Дело № 3а-628/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000485-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 29 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Омега» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Омега» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 048 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 26 887 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 800 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – офисный центр, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 291 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Омега» является собственником земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком земельного налога и арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Унисон» (далее – Отчеты), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 26 887 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ту же дату – 15 291 000 рублей. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 33 093 835, 2 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 17 472 139, 52 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Омега» на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержал. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил возражения на административный иск в письменном виде, в которых требования административного иска не признал в связи с отсутствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля, МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда своих представителей в судебное заседание не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Омега» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Омега» является собственником земельного участка площадью 28 048 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Судом установлено также, что ООО «Омега» является арендатором земельного участка площадью 4 800 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – офисный центр, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославль установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора № 25753-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 31 января 2018 года, заключенного ООО «Омега» с МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Омега» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности и на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 33 093 835, 2 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 17 472 139, 52 рубля. 

Административным истцом представлены Отчеты об оценке, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 26 887 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ту же дату – 15 291 000 рублей. 

Исследование ФИО3 с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1, дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

От использования в рамках расчета доходного и затратного подходов Отчеты содержат обоснованный отказ. 

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № следует, что оценщиком в качестве аналогов отобраны четыре объекта, расположенные в городе Ярославль, – земельный участок по Промышленному шоссе, 49 (по публичной кадастровой карте), в районе дома 60 (по объявлению) – аналог 1, земельный участок по Промышленному шоссе, дом 45 (аналог 2), земельный участок по улице Промышленная (в районе дома 98) – аналог 3, земельный участок по адресу: Полушкина Роща в районе дома 16 (строение 23) – аналог 4.

Анализируя ценообразующие характеристики аналога 3 (

<

...>), оценщик пришел к выводу о том, что он расположен в зоне крупных автомагистралей города.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объекта – аналога, изображениями карты города Ярославля, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что данный аналог расположен в промышленной зоне города.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объектов оценки и аналогов, у суда не имеется. 

Из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № следует, что оценщиком в качестве аналогов отобраны четыре объекта, расположенных в городе Ярославле, – земельный участок по Тверцикой набережной за домом 67; земельный участок по улице Зеленцовская, у дома 7а; земельный участок по улице Урочская, у дома 44; земельный участок на Моковском проспекте в районе дома 110, а также земельный участок, расположенный в Ярославском районе Рютневском сельском округе в селе Толгоболь.

Административный ответчик полагает, что оснований для использования в расчетах земельного участка, расположенного в Ярославском районе, у оценщика не имелось, так как он существенно отличается от объекта оценки по местоположению, расположен в районе с более низкой инвестиционной привлекательностью.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 к цене данного аналога оценщиком применена корректировка на местоположение в пределах области, то есть различия объекта оценки и указанного аналога оценщиком устранены установленным законодательством об оценочной деятельности способом.

Доводы административного ответчика о существенно меньшей цене данного аналога по сравнению с ценами аналогов, расположенных в пределах города Ярославля, опровергаются произведенными оценщиком расчетами, из которых следует, что по итогам примененных к ценам аналогов корректировок цена аналога, расположенного в селе Толгоболь, отклонилась от среднего значения на 8 %, что соответствует доверительному интервалу значений, принятых в оценочной деятельности. 

Иных возражений относительно достоверности выводов ФИО3 лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Исследование представленных административным истцом ФИО3 в полном объеме указывает на их соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчетах последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит в установлению в размере, установленном Отчетом, 26 887 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – 15 291 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Омега» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ООО «Омега» с настоящим административным исковым заявлением в суд – 27 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Омега» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 048 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 26 887 000 (двадцать шесть миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 800 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – офисный центр, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 291 000 (пятнадцать миллионов двести девяносто одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2021 года