РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2019 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при секретаре Гавренкове И.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5766\2019 по иску КБ «Московское ипотечное агентство» (АО) к ФИО1 об обязании зарегистрировать обременения (ипотеку)

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании зарегистрировать обременения (ипотеку).

В обоснование своих требований истец указал, что 19.11.2015 г. между КБ «МИА» (АО) и АО «Департамент инвестиционных проектов» заключен Кредитный договор № № (в редакции Дополнительного соглашения № от 08.02.2016 г., Дополнительного соглашения № от 10.02.2016 г., Дополнительного соглашения № от 09.03.2016 г., Дополнительного соглашения № от 25.03.2016 г., Дополнительного соглашения № от 30.06.2016г: Дополнительного соглашения № от 02.08.2016 г., Дополнительного соглашения 05.10.2016 г., Дополнительного соглашения № от 14.12.2016 г., Дополнительного соглашения № от 16.01.2017 г. к данному кредитному договору) об открытии Заемщику кредитной линии с лимитом выдачи в размере 789 200 000 рублей, в свою очередь Заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им в сроки, установленные Кредитным договором. Кредит предоставляется Заемщику на Приобретение прав требования на квартиры, в строящихся малоэтажных секционных многоквартирных жилых домах с №№ по № № по Ген.плану (№ квартал) и №№ по №№ по Ген.плану (№ квартал), находящихся по адресу: АДРЕС

Обеспечение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом прав требования на квартиры, приобретаемые заемщиком в соответствии с п.1.4 договора. Ипотека зарегистрирована в установленном законом порядке.

Собственником спорной квартиры является ФИО1 на основании решения Одинцовского городского суда Московской области от 22.01.2018 года и не зарегистрировала договор уступки, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с данным иском.

Представитель истца по доверенности ФИО2, ФИО3 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО4 явился, с иском не согласился, пояснив, что ответчик не является стороной по кредитному договору. 

Представители третьих лиц ЗАО «ИК М-6», ЗАО «Центурион», АО «Департамент инвестиционных проектов», УФСГК и К по Московской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 19.11.2015 г. между КБ «МИА» (АО) и АО «Департамент инвестиционных проектов» заключен Кредитный договор № № (в редакции Дополнительного соглашения № от 08.02.2016 г., Дополнительного соглашения № от 10.02.2016 г., Дополнительного соглашения № от 09.03.2016 г., Дополнительного соглашения № от 25.03.2016 г., Дополнительного соглашения № от 30.06.2016г: Дополнительного соглашения № от 02.08.2016 г., Дополнительного соглашения 05.10.2016 г., Дополнительного соглашения № от 14.12.2016 г., Дополнительного соглашения № от 16.01.2017 г. к данному кредитному договору) об открытии Заемщику кредитной линии с лимитом выдачи в размере 789 200 000 рублей, в свою очередь Заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им в сроки, установленные Кредитным договором. Кредит предоставляется Заемщику на приобретение прав требования на квартиры, в строящихся малоэтажных секционных многоквартирных жилых домах с № по № по Ген.плану (№ квартал) и № по № по Ген.плану (№ квартал), находящихся по адресу: АДРЕС

Согласно разделу 7 Кредитного договора № № Обеспечением надлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Договору являются: 

П. 7.1.1. До момента регистрации прав собственности Заемщика на квартиры, приобретаемые Заемщиком в соответствии с п. 1.4. Договора, - залог (ипотека) прав требования на квартиры ДДУ. Указанный залог (ипотека) возникает в силу закона (статья 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости с момента государственной регистрации ДДУ.

При не регистрации государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по любым причинам залога (ипотеки) прав требования на квартиры возникает в силу закона, залог (ипотека) указанных прав возникает в силу договора залога прав требования до момента государственной регистрации договора залога прав требования), подписываемого между Кредитором и Заемщиком не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после осуществления государственной регистрации ДДУ.

7.1.2. После регистрации прав собственности Заемщиком на квартиры, приобретаемые Заемщиком ДДУ, - залог (ипотека) квартир, возникающий в силу закона (статья 77 ФЗ «Об ипотеке») с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру.

При не регистрации государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по любым причинам залога (ипотеки) квартир в силу закона, залог ( квартир возникает в силу договора залога квартир (с момента государственной регистрации договора залога квартир), подписываемого между Кредитором и Заемщиком не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после осуществления государственной регистрации прав собственности Заемщика на квартиры. ( л.д.16)

25.11.2015 года между ЗАО «Центурион» и ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов Треста «Мособлстрой№6» заключен договор уступки права, по которому ЗАО «Центурион» Цедент передает (уступает), а Цессионарий ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов Треста «Мособлстрой№6» принимает в полном объеме права требования на Объекты долевого строительства, предусмотренные Договорами участия в долевом строительстве жилых малоэтажных секционных многоквартирных домов, расположенных по адресу (строительный адрес): АДРЕС дома № №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № по ГП, заключенные между Цедентом и Закрытым акционерным обществом «Ипотечная компания М-6» являющееся Застройщиком по Договорам об участии. Перечень Договоров об участии указан в Приложении № к настоящему Договору.

Согласно перечню договоров участия Приложении №, в него входит договор № от 27.06.2014 года гос.регистрация договора № ( л.д.32)

Права требования, принадлежащие Цессионарию по настоящему Договору считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости с момента государственной регистрации ипотеки в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации настоящего Договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации ипотеки на Объект, как объект недвижимого имущества (Квартира). 

Объекты долевого строительства как объекты недвижимого имущества считаются находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации права собственности Цессионария на Объекты долевого строительства одновременно подлежит регистрации ипотека Объектов долевого строительства, возникающая на основании Закона об ипотеке, где залогодателем будет Цессионарий, а залогодержателем - Банк.

При регистрации права собственности на квартиры, на основании ст. 77 Закона об ипотеке, ипотека квартиры в силу закона сохраняется, в случае если обязательство по кредитному договору не исполнены. ( п. 3.5,3.6. договора). Ипотека в силу закона зарегистрирована 15.12.2015 года. ( л.д.33) 

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 11.01.2018 года за ФИО1 признано право собственности на квартиру по адресу: АДРЕС

Как усматривается из решения Одинцовского городского суда Московской области от 11.01.2018 года, право ФИО1 на спорную квартиру возникло на основании договора уступки прав № от 23.12.2016 года, заключенного между АО «Департамент инвестиционных проектов» и ФИО1

Условиями договора уступки прав № от 23.12.2016 года определено, что права требования, принадлежащие ФИО1, считаются находящимися в залоге у АО «Департамент инвестиционных проектов» на основании ст. 77 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. При регистрации настоящего договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований в виде залога, возникающее на основании закона. Залог действует до момента государственной регистрации ипотеки на объект недвижимого имущества. При регистрации права собственности на квартиру, ипотека сохраняется в силу закона.

Однако, данный договор уступки прав № от 23.12.2016 года не был зарегистрирован в УФСГКиК по Московской области.

В силу п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением основного обязательства.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения закреплены в статье 38 ФЗ "Об ипотеке Залоге недвижимости)", согласно которой, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

По смыслу данных правовых норм, особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Таким образом, переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место, то есть становится залогодателем. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Разрешая требования истца о государственной регистрации обременения (ипотеки), суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, и исходя из того, что заключенный между КБ «МИА» и АО «Департамент инвестиционных проектов» договор залога (ипотеки) квартиры имеет обеспечительный характер по отношению к кредитному договору, заключенному между теми же сторонами, при переходе права требования к ФИО1 в отношении спорной квартиры, а в дальнейшем и при переходе права собственности на квартиру, не прекращается право залога, правопреемник залогодателя становится на его место, о наличии обременения ФИО1 было известно при заключении договора, принимая во внимание, что обязательства по кредитному договору не исполнены АО «Департамент инвестиционных проектов», оснований для прекращения залога не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию право обременения (ипотеки) в силу закона в пользу КБ «Московское ипотечное агентство» (АО) в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Одинцовский городской суд.

Судья Н.В.Лосева