЭД 74.20) (л.д.10, 89-90).

Данная деятельность не входит в перечень отраслей, утвержденных Постановлением Правительства № 434 от 03.04.20220, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Судом также не установлено виновных действий со стороны арендодателя, препятствующих ФИО6 возможности использовать арендуемое помещение в соответствии с его назначением. Ключи от арендуемого помещения находились у ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, у суда не имеется оснований для уменьшения размера арендной платы.

Требования ФИО4 о возмещении задолженности по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за апрель 2020 в размере 15000,00 рублей подлежат удовлетворению.

По смыслу вышеназванных норм закона для удовлетворения требований о взыскании убытков истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

Судом установлено, что ФИО6, вопреки условиям Договора, без письменного согласия ФИО4 произведено преобразование арендуемого помещения – перекраска стен в другой цвет, что стороной ответчика не оспаривается. По мнению ФИО4, арендуемое помещение передано ему в ухудшенном состоянии: окраска стен неровная, с подтеками, наличие в стенах отверстий, повреждение кабель-канала, что в целом подтверждается имеющимися в материалах дела фотографиями помещения, изготовленными на дату прекращения Договора. 

Договором предусмотрено, что в случае причинения арендатору ущерба по вине арендатора, арендодатель вправе возместить причиненный ущерб из суммы обеспечительного взноса (п.2.2.1).

Представленный истцом отчет об оценке ЧПО ФИО3 суд признает достоверным доказательством, оценка стоимости устранении повреждений произведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ профессиональным оценщиком. 

При обсуждении вопроса о проведении по делу судебной экспертизы сторона ответчика заявила о том, что проведение экспертизы невозможно со ссылкой на информацию ООО «Финэкс» (л.д. 123). 

Между тем, доказательств тому, что ФИО6 передано ФИО11 арендуемое помещение в состоянии, не ухудшающем его состояние на дату заключения Договора, суду не представлено. 

Суд считает, что доводы истца о возмещении материального ущерба в размере 64315 рублей с учетом вычета суммы обеспечительного взноса, не противоречат условиям Договора и данное требование подлежит удовлетворению. 

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО6 о взыскании суммы обеспечительного взноса и процентов не имеется.

Требования о взыскании с ФИО6 расходов по оплате жилищно-коммунальных платежей, ответчиком не оспариваются, расчет задолженности не опровергнут, судом проверен и признан правильным. 

Данные расходы подтверждены счетами на оплату жилищно-коммунальных услуг, платежными поручениями (л.д.60-85).

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований встречного иска ФИО6 по взысканию обеспечительного взноса и процентов.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из пункта 4.3 договора аренды, следует, что за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,5 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.

Учитывая, что установлен факт наличия задолженности по договору аренды, а неустойка за просрочку внесения арендных платежей предусмотрена договором, то требование о взыскании неустойки за просрочку арендной платы заявлено ФИО4 законно.

ФИО6 с требованиями о взыскании неустойки не согласна, считает, что срок исковой давности по ее взысканию истек, кроме того, полагает, что размер неустойки подлежит снижению до 0,1%. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Срок уплаты арендной платы по данному договору определен до 5 числа (пункт 4.3), полный расчет должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.6.1).

На основании изложенного, суд считает, что срок исковой давности ФИО4 по взысканию арендной платы, пени и задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг не пропущен, поскольку течение срока по взысканию арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ, по взысканию пени, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг - с ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ.

В то же время доводы ФИО6 о снижении размера неустойки заслуживают внимания. 

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Из буквального толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 года N 6-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Определяя размер неустойки, подлежащий взысканию в пользу истца, суд исходит из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, степени выполнения обязательства ответчиком, сроков нарушения обязательства, степени вины ответчика, его имущественного положения, учитывая, что взыскание неустойки не предполагает обогащение одного из контрагентов вследствие допущенного правонарушения другой стороной.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ФИО6 прекратила исполнять обязательства по договору с апреля 2020 года, до этого платежи вносила ежемесячно. 

Истец ФИО4 просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исключив период действия моратория, рассчитав неустойку следующим образом: 15000,00 рублей (сумма основного долга)* 0,5% (процент по договору) * 705 (количество дней просрочки), что составило 52875,00 рублей.

Порядок расчета правильный.

Суд, с четом размера задолженности по арендной плате, полагает, что заявленный к взысканию размер неустойки не соразмерен последствиям нарушенного обязательства, и считает необходимым снизить неустойку до 10575,00 рублей, определив процент 0,1% и применив вышеуказанный порядок расчета. 

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзацем 4 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статьи 333 Кодекса).

ФИО4 также понесены расходы на оплату отчета об оценке в размере 10000 рублей, о чем представлены соответствующие договор, акт, платежное поручение (л.д.56-57,58,59), расходы на отправку почтовых уведомлений в сумме 754,52 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 3388,00 рублей (23,24,25,7).

Несение данных расходов ФИО4 было необходимым для восстановления его нарушенного права ответчиком. Суд приходит к выводу, что данные расходы подлежат взысканию с ФИО6, поскольку в противном случае истец не мог бы реализовать свое право на обращение в суд без обоснования ущерба (расходы на составление отчета об оценке) и направления документов стороне (почтовые расходы).

Указанные судебные расходы подлежат взысканию с ФИО6 в пользу ФИО4 в заявленном размере.

Расходы по оплате государственной пошлине, с учетом снижения ФИО4 цены иска и уточнении исковых требований, подлежат возмещения в размере 2682, 90 рублей (арендная плата, коммунальные услуги, материальный ущерб).

Кроме того с ФИО6 с учетом определенного судом к возмещению размера неустойки подлежит взысканию в доход Муниципального образования Кунгурский муниципальный округ Пермского края государственная пошлина в размере 423 рубля.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

гражданский иск индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО6 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 (ИНН 

<

данные изъяты> ) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

данные изъяты>) задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за апрель 2020 в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, по оплате жилищно-коммунальных платежей в общей сумме 3448 (три тысячи четыреста сорок восемь) рублей 18 копеек; неустойку в размере 10575 (десять тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей; материальный ущерб в размере 64315 (шестьдесят четыре тысячи триста пятнадцать) рублей; расходы по оплате услуг специалиста в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей; почтовые расходы в сумме 754 (семьсот пятьдесят четыре) рубля 52 копейки; расходы по уплате государственной пошлины в размере 2682 (две тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля 90 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО6 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании денежных средств и процентов, отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО6 в доход Муниципального образования Кунгурский муниципальный округ Пермского края государственную пошлину в размере 423 (четыреста двадцать три) рубля. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий судья подпись

Копия верна. Судья Л.В.Пономарева

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2023 года.

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-1134/2023, дело хранится в Кунгурском городском суде Пермского края.