Дело № 2-1951/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2017 года г. Смоленск

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Болотиной А.А., 

при секретаре Чумакове И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Смоленска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций, указав в обоснование заявленного требования, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием г. Смоленск и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № площадью 219 кв.м (в том числе под павильон 108 кв.м., под благоустройство 111 кв.м.), с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, под торговый павильон. Срок действия договора установлен с 01.07.2004 по 30.06.2005, дополнительным соглашением от 06.07.2005 срок действия договора установлен с 06.07.2005 по 05.07.2006, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновлен сторонами на неопределенный срок. В соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона арендатор обязан вносить арендную плату, которая, согласно п. 3.1 договора, устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор, доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Порядок определения арендной платы за 2014-2015 утвержден постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18. В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата вносится ежеквартально до 1-го числа следующего квартала, за 4 квартал – не позднее 25 декабря текущего года, путем перечисления на расчетный счет арендодателя. В результате невнесения ответчиком арендной платы за земельный участок образовалась задолженность за период с 01.01.2011 по 31.12.2015 в размере 301 408 руб. 21 коп., которая до настоящего времени не погашена. За нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в соответствии с п. 6.2 договора начислены пени из расчета 0,3 % в день за период просрочки, сумма которых за период с 01.01.2011 по 24.03.2016 составила 907 027 руб. 24 коп. Просит суд взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по арендной плате земельного участка за период 01.01.2011 по 31.12.2015 в размере 301 408 руб. 21 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.01.2011 по 24.03.2016 в сумме 907 027 руб. 24 коп., а всего 1 208 435 руб. 45 коп.

Представитель истца Администрации города Смоленска ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным обстоятельствам. Представила уточненный расчет задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2013 по 31.12.2015. Пояснить, почему в первоначальном расчете задолженности указана ссылка на постановление Администрации Смоленской области от 30.12.2005 № 394, а не на Постановление от 14.04.2009 № 192, пояснить не могла. Считала, что оснований для применения ст. 333 ГК РФ по ходатайству представителя ответчика в отношении размера штрафных санкций не имеется, поскольку никаких доказательств в обоснование данного ходатайства не представлено. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям письменных возражений на исковое заявление (л.д. 62-64). Пояснил, что в 2013 коэффициент на благоустройство учитывался в расчете, учтен им также и в представленном суду расчете. С 2005 земельный участок используется ответчиком под объект капитального строительства, в котором осуществляется торговля, таким образом, предусмотренные нормативным актами базовые размеры арендной платы за временные объекты торговли не могут быть применены, пояснил, что ФИО1 с заявлением о перерасчете и взаимозачете пени в связи с переплатой арендных платежей к арендодателю не обращался, не оспаривал факт просрочки платежей в спорный период. Ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ в отношении размера штрафных санкций ввиду их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО1 

Выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Смоленск (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 219 кв.м., в т.ч. под павильон 108 кв.м., под благоустройство 111 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, под торговый павильон, на срок с 01.07.2004 по 30.06.2005 (л.д. 10-13).

Дополнительным соглашением от 06.07.2005 к указанному договору аренды земельного участка срок действия договора установлен с 06.07.2005 по 05.07.2006 (л.д. 14-15).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), договор был возобновлен между сторонами на неопределенный срок.

Согласно п. 5.2 договора аренды земельного участка арендатор обязан ежеквартально оплачивать арендную плату в соответствии с действующим договором. 

Формула расчета арендной платы изложена в п. 2.2 договора.

В соответствии с п. 2.1 договора в дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01.-31.12), без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. 

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями, до 1-го числа следующего квартала, за IV квартал – не позднее 25 декабря текущего года, путем перечисления на расчетный счет арендодателя. 

За нарушение срока внесения арендных платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 6.2 договора). 

09.02.2016 арендодателем в адрес ответчика была направлена претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды, а также задолженность по пени (л.д. 16-19). 

24.10.2005 ФИО1 Администрацией города Смоленска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № на объект магазин из сборных металлических конструкций общей площадью 102,2 кв.м. (л.д. 58-59, 67-69).

Право собственности ФИО1 на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 60). 

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон и письменными материалами дела.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендная плата по нему является регулируемой (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 10782/13). 

Аналогичный порядок расчета арендной платы (без внесения изменений в договор) установлен абз. 2 п. 2.1 договора аренды от 01.07.2004.

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС15-11204).

Согласно справочной информации Росреестра, государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

В силу абз. 3 п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующему до 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с Областным законом от 08.02.2007 № 1-з распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области. Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска», вступившему в силу 01.03.2015, Администрация города Смоленска определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

Согласно представленного истцом расчета задолженности (л.д. 6-7) арендная плата по спорному договору за период 2011-2013 произведена в соответствии с Постановлением администрации Смоленской области от 30.12.2005 № 394 «Об утверждении базовых и минимальных размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов и положения о порядке ведения учета договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности», согласно которому базовый размер арендной платы установлен в процентах от кадастровой стоимости земли за 1 кв.м. в размере: 0,3% - благоустройство, 20% - торговый павильон. 

Вместе с тем, суд считает указанное постановление неприменимым к возникшим правоотношениям, в связи с принятием более позднего Постановления от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске», регулирующего эти правоотношения. 

Расчет арендной платы за период 2014-2015 произведен в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 на основании кадастровой стоимости земельного участка по соответствующей формуле.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» в отношении земельных участков площадью свыше 21 кв.м., предоставленных под объекты организации торговли (за исключением земельных участков, предоставленных под рынки, здания, строения, сооружения капитального строительства, в которых осуществляется торговля), установлена ставка арендной платы в размере 20 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).

В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы - 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).

Постановлениями Администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 и от 17.04.2015 № 634-адм «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» указанная ставка определена в размере 4% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, указанные ставки применяются к арендной плате исходя из вида фактического использования земельного участка. 

В судебном заседании установлено и сторонами подтверждено, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.10.2005 № расположенный на спорном земельном участке магазин введен в эксплуатацию и ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на указанный магазин. 

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию усматривается, что данный документ выдан при наличии и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, а в соответствии с положениями ст.ст. 1, 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения, в том числе по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции на момент возникновения правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Аналогичные положения содержаться в ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, с 24.10.2005 земельный участок используется ответчиком под объект капитального строительства, в котором осуществляется торговля и при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости (магазин) и отсутствии спора о праве на него оснований сомневаться в типе объекта у суда не имеется. Кроме того, согласно экспертному заключению ООО «НПО «Надежность технических объектов» от ДД.ММ.ГГГГ, заключению Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 82-85), здание павильона с торговым залом по адресу: 

<

адрес>, является стационарным, так как по своей конструкции не соответствует ни мобильному зданию, ни зданию контейнерного или сборно-разборного типов. Конструкции указанного торгового здания – его фундаменты, поля и покрытия – не подлежат разборке без разрушения. 

С учетом изложенного, предусмотренные нормативными актами базовые размеры арендной платы, установленные в отношении земельных участков, предоставленных под временные объекты торговли, не могут быть применены. Произвольное применение таких ставок, с учетом регулируемого характера арендной платы за землю неправомерно. 

Относительно требований о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций за период с 01.01.2011 по 31.03.2013 (1-й квартал 2013) ответчиком в возражениях на иск (л.д. 62-64) заявлено о применении срока исковой давности. 

В силу ст.ст. 196, 199 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», учитывая, что иск Администрации города Смоленска поступил в суд 11.05.2016 (л.д. 24), данное заявление ответчика является самостоятельным основанием для отказа в иске в соответствующей части.

За период с 01.04.2013 по 31.12.2015 истцом дополнительно представлен расчет задолженности по арендной плате исходя из начисленных ставок арендной платы 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв.м.) за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 и с применением ставки арендной платы 4% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв.м.) за период с 01.01.2014 по 31.12.2015, исходя из которого задолженности у ответчика за данный период не имеется, напротив, имеется переплата (389 536 руб. 98 коп.) (л.д. 73).

Расчет задолженности, представленный ответчиком (л.д. 61), согласно которому у него имеется переплата по уплате арендных платежей в большем размере, чем указано в расчете истца, не может быть принят судом во внимание, поскольку для указанного расчета применен период с 01.01.2011 по 31.12.2015.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что ответчик за спорный период уплатил арендную плату исходя из ставок, установленных для земельных участков, предоставленных под здания, строения, сооружения капитального строительства, в которых осуществляется торговля, и имеющейся переплаты суд приходит к выводу, что заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, из расчета задолженности усматривается, что ответчик арендную плату в установленные договором аренды сроки не уплатил, допускал просрочку ее уплаты (л.д. 73), в связи с чем, имеются основания для применения штрафных санкций в соответствии с п. 6.2 договора в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Ответчик наличие просрочки по внесению арендных платежей не оспаривал.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности просрочки исполнения.

Исходя из размера арендной платы по ставке 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка за 2 квартал 2013 (8 349,60 руб.), неустойка за просрочку платежа, допущенного в 2013, составляет 24 998 руб. 70 коп. (8 349,60*998*0,003) (л.д. 74); а в последующем фактически имелась переплата. 

Представителем ответчика ФИО1 в судебном заседании заявлено ходатайство об уменьшении размера штрафных санкций на основании ст. 333 ГК РФ ввиду их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда.

Однако при этом следует учитывать правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении № 263-0 от 21.12.2000, согласно которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат также обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ идет речь не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе компенсационную природу неустойки, учитывая отсутствие задолженности по основному долгу, суд находит, что сумма неустойки в размере 24 998,70 руб. не может рассматриваться как соразмерная последствиям нарушенных арендатором договорных обязательств, в связи с чем, суд считает необходимым снизить ее размер до 17 000 руб. 

При этом при отсутствии заявлений сторон, встречных требований ответчика в отношении суммы переплаты, произвести взаимозачет денежного обязательства не представляется возможным. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина, пропорционально удовлетворенных судом требований, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Смоленска удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Смоленска пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 30.06.2013 по 24.03.2016 в размере 17 000 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 680 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья А.А. Болотина

Мотивированное решение суда изготовлено 16.06.2017.