Дело № 2-511/2023 

УИД 59RS0007-01-2022-006001-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2023 года г. Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Берсенёвой О.П., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маракулиной Т.Г.

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО3 – ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6, ФИО2, третье лицо ФИО3, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

У С ТА Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу и ответчику ФИО6 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу 

<

адрес> распределяются следующим образом: ФИО5 – 

<

данные изъяты> доли, ФИО6 – 

<

данные изъяты> доли. ДД.ММ.ГГГГ истец получила от третьего лица ФИО3 письменное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о том, что последняя приобрела у ФИО6 по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на объект. Данные договор истцу не известен, о продаже доли истец узнала ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец получила выписку из ЕГРН, из которой следовало, что ФИО3 принадлежит доля в праве собственности на объект в размере 

<

данные изъяты>. Ответчик о продаже доли в праве собственности истца в известность не поставила, не предложила приобрести долю в праве собственности в нарушение части 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Кроме того истцу известно, что решением Индустриального районного суда 

<

адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО6 в пользу ДЗО Администрации 

<

адрес> взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком, на основании выданного исполнительного листа в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого на имущество ответчика был наложен арест. Истец, имея намерение приобрести долю в спорном имуществе ответчика, направила судебному приставу-исполнителю телеграмму, в котором уведомила о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки при отчуждении доли ФИО6 третьему лицу и подчеркнула, что возражает против публичных торгов. Считает, что в период действия ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, любые предложения о покупке доли ФИО6 могут исходить только от судебного пристава-исполнителя и могут быть адресованы только истцу как безальтернативному покупателю. Истец располагала и располагает в достаточной степени денежными средствами для покупки спорной доли.

На основании изложенного просит перевести на истца права обязанности покупателя по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на нежилое 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу 

<

адрес>А.

Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен ФИО11 2-6304/2022.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу и ответчику ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу 

<

адрес> распределяются следующим образом: ФИО5 – 

<

данные изъяты> доли, ФИО2 – 

<

данные изъяты> доли. ДД.ММ.ГГГГ истец получила выписку из ЕГРН, из которой следовало, что третьему лицу ФИО3 принадлежит доля в праве собственности на данный объект в размере 

<

данные изъяты>. Таким образом, истцу ДД.ММ.ГГГГ стало достоверно известно о продаже ФИО2 доли в праве собственности на объект третьему лицу ФИО3 Ответчик о продаже доли в праве собственности истца в известность не поставила, не предложила приобрести долю в праве собственности в нарушение части 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Кроме того истцу известно, что решением Индустриального районного суда 

<

адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ДЗО Администрации 

<

адрес> взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком, на основании выданного исполнительного листа в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого на имущество ответчика был наложен арест. Истец, имея намерение приобрести долю в спорном имуществе ответчика, направила судебному приставу-исполнителю телеграмму, в котором уведомила о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки при отчуждении доли ФИО2 третьему лицу и подчеркнула, что возражает против публичных торгов. Считает, что в период действия ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, любые предложения о покупке доли ФИО6 могут исходить только от судебного пристава-исполнителя и могут быть адресованы только истцу как безальтернативному покупателю. Истец располагала и располагает в достаточной степени денежными средствами для покупки спорной доли.

На основании изложенного просит перевести на истца права обязанности покупателя по договору купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на 

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>А.

Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен ФИО11 2-6306/2022.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ дела № и № были объединены для совместного рассмотрения, в связи с тем, что требования истца к ответчикам однородны, подтверждаются аналогичными доказательствами. Делу присвоен общий ФИО11 2-6304/2022 (2-511/2023).

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ее представитель на требованиях исковых заявление настаивала в полном объеме. Указала, что из представленных материалов дела следует, что ответчики ФИО2, ФИО6) и третье лицо ФИО3 договорились о продаже спорных долей в праве собственности на объекты в ДД.ММ.ГГГГ для чего ФИО3 обратилась к риэлтору ФИО16 об оказании юридической помощи. Риэлтор ФИО16 действовал в интересах ФИО3: вел переговоры с ответчиками, составлял тексты телеграмм для направления истцу. В двух телеграммах из трех, направленных истцу, фамилия истца указана неправильно – Неймарк вместо ФИО34, телеграммы были получены братом истца ФИО17 В телеграммах указан адрес и телефон для ответа, который не принадлежит ответчикам, а принадлежит свидетелю ФИО18, у которого не имеется никакой доверенности на право действовать от имени ответчиков. В связи с этим, у свидетеля ФИО17 возникли сомнения в истинной намеренности продажи спорных долей. ДД.ММ.ГГГГ постановлениями судебного пристава наложен запрет на регистрационные действия в отношении всего недвижимого имущества ответчиков, в связи с чем истцом была направлена телеграмма в адрес судебного пристава, в которой она сообщила о своем праве преимущественной покупки и намерении воспользоваться данным правом. Наличие такого обременения в виде запрета на регистрационные действия истец считает существенным условием при продаже долей, однако направленные ответчиками телеграммы не содержат указание относительно условий и сроков снятия обременений, то есть, истцу не сообщили все имеющиеся значения условия сделки. Текст телеграмм позволяет их двоякое толкование, из телеграммы ФИО2 следует, что истец в срок до ДД.ММ.ГГГГ имеет преимущественное право покупки. Из телеграммы ФИО6 следует, ч то истец имеет в срок до ДД.ММ.ГГГГ право преимущественной покупки. Именно так истец и поняла значение телеграммы. Однако ответчики и третье лицо ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ подписали предварительный договор купли-продажи, по которому ответчики полностью получили денежные средства, после чего занялись снятием обременений. Однако в телеграммах указывался иной порядок оплаты долей – после перехода права собственности. Так как в телеграммах излагались иные условия сделки, чем реально состоявшиеся, истец считает, что составитель телеграмм преследовал цель формально уведомить истца. Так в телеграммах было указано заведомо неисполнимое условие для продавцов – передача денежных средств в течение трех дней с момента регистрации права собственности, так как денежных средств для снятия арестов у них не было. Свидетель ФИО16 заинтересован в исходе дела, поэтому пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 и ФИО18 разговаривал по телефону с истцом и сообщил о продаже доли, хотя свидетели ФИО17 и ФИО18 отрицали такой разговор. Из представленных суду распечаток телефонных соединений следует, что с сотового телефона ФИО17 за март-апрель 2022 телефонные соединения с ФИО5 отсутствуют. Фактически ФИО5 узнала о сделках достоверно только ДД.ММ.ГГГГ, поэтому срок для обращения в суд ею не пропущен. Снятие запретов на регистрационные действия в отношении объектов произведены судебным приставами-исполнителями только ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, считает, что при продаже долей ответчиками нарушили статью 250 Гражданского кодекса РФ, не направили продавцу уведомление со всеми прочими равными условиями, в том числе не указали наличие обременений, порядок и сроки снятия обременений, продали доли на условиях, более выгодных по оплате для них. В связи с этим, считает, что права и обязанности покупателя по сделке подлежат переводу на нее.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что действительно являлась собственником 

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>А, вместе с ФИО5 Долгое время не занималась этим объектом, накопились долги. Она приняла решение продать это имущество, за счет продажи расплатиться с долгами. Поручила заниматься этим делом своему давнему знакомому ФИО18, он же представлял интересы ФИО2 Знает, что он предлагал купить эту долю ФИО17, который действовал от имени ФИО5 Потом появился приобретатель ФИО3 Пояснила, что в целях реализации объекта в адрес ФИО5 были отправлены телеграммы, в том числе, и от ее имени, она поручила сделать это ФИО18 Имущество было продано в нотариальном порядке после истечения сроков для покупки для ФИО5, так как та не высказала желания приобрести ее долю. Считает, что с ее стороны нарушений нет.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО3 пояснила, что является приобретателем нежилых помещений по спорному договору. Все предварительные действия, связанные с приобретением долей в праве собственности, совершал по доверенности ее сын. Она заключила договор с риэлтором ФИО16, который вел все дела и оформлял документы. Преимущественное право покупки ФИО5 было соблюдено, только после этого ею стали предприниматься меры по приобретению – заключили предварительный договор, передали денежные средства. Просила в иске отказать.

ФИО4, действующий как представитель ответчика ФИО2 и ФИО3, просил в иске отказать в полном объеме. Указал, что в установленном порядке истцу ответчиками были направлены телеграммы о продаже долей и возможности осуществить преимущественное право покупки. Так как одна из телеграмм содержала ошибки (от имения ФИО2), телеграмма была направлена повторно. Истец свое право преимущественной покупки не осуществила, хотя заведомо знала о готовящейся сделке. Все юридические действия по приобретению ФИО3 спорных долей в праве собственности на недвижимое имущество были совершены уже после истечения такого срока. Все остальные обстоятельства (наличие и снятие обременений, извещение ФИО5 судебного пристава-исполнителя о намерении приобрести спорные доли) юридического значения не имеют. Наличие запрета на совершение регистрационных действий в рамках исполнительного производства не является тем обременением, которое можно считать существенным условием сделки. Заявил о нарушении ФИО5 трехмесячного срока для обращения в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, показания свидетелей, материалы исполнительных производств №-ИП, №-ИП, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При таких обстоятельствах, норма абзаца 1 пункта 2статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на продавца обязанность в письменной форме известить другого долевого собственника о намерении продать принадлежащую ей долю с указанием стоимости и других условий.

Согласно положениям абзаца 2 того же пункта статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец может произвести отчуждение принадлежащей ей доли третьему лицу только при том условии, если бы другой участник долевой собственности не изъявил желания ее приобрести в течение установленного законом срока.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

По смыслу положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является

1) факт извещения продавцом другого участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее;

2) факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами долевой собственности договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Судом установлено, что истец ФИО5 является долевым собственником (доля в праве 

<

данные изъяты> на 

<

данные изъяты> находящейся по адресу 

<

адрес>. (свидетельство о праве собственности, л.д. 14 т. 1).

Вторым участником долевой собственности в данном объекте ранее являлась ФИО6 с долей в праве 

<

данные изъяты>т. 2 л.д. 30-32).

Также ФИО5 является долевым собственником (

<

данные изъяты>) на 

<

данные изъяты> по адресу 

<

адрес>. (свидетельство о праве собственности, л.д. 109 т. 1).

Вторым участником долевой собственности в данном объекте ранее являлась ФИО2 с долей в праве 

<

данные изъяты> (т. 2 л.д. 42-46).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в адрес МОСП УФССП по 

<

адрес>, судебному приставу ФИО7 направлена телеграмма в исполнительные производства №-ИП (в отношении ФИО6), №-ИП (в отношении ФИО2), согласно которой истец сообщила о том, что яляется долевым собственником в отношении спорных объектов. Также сообщено, что представитель их кредиторов обязан предложить ФИО5 купить эти доли. Возражает против выдела в натуре и продаже с публичных торгов, просит произвести оценку рыночной стоимости, организовать и обеспечить продажу долей в пользу ФИО5 (т. 1 л.д. 31, 124)

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 27-30, 120-123) долевыми собственниками 

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>А. являются ФИО5 – 

<

данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 – 

<

данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 57-58), поступившей на запрос суда, долевыми собственниками 

<

данные изъяты> расположенного по адресу 

<

адрес>А. являются ФИО5 – 

<

данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 – 

<

данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 163-165), от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 210-213) поступивших на запрос суда, долевыми собственниками нежилого 

<

данные изъяты>. расположенного по адресу 

<

адрес>А. являются ФИО5 – 

<

данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 – 

<

данные изъяты> (с ДД.ММ.ГГГГ).

Из материалов дела, материалов исполнительных производств №-ИП и №-ИП, следует, что ДД.ММ.ГГГГ возбуждены:

- исполнительной производство №-ИП в отношении ФИО6 на сумму 

<

данные изъяты>. в пользу взыскателя ДЗО Администрации г. Перми;

- исполнительной производство №-ИП в отношении ФИО2 на сумму 

<

данные изъяты> пользу взыскателя ДЗО Администрации 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по исполнительным производствам №-ИП в отношении ФИО6 и №-ИП в отношении ФИО2 судебным приставом-исполнителем ФИО20 вынесены постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества.

ФИО5 зарегистрирована по адресу г. адресу 

<

адрес>, что подтверждается сведениями Отдела адресно-справочной работв УВМ ГУ МВД России по 

<

адрес> (т. 2 л.д. 3).

ФИО17 является доверенным лицом ФИО5, в том числе в части получения в отделениях связи всей приходящей на ее имя корреспонденции (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, копия на л.д. 13, 107 т. 1).

ФИО5 и ФИО17 являются 

<

данные изъяты>, что подтверждается ответом на запрос суда Свердловским ОЗАГС администрации 

<

адрес> (т. 2 л.д. 12-13).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 по адресу 

<

адрес> направлена телеграмма № следующего содержания (т. 1 л.д. 75):

<

данные изъяты>

Данная телеграмма № была доставлена по адресу ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, квартира закрыта, адреса по извещению не является. ДД.ММ.ГГГГ в 10:10 указанная телеграмма была вручена по доверенности ФИО17 (т. 1 л.д. 75).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 по адресу 

<

адрес> направлена телеграмма № следующего содержания (т. 2 л.д. 76, 77):

«

<

данные изъяты>

Данная телеграмма № была доставлена по адресу ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, квартира закрыта, адреса по извещению не является. ДД.ММ.ГГГГ в 10:10 указанная телеграмма была вручена по доверенности ФИО17 (т. 1 л.д. 76оборот)

Вручение данных телеграмм адресату подтверждено свидетелем ФИО17, который передал суду подлинники телеграмм (т. 2 л.д. 76).

В связи с тем, что телеграмма, направленная от имени ФИО2 содержала ошибку в имени и отчестве собственника, ответчиком ФИО2 была направлена ДД.ММ.ГГГГ в 08.43 ФИО5 по адресу 

<

адрес> направлена телеграмма № следующего содержания (т. 1 л.д. 179):

<

данные изъяты>

Данная телеграмма № была доставлена по адресу ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, не вручена, квартира закрыта, адреса по извещению за телеграммой не является (т. 1 л.д. 77).

Доказательств направления по указанным для ответам адресам в телеграммах, или по любым иным известным истцом адресам ответчиков, письменного ответа на предложение приобрести предложенные доли, истцом не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП в отношении ФИО2 в связи с исполнением в полном объеме (т. 1 л.д. 214).

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отмене постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества по исполнительному производству №-ИП в отношении ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отмене постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества по исполнительному производству №-ИП в отношении ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП в отношении ФИО6 в связи с исполнением в полном объеме (т. 1 л.д. 214).

Данные обстоятельства подтверждаются сводками по исполнительным производствам (т. 2 л.д. 58-66).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО6 (продавцы) с одной стороны, и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, по которому ФИО2, в том числе, продает 

<

данные изъяты> доли в праве собственности 

<

данные изъяты> находящегося по адресу 

<

адрес> кадастровый номер № 

<

данные изъяты> руб.; ФИО6 продает ФИО3, в числе прочего, 

<

данные изъяты> доли в праве собственности 

<

данные изъяты>., находящегося по адресу 

<

адрес>, кадастровый № за цену– 

<

данные изъяты>. (т. 2 л.д. 178-180).

Условиями предварительного договора предусмотрено, что указанная цена недвижимого имущества передается при подписании предварительного договора в качестве задатка, а продавцы обязаны уплатить задолженность перед ДЗО администрации г. Перми за пользование земельным участком, в том числе, под данными объектами и обеспечить снятие арестов со зданий. Оплата задатка в полном объеме подтверждена записями в предварительном договоре и справкой 

<

данные изъяты>» (т. 2 л.д. 182).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель), в лице ФИО23, был заключен договор № 

<

адрес>1 купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве собственности 

<

данные изъяты> находящегося по адресу 

<

адрес>, кадастровый №. Цена недвижимости – 

<

данные изъяты> денежные средства уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Пунктом 5.4. договора указано, что продавец ставит в известность нотариуса и покупателя о том, что о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности здания должным образом известил второго участника долевой собственности – ФИО5, которая не воспользовалась правом преимущественной покупки в установленные законом сроки. В договоре имеется расписка продавца о получении денежной суммы в размере 

<

данные изъяты>

Договор заключен в нотариальной форме, удостоверен нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО8, зарегистрирован в реестре за № (т. 1 л.д. 78-82, т. 2 л.д. 15-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель), был заключен договор № 

<

адрес>7 купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве собственности здания

<

данные изъяты> находящегося по адресу 

<

адрес>, кадастровый № Цена недвижимости – 

<

данные изъяты>., денежные средства уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Пунктом 5.4. договора указано, что продавец ставит в известность нотариуса и покупателя о том, что о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности здания должным образом известил второго участника долевой собственности – ФИО5, которая не воспользовалась правом преимущественной покупки в установленные законом сроки. В договоре имеется расписка продавца о получении денежной суммы в размере 

<

данные изъяты>

Договор заключен в нотариальной форме, удостоверен нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО8, зарегистрирован в реестре за №, направлен им для государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 170-173, 180-184, т 2 л.д. 33-36).

Заключение договора в нотариальной форме подтверждается ответом нотариуса Пермского городского нотариального округа Торопова А.В., на запрос суда направившего копии договоров и иных документов, представленных сторонами сделки (т. 2 л.д. 14-48). В том числе, нотариусу были представлены указанные выше телеграммы со сведениями об их вручении (невручении).

Данные обстоятельства подтверждаются копиями реестровых дел по указанным спорным объектам (диск в т. 2 л.д. 59)

Судом по ходатйству сторон были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО23 пояснил, что приходится третьему лицу ФИО3 

<

данные изъяты>. Показал, что ФИО17 знает, он родной 

<

данные изъяты> ФИО5 Когда в ДД.ММ.ГГГГ году начались переговоры о совместном приобретении долей в спорных объектах и договорились о цене приобретения, он разговаривал с ФИО17, тот ответил, что покупать в обычном порядке доли они не будут, так как сумма большая, они же хотел купить у приставов за копейки. Знает, что ФИО37 и ФИО36 направлялись телеграммы ФИО5 о продаже обеих долей, ответа не последовало, хотя ФИО17 знал о готовящейся сделке. Телеграммы направлял ФИО42, представитель ФИО6, его попросили об этом продавцы. ФИО37 свидетель также видел, обсуждал условия покупки. На сделку вышли только после того, как истекли сроки преимущественной покупки, а ФИО5 не вышла с предложением. Денежные средства за объекты передавались его матерью в ДД.ММ.ГГГГ. Общая сумма составила 8 

<

данные изъяты>. за большой объект, 

<

данные изъяты>. за маленький объект. Сначала ФИО3 перевела с карты около 

<

данные изъяты>., остальной наличными отдала при сделке. 

Свидетель ФИО17 пояснил, что истец ФИО5 является его 

<

данные изъяты>, фактически проживает в 

<

адрес>, в Перми бывает наездами, он обладает доверенностью на получение почтовых отправлений для ФИО5 Бывает по ее адресу раз в месяц. Ему пришло уведомление от Ростелеком о том, что пришло две телеграммы, первоначально ему отказали в выдаче, так как в фамилии была допущена ошибка, после небольшого скандала ему выдали телеграммы, телеграммы были никем не подписаны, было указано, что ФИО37 продает доли, и предлагает ФИО34 их приобрести до ДД.ММ.ГГГГ. Было странно, что отчество у ФИО37 было другое, и адрес был другой, на телефон указанный в телеграмме он позвонил, трубку никто не брал. Дата была указана до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 попросила съездить посмотреть по этому адресу, кто там находится. В первый раз дверь никто не открыл, во второй раз он приехал, спросил по домофону, чтобы пустили, но не пустили. Он сказал, что разыскивает ФИО36 и ФИО37, ему сказали, что там не проживают. Потом пришло письмо от ФИО35 о том, что она выкупила долю ФИО36, и она заявляла свои права на долю платежей. Письмо датировано в ДД.ММ.ГГГГ, отправлено в ДД.ММ.ГГГГ. Раньше он ездил к приставам, пристав сказала, что дело у нее, ФИО34 направила к ней телеграмму, о том, что мы имеем право на покупку. Пристав сказала, что они будем уведомлены о продаже долей. Доли были арестованы. ФИО5 сказала, необходимо готовить деньги для выкупа долей. Пояснил, что ФИО18 он знает, в свое время ФИО18 продал ФИО5 часть базы, с ним общались достаточно редко, в последнее время они общались больше с Ильей ФИО35, ФИО10 появлялся на базу, какие то вопросы решал, он говорил, что действует от ФИО36 и ФИО37. По адресу 

<

адрес> ФИО18 свидетель не видел. ФИО5 обладала средствами для покупки, к ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были бы готовы. Намерение у истца на покупку долей было. Но к телеграммам отнеслись несерьезно, это все выглядело как цирк-шапито. Узнали о смене собственника в ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3, больше ничего не получали. В письме Г. И. была выписка только по зданию ФИО36, после чего ФИО5 заказала самостоятельно две выписки из ЕГРН. Подтвердил, что в основном общался с сыном ФИО3, Илья ФИО35 говорил, что они хотели у ФИО9 выкупить ее часть, Илья хотел там какую то реконструкцию. Свидетель, позвонил ФИО5, поставил телефон на громкую связь, ФИО23 и ФИО5 обсуждали стоимость имущества ФИО9, Илья предложил изначально его продать. При разговоре также был ФИО12, он был со стороны ФИО35, он, как понял свидетель, был риэлтором. В свое время свидетель общался с ФИО36, когда дело рассматривалось по ДЗО, ДЗО обратились к ФИО34 как к ИП с требованием заплатить за земельный участок за три года, задолженность была большая. Исполнительное производство было открыто, взыскивалось и с ФИО34, и с ФИО36, и с ФИО37. Судебный пристав сказала, что продать имущество ФИО36 и ФИО37 не возможно, так как оно арестовано. Также свидетель подтвердил, что получил телеграмму от ФИО37 в ДД.ММ.ГГГГ, известил о телеграмме ФИО5, та не дала никаких указаний. Первые телеграммы он сканировал, текст телеграммы был отправлен им ФИО5, телеграмму, полученную в ДД.ММ.ГГГГ, не сканировал, просто прочитал по телефону текст.

Свидетель ФИО16 пояснил, что является профессиональным риэлтором, знает давно ФИО3, помогал приобретать и продавать ей объекты недвижимости. Пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ вел переговоры по приобретению ФИО3 ряда объектов недвижимости по 

<

адрес>. От ФИО37 и ФИО36 на переговорах участвовал ФИО43, от ФИО5 – ФИО17 Знает, что ДЗО взыскивал неосновательное обогащение с ФИО5, ФИО6, ФИО2 ФИО17 сказал, что приобретать доли в ФИО6 и ФИО2 не будет, его не устраивала цена. После этого начали готовить сделку, в том числе, он подготовил вместе с нотариусом тексты телеграмм для ФИО5 о преимущественном праве, которые от имени ФИО2 и ФИО6 отправил ФИО44, указав для связи свой адрес и телефон. Он согласился на это, так как давно был знаком с ФИО37 и ФИО36, вел их дела, его знала ФИО5 Когда истекли сроки для преимущественного права, вышли на сделку. Сначала заключили предварительный договор, ФИО3 передала деньги, за счет которых погасили долги перед ДЗО и сняли аресты. Потом были заключены основные договоры у нотариуса.

Свидетель ФИО18 пояснил, что является давним знакомым ФИО2 и ФИО6, по их поручению участвовал в переговорах по продаже долей в зданиях на 

<

адрес> По их же поручению отправлял телеграммы о продаже долей в адрес ФИО5, текст телеграммы был уже составлен риэлтором. Он только отправил телеграммы. Он дал согласие, чтобы в телеграмме был указан его телефон для связи и его адрес для направления согласия или отказа, так как его знали все, в том числе и ФИО5, и ФИО17 Однако никто к нему по поводу преимущественной покупки не обратился, хотя и ФИО5 и ФИО17 знали о готовящейся продаже долей. В первой телеграмме от имени ФИО37 была допущена ошибка, поэтому им была отправлена вторая телеграмма.

Свидетель ФИО24 пояснила, что является супругой ФИО18, знает и ФИО37 и ФИО36. От 

<

данные изъяты> ей известно, что по поручению ФИО6 и ФИО2, которые решили продать свое имущество, он отправлял телеграммы ФИО5, в телеграмме указал своей адрес и телефон. По этим телеграммам к ним никто не писал и не звонил.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Пунктом 2.5. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В соответствие со статьей 554 и статьей 555 Гражданского кодекса РФ существенными условиями договора продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества. Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ответчиками суду представлены относимые и допустимые доказательства того, что имеется факт надлежащего извещения продавцами ФИО6 и ФИО2 другого участника долевой собственности – ФИО5 в письменной форме путем направления телеграмм, которые были получены уполномоченным представителем истца, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.

Так истцу были в установленном порядке направлены телеграммы от ДД.ММ.ГГГГ, которые были получены ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным представителем ФИО5 –ФИО17 

Так как одна из телеграмм (от имени ФИО2) содержала ошибку в имени продавца, то была направлена повторная телеграмма ДД.ММ.ГГГГ, которая была доставлена по адресу истца ДД.ММ.ГГГГ и по которой не имеется сведений о ее вручении, но факт получения которой свидетель ФИО17 не отрицал. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, она считается доставленной ДД.ММ.ГГГГ.

Это означает, что преимущественное право покупки должно было быть осуществлено истцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ – по объекту, долевым собственником которой является ФИО6 и в срок до ДД.ММ.ГГГГ – по объекту, долевым собственником которой является ФИО6

После истечения указанных сроков преимущественное право приобретения доли в праве собственности истца прекратилось.

Доводы представители истца, что преимущественное право покупки действовало в течение всех сроков для оплаты имущества, указанных в телеграммах (до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ), основаны на неверном толковании статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Довод истца о том, что истцу были предложены в телеграмме заведомо неисполнимые для ответчиков условия оплаты долей, так как у продавцов не было денег для снятия ареста, юридического значения для рассмотрения настоящего дела не имеет, так как ФИО5 на предложенные ей условия приобретения имущества никакого ответа не дала, факт попытки ФИО5 заключения между сторонами договора купли-продажи спорных долей от которой продавцы ФИО6 и ФИО2 бы уклонились, или заключили сделку на невыполнимых для них условиях, истцом не доказан.

Мало того, представителем истца и свидетелем ФИО17 не отрицалось, что ФИО5 не предприняла даже попытки направить в адрес ответчиков письменное предложение о готовности приобрести долю на предложенных условиях (в том числе с учетом предложенной ей частичной отсрочки оплаты доли в праве собственности в объекте ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ, а в объекте ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ).

Довод истца, о том, что в телеграмме не указаны условия снятия ареста, для рассмотрения настоящего дела также не имеют значения, так как не являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, а о том, что данные условия имеют значение для истца, истец ответчикам не сообщила.

Не имеет правового значения также и то, что телеграммы отправлена не лично ФИО2 и ФИО6, а свидетелем ФИО18, так как из текста телеграмм № и № ясно следует, что они отправлены от имени ответчиков. Кроме того, и свидетелем ФИО18, ответчиком ФИО6 и представителем ответчика ФИО2 пояснено, что ФИО18 действовал при направлении телеграмм как курьер в интересах ответчиков.

В случае направления ФИО5 ответа о согласии на сделки на указанные телеграммы на адрес, указанный в телеграммах, и уклонении ответчиков от заключения договора с истцом, имело бы место нарушение преимущественного права истца на приобретение доли.

То, что телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ № содержит ошибку в написании фамилии получателя «Неймарк» вместо правильного «ФИО34» на выводы суда не влияет, так как фактически телеграмма получена уполномоченным представителем истца, что им не отрицается, оригиналы телеграмм приобщены им к материалам дела.

То обстоятельство, что ФИО3 приобрела имущество на других условиях относительно сроков оплаты (до перехода права собственности), с точки зрения суда, прав истца не нарушает, так как истцу ответчиками были предложены более выгодные для нее условия приобретения долей относительно сроков их оплаты, на таких условиях согласия на приобретение долей ею не высказано.

Также суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие денежных средств, достаточных для приобретения имущества, так как представленные ею налоговые декларации по упрощенной системе налогообложения ИП ФИО5 за ДД.ММ.ГГГГ – сумма дохода – 

<

данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 15-17, 110-112) за ДД.ММ.ГГГГ – сумма дохода – 

<

данные изъяты>. (т. 1 л.д. 18-21, 113-116, т. 2 л.д. 82-85), налоговые уведомления, направленные ИФНС в адрес ФИО5, по имущественному и транспортным налогам, из которых следует, что ФИО5 принадлежит 

<

данные изъяты> (т. 1 л.д. 91-98), не являются доказательствами наличия у ФИО5 свободных денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Не являются такими доказательствами и выписки по банковским счетам ФИО5 (т. 2 л.д. 104-144), так как они не свидетельствуют о наличии у нее свободных денежных средств в необходимой для приобретения имущества сумме: поступающие на счета ФИО5 денежные суммы практически сразу же снимались ею, переводись или тратились на бытовые нужды.

Приобщенные сторонами к материалам дела на флеш-картах распечатки телефонных соединений (за период с ДД.ММ.ГГГГ 00:00:00 по ДД.ММ.ГГГГ по телефону ФИО17 +7 №) и (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по телефону ФИО18: +7 №) правового значения для разрешения настоящего дела не имеют, так как не свидетельствуют об обстоятельствах осуществления ФИО5 преимущественного права покупки и (или) уклонения ответчиками от заключения договора с ней после направления в ее телеграмм от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. в течение месячного срока с момента их доставки.

Наличие в отношении индивидуального предпринимателя ФИО5 решений Арбитражного суда 

<

адрес> о взыскании с нее денежных средств (т. 2 л.д. 145-172), равно как и осуществление третьим лицом ФИО3 расходов по содержанию зданий после их приобретения (т. 2 л.д. 183-217), также не имеет правового значения для разрешения настоящего дела.

Ответчиками сделано заявление о пропуске истцом установленного частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса трехмесячного срока для обращения в суд.

Истцом же указано, что ФИО3 было направлено уведомление ФИО5 и ООО «Энергетик-1» о необходимости переводить часть арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ (договор на л.д. 90-91, 192-193 т. 1) соразмерно доле 11/25 в адрес ФИО3 в связи с приобретением ею доли в праве собственности на 1-этажное металлическое здание стоянки, лит Н, общей площадью 1 157,2 кв.м., находящейся по адресу 

<

адрес> (т. 1 л.д. 22-23, т. 2 л.д. 99). К письму приложена выписка из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по объекту с кадастровым № (т. 2 л.д. 100-101). Письмо направлено в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 102-103), получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не отрицалось. 

После получения указанного письма истцом ДД.ММ.ГГГГ получены выписки из ЕГРН в отношении спорного имущества, из них получена информация о переходе права долевой собственности от ответчиков к третьему лицу. С иском в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть, в пределах трехмесячного срока.

Также ФИО3 с ДЗО администрации 

<

адрес> заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, в том числе под указанные спорные объекты (т. 1 л.д. 83-89, 185-191). ФИО5 вступила в указанный договор на стороне арендатора с ДД.ММ.ГГГГ ( т.2 л.д. 87-90)

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая то, что иных письменных доказательств о том, что истцу стало достоверно известно о совершенных сделках ранее ДД.ММ.ГГГГ (в отношении объекта с кадастровым №) и ДД.ММ.ГГГГ (в отношении объекта с кадастровым №), суд приходит к выводу, что трехмесячный срок для обращения в суд истцом не пропущен.

Свидетельские показания в данном случае судом не могут быть положены в основу исчисления данного срока, так как ни один из свидетелей не смог указать точную дату, с которой ФИО5 стало известно о совершенных сделках.

Тем не менее, суд приходит к выводу, что имеется факт надлежащего извещения продавцами ФИО6 и ФИО2 другого участника долевой собственности – ФИО5 в письменной форме путем направления телеграмм, которые были получены уполномоченным представителем истца, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается. Также судом установлено, что ФИО5 в установленный месячный срок с момента извещения преимущественным правом приобретения доли не воспользовалась, утратив право преимущественной покупки.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, в иске надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5, СНИЛС №, к ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения, паспорт №, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 июня 2023 года.

Судья: О.П. Берсенёва