Дело № 3А-180/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 апреля 2017 года г. Красноярск 

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В., 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 3А-180/2017 по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:15, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 03 сентября 2013 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 24 405 120 рублей.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №:15, выполненной ООО «Независимая оценка» и представленной в отчете № 017007 от 14 февраля 2017 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 03 сентября 2013 года, составляет 5 299 000 рублей.

Отчёт № 017007 от 14 февраля 2017 года получил положительное экспертное заключение № 284/2017 от 27 февраля 2017 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15 определенной по состоянию на 03 сентября 2013 года.

Поскольку административным истцом заявлено ходатайство о рассмотрении административного искового заявления в порядке упрощенного (письменного) производства и от ответчиков и заинтересованных лиц возражений относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства не представлено, суд на основании п. 2 ст. 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, о чем вынесено соответствующее определение от 20 апреля 2017 года.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО2, действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска возражения относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не представили.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 12 января 2017 года № 18 и акта приема-передачи земельный участок общей площадью 7000 кв.м. с кадастровым номером №:15, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>, передан Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО1 в аренду с 12 декабря 2016 года по 11 декабря 2041 года (двадцать пять лет) (л.д. 8-17).

По условиям указанного договора аренды, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 января 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15 по состоянию на 03 сентября 2013 года составляет 24 405 120 рублей ( л.д. 7).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15 определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 03 сентября 2013 года ФГБУ «ФКП Росреестра» (л.д. 143).

Названный земельный участок общей площадью 9 600 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения складских помещений.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 017007 от 14 февраля 2017 года, выполненный ООО «Независимая оценка» (оценщик ФИО3), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15 по состоянию на 03 сентября 2013 года составляет 5 299 000 рублей (л.д. 19-103).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 284/2017 от 27 февраля 2017 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которого является оценщик ФИО3 (л.д. 104-121).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 017007 от 14 февраля 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 284/2017 от 27 февраля 2017 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15 по состоянию на 03 сентября 2013 года составляет 5 299 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15 должна быть определена по состоянию на 03 сентября 2013 года равной его рыночной в размере 5 299 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:15 следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 20 марта 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:15; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения складских помещений; общей площадью 9 600 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 5 299 000 рублей, определенной по состоянию на 03 сентября 2013 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:15 считать 20 марта 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин