Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 марта 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-103/2018 по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 885 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 765 714 рублей 49 копеек,

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 34 186 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 134 950 рублей 03 копейки,

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 071 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 370 621 рубль 71 копейка,

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 984 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 354 117 рублей 24 копейки,

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 532 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 960 590 рублей 53 копейки.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена на 01.01.2013 года и составляет:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 9 509 042,55 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 10 245 779,18 рублей,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –2 621 411,73 рубля,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –2 408 467,92 рубля,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –3 749 769,16 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельных участков, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявления ФИО4 ссылается на отчет об оценке от 03.11.2017 года № №, выполненный ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков на дату оценки составляет: 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –4 765 714 рублей 49 копеек,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –5 134 950 рублей 03 копейки,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 370 621 рубль 71 копейка,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 354 117 рублей 24 копейки,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 960 590 рублей 53 копейки.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в судебном порядке. 

В судебном заседании представитель административного истца – адвокат ФИО2, действующая на основании доверенности от 25.12.2017 года № №, ордера от 28.12.2017 года №№, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области – ФИО3., действующая на основании доверенности от 27.12.2017 года № №, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости негативно скажется на формировании местного бюджета. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о.Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Установлено, что ФИО4 является собственником: 

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 885 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.09.2013 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных права объекта оценки от 16.10.2013 года;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 34 186 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.09.2013 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных права объекта оценки от 16.10.2013 года;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 071 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.09.2013 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных права объекта оценки от 16.10.2013 года;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 984 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.12.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных права объекта оценки от 22.07.2015 года;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 532 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.12.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных права объекта оценки от 22.07.2015 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года №610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена на 01.01.2013 года и составляет:

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> – 9 509 042,55 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 05.10.2017 года;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> – 10 245 779,18 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 06.10.2017 года;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> –2 621 411,73 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 05.10.2017 года;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> –2 408 467,92 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 05.10.2017 года;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> –3 749 769,16 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 05.10.2017 года.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельными участками исходя из кадастровой стоимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ФИО4 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельных участков, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 03.11.2017 года № №, выполненный ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков на дату оценки составляет: 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –4 765 714 рублей 49 копеек,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –5 134 950 рублей 03 копейки,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 370 621 рубль 71 копейка,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 354 117 рублей 24 копейки,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № –1 960 590 рублей 53 копейки.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №.

Из заключения эксперта ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 09.02.2018 года № №, следует, что итоговая величина рыночной стоимости составляет: 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 951 820 рублей;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 6 412 952 рубля,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 494 096 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (стр.33-35 заключения). 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: информационная система «ЦЕНТР», Журнал «Зеленая площадь», с сайта http://www.rosrealt.ru/. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 10 на стр. 42-44 заключения.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 4 земельных участка, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на площадь.

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2013г. составляет:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 951 820 рублей;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 6 412 952 рубля,

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 494 096 рублей.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Исследовав отчет об оценке от 03.11.2017 года № №, представленный суду административным истцом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №. Суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Давая оценку Отчету об оценке от 03.11.2017 года № №, суд полагает, что приведенные выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке от 03.11.2017 года № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 03.11.2017 года № 26-1/17, подготовленный ИП ФИО1, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета. 

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № равной их рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении, земельных участков с кадастровыми номерами №, № равной их рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от 03.11.2017 года № №. 

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца не оспаривал результаты судебной экспертизы. Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению частично.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ФИО4 в суд является 22.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 885 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 951 820 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 34 186 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 6 412 952 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 071 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 370 621 рубль 71 копейка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 984 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 354 117 рублей 24 копейки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 532 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 494 096 рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска ФИО4 отказать.

Датой подачи заявления ФИО4 в суд считать 22.11.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.03.2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова