УИД 61OS0000-01-2021-000234-14

Дело №3а-250/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 октября 2021 г. г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 797 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере рыночной стоимости, указав, что кадастровая стоимость указанного участка по состоянию на 16 сентября 2015 г. составляет 11 991 112,07 руб., что значительно выше рыночной стоимости земельного участка определенной в отчете оценщика ООО «ГеоДон» от 28 июля 2021 г. №15364/07-2021 в размере 4 309 782 руб. и влияет на размер налоговых платежей. Первоначально просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 16 сентября 2015 г. в размере рыночной стоимости в сумме 4 309 782 руб.

В ходе рассмотрения дела от представителя административных истцов ФИО3, действующего по доверенности, поступило уточнение заявленных требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), в соответствии с которыми ФИО1 и ФИО2 просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 797 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 16 сентября 2015 г. в размере рыночной стоимости установленной судебной экспертизой в сумме 8 899 000 руб.

Кроме того, представитель административных истцов письменно заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, подали заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административных истцов ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ФИО4

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО5 действующая по доверенности, обратилась с ходатайством, в котором просит рассмотреть административное дело в свое отсутствие, указав, что административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 797 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 16 сентября 2015 г., в определенном судебной экспертизой размере 8 899 000 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В поступившем письменном отзыве представитель ФКП ФИО6, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 797 кв.м. Кадастровая стоимость определена в сумме 11 991 112,07 руб. по состоянию на 16 сентября 2015 г. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представитель Управления ФИО7, действующий по доверенности, указал, что в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Управление права административного истца не нарушало, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 797 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; размер долей административных истцов составляет 398/797 и 399/797 соответственно. 

Указанное следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 июля 2021 г. 

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО1 и ФИО2 являются плательщиками земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Указанное свидетельствует, что административные истцы вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН которая определена по состоянию на 16 сентября 2015 г. в размере 11 991 112,07 руб. 

Административными истцами представлен отчет №15364/07-2021 от 28 июля 2021 г. ООО «ГеоДон» оценщика ФИО8 в котором содержится вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 16 сентября 2015 г. составляет 4 309 782 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено эксперту ООО «Бета Консалтинг» ФИО9

По заключению судебной экспертизы от 30 сентября 2021 г. № 14СЭ/85-2021 рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 16 сентября 2021 г. составляла 8 899 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования. По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок относится к рынку недвижимости в сегменте земельных участков под офисно-торговую застройку.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, проанализировал земельные участки, выставленные на продажу, выявив сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал три аналога (таблица 19) максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением корректировки на скидку при продаже. Установлена стоимость 1 кв.м. объекта оценки и расчетная стоимость объекта (таблица 20).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы. 

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью его проверки.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений не вызывает. Нарушений лишающих его доказательственного значения не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 30 сентября 2021 г. № 14СЭ/85-2021.

В соответствии с указанным, возможно установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной в размере 8 899 000 руб.

В данном случае отчет об оценке № 15364/07-2021 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы. Результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости 16 сентября 2015 г., ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением 6 августа 2021 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, суд считает возможным удовлетворить ходатайство административных истцов о восстановлении пропущенного срока. 

Датой подачи заявления следует считать дату обращения административных истцов в суд 6 августа 2021 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Права административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 25,78 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцами в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П должны быть возложены в полном объеме на административных истцов. 

ООО «Бета Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 35 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

В соответствии с размерами доли в праве общей собственности на спорный объект недвижимости, с каждого административного истца подлежит взысканию в пользу ООО «Бета Консалтинг» за проведенную судебную экспертизу по 17 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

административные исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Восстановить срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесенных в государственный реестр недвижимости 16 сентября 2015 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 797 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости, по состоянию на 16 сентября 2015 г., в размере 8 899 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 августа 2021 г.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета Консалтинг» денежные средства в размере 17 500 руб. за проведенную судебную экспертизу.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета Консалтинг» денежные средства в размере 17 500 руб. за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней, со дня получения копии решения в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В. Журба