УИД 61OS0000-01-2021-000204-07

дело № 3а-225/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 11 октября 2021 г. 

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Дроздовой Н.Н.,

с участием

административного истца ФИО1,

представителя административного истца и заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости жилого дома равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., на основании установления его рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых обязательств. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), ФИО1 просит суд установить архивную кадастровую стоимость жилого дома, снятого с кадастрового учета 22 апреля 2021 г., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в сумме 2 013 000 рублей. 

В судебном заседании ФИО1, а также ФИО3, являющаяся представителем административного истца и заинтересованного лица ФИО2, поддержали изложенные выше требования.

Представитель административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО4 просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие достоверных сведений о физическом состоянии объекта на дату оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в отзыве на административный иск, направленном в суд в электронном виде, полагало необоснованным привлечение ФГБУ к участию в деле в качестве административного соответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей учреждения.

ФИО2 в письменном отзыве указал, что поддерживает требования ФИО1, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

От привлеченных к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Администрации г. Ростова-на-Дону и ФИО5 отзывы, ходатайства не поступили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ. 

Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилой дом, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Кроме того, кадастровая стоимость может влиять на величину подлежащего уплате налога на доходы физических лиц при отчуждении этими лицами принадлежащих им объектов недвижимости (статьи 207, 208, 214.10 НК РФ).

Судом установлено, что право собственности на здание - жилой дом общей площадью 280 кв.м, 2014 года постройки, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., зарегистрировано за ФИО1 12 апреля 2014 г. на основании поданной им 26 марта 2014 г. декларации об объекте недвижимого имущества в соответствии со статьями 18, 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в указанный период). Названные нормы применялись с учетом того, что для регистрации права собственности на жилой дом на дачном (садовом) земельном участке не требовались разрешение на строительство, документы о вводе объекта в эксплуатацию. 

19 июля 2016 г. на основании договора купли-продажи указанного дома и земельного участка, на котором он находится, зарегистрирован переход права собственности на объект к ФИО2; 24 октября 2019 г. право собственности на здание перешло на основании договора купли-продажи к ФИО5 (дочери административного истца); последняя подарила дом ФИО1, переход к нему права собственности зарегистрирован 2 ноября 2020 г.

Собственником принято решение о сносе жилого дома. В марте 2021 г. снос здания фактически завершен, что подтверждено документально. 

Согласно сведениям, представленным органом регистрации, здание снято с кадастрового учета 22 апреля 2021 г., с указанного времени сведения о нем, в том числе о кадастровой стоимости, приобрели статус архивных.

Принимая во внимание, что административный истец в период владения объектом обязан был оплачивать налоги, исчисляемые из кадастровой стоимости здания, возможность использования архивной кадастровой стоимости в соответствующих правоотношениях не утрачена, ФИО1 вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в порядке и по основаниям, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость жилого дома по итогам проведенной очередной государственной кадастровой оценки утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 10 694 894 рубля. Применялась она до снятия объекта с учета.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом в суд представлен отчет об оценке от 6 июня 2021 г. № 77/06/2021, составленный оценщиком .... В отчете оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость жилого дома на дату оценки (без учета стоимости земельного участка) составляла 830 000 рублей.

Правительством Ростовской области оспорен указанный отчет об оценке. В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной оценочной экспертизы от 20 сентября 2021 г. № 13СЭ/82-2021, выполненной экспертом ООО «Бета консалтинг» ..., на 1 января 2016 года рыночная стоимость жилого дома с учетом его индивидуальных особенностей и физического состояния составляла 2 013 000 рублей.

Возражения, замечания на заключение судебной экспертизы кем-либо из участников процесса представлены не были. В ходе судебного разбирательства представители сторон заявили о нецелесообразности назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Эксперт ... допрошен в судебном заседании с участием сторон, дал последовательные мотивированные пояснения о ходе и результатах проведенного исследования. 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость жилого дома определена с использованием затратного подхода. От применения доходного и сравнительного подходов эксперт мотивированно отказался. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертом учтены сведения о физическом состоянии жилого дома, содержащиеся в техническом заключении по результатам обследования строительных конструкций зданий, составленном в 2020 г. специалистами ООО «Регион-Сервис» по заказу ФИО2

Согласно названному техническому заключению, проиллюстрированному фототаблицами, при визуальном обследовании здания, проведенном 11 июня 2019 г., установлено, что техническое состояние основных несущих конструкций, кровли и здания в целом является не допустимым (фундаменты не обеспечивают несущую способность, состояние стен и перегородок аварийное, существует опасность обрушения конструкций), эксплуатация здания запрещена; усиление и капитальный ремонт дома экономически и технически нецелесообразен.

ФИО1 в судебном заседании пояснил, что здание изначально было построено с нарушением технических требований, менее чем через год после возведения образовались трещины стен и фундамента, в связи с чем объект не эксплуатировался, отделочные работы в нем не проводились, коммуникации не подводились.

В ходе судебного разбирательства не были получены какие-либо сведения, позволяющие обоснованно поставить под сомнение утверждение административного истца о том, что физическое состояние дома на 1 января 2016 г. фактически не отличалось от того, которое зафиксировано при осмотре инженерами-техниками в июне 2019 г. В пользу доводов административного истца свидетельствует информация о времени постройки и характере повреждений конструкций здания, выявленных при техническом обследовании.

Все возможные действия по получению допустимых доказательств, относящихся к предмету оценки, в ходе судебного разбирательства предприняты. Отсутствие у административного истца технического паспорта или иных документов, в которых было бы зафиксировано состояние объекта на 1 января 2016 г., требования закона не нарушает и само по себе не может являться основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости жилого дома. 

В заключении эксперта ... допущения по вопросу о физическом/техническом состоянии здания на дату оценки не являются произвольными, сделаны корректно, базируются на совокупности представленных эксперту для исследования сведений и документов. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости жилого дома, определенный в заключении судебной экспертизы, и устанавливает кадастровую стоимость объекта равной этому размеру. 

Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости здания в государственный реестр недвижимости.

Согласно части пятой статьи 24.20 названного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость подлежит применению за период до снятия здания с кадастрового учета.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из того, что признанная судом экономически обоснованной рыночная стоимость жилого дома ниже оспоренной административным истцом кадастровой стоимости на 81%. Столь значительное расхождение указанных величин не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П по делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО6 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» перечисленные нормы КАС РФ, оспоренные в конституционном судопроизводстве, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска. 

Конституционным Судом Российской Федерации оговорено, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в упомянутом Постановлении.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым возложить расходы за проведенную судебную оценочную экспертизу на Правительство Ростовской области как на лицо, ходатайствовавшее о проведении судебной экспертизы, и как орган, утвердивший результаты определения кадастровой объектов недвижимости.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с Правительства Ростовской области. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить архивную кадастровую стоимость снятого с кадастрового учета 22 апреля 2021 г. жилого дома с кадастровым номером ... площадью 280 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 2 013 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 9 июля 2021 г.

Взыскать с Правительства Ростовской области в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 18 октября 2021 г.

Судья О.А.Руднева