Дело № 2-84/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

06 июля 2020 года п. Новоорск 

Новоорский районный суд Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Левченкова А.И., 

при секретаре Авериной А.А., 

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, ее представителя ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды помещения и земельного участка, обязании передать арендуемое имущество арендатору, по встречному иску ФИО3 к ИП главе КФХ ФИО1 о признании договора аренды незаключенным, 

у с т а н о в и л:

ИП глава КФХ ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды помещения и земельного участка, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды помещения и земельных участков №, в соответствии с которым истец обязался передать, а ответчик принять во временное владение и пользование отдельно стоящее кирпичное одноэтажное здание, отдельно стоящее панельно-бетонное здание, расположенные по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 102 кв.м и 288 кв.м., а также земельные участки общей площадью 12980 кв.м. 

Срок действия данного договора истек 30.12.2018, но в связи с тем, что ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом и в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на определенный срок. 

14.01.2020 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора и обязании передать арендуемое помещение арендатору в том состоянии, в котором он его получил. 

С момента получения вышеуказанного уведомления ответчиком имущество так и не передано. 

По состоянию на 17.01.2020 года задолженность по арендным платежам составляет 66 000 руб. 

Просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 66 000 руб., задолженность за потребленную услугу за газ в сумме 2 541,88 руб., расторгнуть договор аренды помещения и земельных участков № 61, заключенный 20.12.2017 с 18.02.2020, обязать ответчика передать истцу арендуемое имущество в том состоянии, в котором она его получила, и освободить арендуемое помещение и земельный участок от своего имущества, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 256 рублей. 

Судом 21.05.2020 принято встречное исковое заявление ФИО3 к ИП главе КФХ ФИО1 о признании договора аренды незаключенным или недействительным. 

В обоснование встречного иска ФИО3 указала, что в договоре аренды № 61 должны содержаться данные об объекте аренды, указанные в ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. 

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В спорном договоре таких данных не содержится. 

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН ФИО1 не является собственником земельного участка площадью 12 980 кв.м., в связи с чем не мог сдавать в аренду данный земельный участок. 

Просит признать договор аренды № 61 от 20.12.2017, заключенный между ФИО1 и ею, а также возобновленный договор между теми же сторонами в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок незаключенным и (или) недействительным. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании также поддержала исковые требования. Пояснила, что ответчик задолженность по арендной плате не погасила, имущество арендодателю не передает. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что ФИО1 препятствовал в пользовании арендованным имуществом, не отдавал принадлежащее ей имущество, расположенное на арендуемом земельном участке, уклонялся от расторжения договора аренды. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным во встречном иске. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, суд пришел к следующему. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № 61, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду отдельно стоящее кирпичное одноэтажное здание, отдельно стоящее панельно-бетонное здание, расположенные по адресу: 

<

адрес> - 1г, земельный участок площадью 12 980 кв.м., огороженных с трех сторон заборными плитами, за плату в целях использования для предпринимательской деятельности. 

В соответствии с п. 1.2, 1.3 вышеуказанного договора срок договора составляет один год с 04.01.2018 по 30.12.2018. Арендная плата арендуемых объектов составляет 22 000 руб. в месяц без НДС. Плюс стоимость земельного и имущественных налогов за арендуемый период. 

Согласно п. 3.2 договора арендная плата уплачивается арендатором за месяц вперед до 10 числа, на расчетный счет арендодателя. 

В соответствии с п. 3.3 договора оплата за электроэнергию, газ, воду, канализацию, саночистку в стоимость аренды не включена. Арендатор самостоятельно оплачивает согласно показаниям приборов учета услуги поставщиков по тарифам, установленным арендодателя поставщикам. 

Согласно п. 5.1 договора, арендатор обязуется использовать арендуемый объект по целевому назначению, своевременно производить арендные платежи за электроэнергию, газ и воду. 

Решением Новоорского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ С ФИО3 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды помещения и земельных участков № 61 от ДД.ММ.ГГГГ за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 220 000 рублей.

Решением суда установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ после истечения срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем была взыскана задолженность по арендной плате по истечению срока действия договора.. 

Решение суда не обжаловано, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При прекращении договора аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В пунктах 37, 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулированы рекомендации, согласно которым арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы, она будет прекращена надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.

Передача имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Договором № 61 от 20.12.2017 предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду имущество. Возврат арендуемого объекта арендодателю осуществляется двухсторонней комиссией по окончанию срока действия договора, при передаче арендуемого объекта составляется акт приема-передачи, который подписывается членами комиссии. (п. 1.1, 6.1, 6.2 договора).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора по возврату в разумный срок арендованного имущества арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В этом случае взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о внесении ответчиком арендной платы в спорный период, а также доказательства о том, что арендатор после истечения срока договора аренды возвратил арендованное имущество либо пытался его возвратить, но арендодатель уклонялся от приемки арендованного земельного участка. Доказательств того, что истец злоупотребляет своим правом, препятствовал в пользовании арендованным имуществом, в расторжении договора аренды, также не представлено. 

Между тем, истцом суду представлены уведомления, из которых следует, что он неоднократно обращался к ответчику с требованием возвратить арендованное имущество.

Как установлено судом, до настоящего времени данное требование не исполнено.

Учитывая, что решением Новоорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ спорный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и арендованное имущество не возвращено арендодателю, с ответчика ФИО3 подлежит взысканию арендные платежи по договору аренды № 61 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 000 рублей, а также задолженность за потребленные услуги за газ за октябрь, декабрь 2019 года в сумме 2 541,88 руб.

Разрешая требования истца о расторжении договора аренды, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения и земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ и обязании передать арендуемое имущество арендатору в том состоянии, в котором он его получил. 

Вышеуказанное уведомление получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по арендной плате, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд пришел к выводу о том, что исковые требования в части расторжения договора аренды помещений и земельных участков подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что ФИО1 не является собственником сдаваемых в аренду земельных участков и не мог являться стороной договора, опровергаются копиями свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, представленными в материалы дела.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что объекты, переданные в аренду ФИО3, индивидуально не определены, как того требует ч. 3 ст. 607 ГКП РФ, в связи с чем договор считается не согласованными сторонами и не считается заключенным, являются не состоятельными ввиду следующего. 

В соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды помещений и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, а также в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что арендодатель передает арендатору в аренду отдельно стоящее кирпичное одноэтажное здание, отдельно стоящее панельно-бетонное здание, расположенные по адресу: 

<

адрес>- 1 г, земельный участок площадью 12980 кв.м., огороженных с трех сторон заборными плитами. 

То есть договор содержит описание объектов, которое позволяет их индивидуализировать, договор был подписан сторонами, и как установлено в судебном заседании, данные объекты были переданы и длительное время находились в пользовании у ответчика.

Между тем, часть 3 ст. 607 ГК РФ не содержит обязательного требования об указании кадастрового номера арендуемого объекта в договоре. 

Кроме того, как указано в пункте п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, исходя из изложенных обстоятельств, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а в случае, если иск удовлетворен частично, такие расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная им при подаче иска в суд госпошлина в сумме 2 256 руб. 

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования следует удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194, 197 и 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды помещения и земельных участков № 61 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность за потребленные услуги за газ за октябрь, декабрь 2019 года в сумме 2 541,88 руб.

Расторгнуть договор аренды помещения земельных участков № 61, заключенный 20.12.2017 года между ИП главой КФХ ФИО1 и ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ. 

Обязать ФИО3 передать ФИО1 арендуемые помещения и земельные участки в том состоянии, в котором она их получила, и освободить арендуемые помещения и земельные участки от своего имущества. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 2 256 руб. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Новоорский районный суд. 

Судья А.И. Левченков 

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2020 года

Судья А.И. Левченков