дело № 2-3329/2020 (50RS0036-01-2020-003872-36)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2020 года г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чернозубова О.В.

при секретаре Якубовском Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» о расторжении договора аренды, обязании незамедлительно освободить и вернуть нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов по оплате почтовых расходов, услуг представителя, госпошлины,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» о признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить помещение, взыскании арендной платы и судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истцы ФИО1, ФИО2 указали, что истцы заключили с ООО «МИЛЫЙ ДОМ» 01.11.2019г. договор №1 аренды нежилого помещения сроком на 1 год, т.е. до 01.11.2020г. и ежемесячной арендной платой 120 000 рублей, а также оплатой коммунальных услуг, которая в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемых ему арендодателем. Помещение принадлежит истцам (арендодателям) на праве общей долевой собственности. 01.11.2019г. помещение передано арендатору по передаточному акту, фактически же арендатор заехал в арендуемое помещение истцов 19.10.2019г.. Арендодатели предоставили арендатору арендные каникулы, в связи с чем у арендатора возникли обязательства по оплате арендной платы с 01.12.2019г.. Однако ответчик не оплачивает арендные платежи в полном объеме, что является основанием для расторжения договора аренды, согласно п.п. 2.1.6, 4.3, 4.3.3 договора. В адрес ответчика отправлены досудебные претензии, получен ответ, указывающий на нежелание арендатора оплачивать задолженность по коммунальным платежам и освобождать помещение. Доводы ответчика (арендатора) о том, что истцы обязаны зачесть расходы арендатора, произведенные им на оборудование арендованного помещения по несогласованной с арендатором сметой и без предоставления допустимых документов, не могут повлечь отказа в удовлетворении иска, поскольку ответчиком не опровергнута принадлежность истцам нежилого помещения, договор аренды стороны заключили, акт приема-передачи подписывали, весь период с даты заключения договора по настоящее время ответчик арендуемым помещением пользуется, им не вывозился товар, во время пандемии производилась деятельность по торговле дистанционно через интернет-магазин, который одновременно для ответчика является складом. Просят расторгнуть договор №1 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 01.11.2019г. ООО «МИЛЫЙ ДОМ» с арендодателями ФИО1 и ФИО2, по инициативе арендодателей по вине ответчика ООО «МИЛЫЙ ДОМ» на основании п.п.2.1.6, 4.3, 4.3.3 договора, обязать ООО «МИЛЫЙ ДОМ» незамедлительно освободить помещение с к.н. № от товара, торгового оборудования, работников ответчика, обязать ООО «МИЛЫЙ ДОМ» вернуть нежилое помещение с к.н. № и передать его истцам ФИО1 и ФИО2 по акту возврата нежилого помещения (п. 2.2.9 договора), взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства: 400 000 рублей – задолженность по арендной плате, 9 200 рублей – оплата госпошлины за подачу иска, 50 000 рублей – оплата услуг представителя, 1 000 рублей – почтовые услуги по направлению досудебной претензии и искового заявления, а также уведомления ответчика (л.д. 3-10).

В ходе рассмотрения дела, истцами в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования уточнялись (л.д. 73-75).

В судебном заседании истец ФИО1, также на основании доверенности представляющая интересы истца ФИО2 (л.д.17), представитель истцов на основании ордера и доверенности ФИО3 (л.д. 52,71) исковые требования уточнили, просили расторгнуть договор №1 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 01.11.2019г. ООО «МИЛЫЙ ДОМ» с арендодателями ФИО1 и ФИО2, по инициативе арендодателей по вине ответчика ООО «МИЛЫЙ ДОМ» на основании п.п.2.1.6, 4.3, 4.3.3 договора, обязать ООО «МИЛЫЙ ДОМ» незамедлительно освободить помещение с к.н. № от товара, торгового оборудования, работников ответчика, обязать ООО «МИЛЫЙ ДОМ» вернуть нежилое помещение с к.н. № и передать его истцам ФИО1 и ФИО2 по акту возврата нежилого помещения (п. 2.2.9 договора), взыскать с ответчика в пользу истца в равных долях денежные средства: 520 000 рублей – задолженность по арендной плате с 01.03.2020г. по 30.08.2020г., 13 764 рубля – госпошлину за подачу иска, 50 000 рублей – оплата услуг представителя, 204 рубля 64 копейки – почтовые услуги. Остальные требования просили не рассматривать, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «МИЛЫЙ ДОМ» на основании доверенности Смехова Т.В. (л.д. 60) в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку часть арендной платы пошла на переоборудование арендуемого помещения, а затем истцы препятствовали ответчику в пользовании нежилым помещением, обратились в уполномоченные организации для отключения водоснабжения и электроэнергии, в связи с чем с 20.07.2020 года ответчик не мог пользоваться помещением, и с этой даты договор следует считать расторгнутым; приобщила возражения на иск (л.д.82-83), которые поддержала в полном объеме.

Суд, выслушав лиц, участвующих в процессе, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, из буквального смысла указанных норм права следует, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Судом установлено, что ФИО2, ФИО1 являются сособственниками здания – магазина, к.н. №, общей площадью 154,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.28,29), также им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 258 кв.м., к.н. №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.25-27,30,31).

01.11.2019г. между ФИО1, ФИО2 (Арендодатели) и ООО «МИЛЫЙ ДОМ» (Арендатор) в лице Генерального директора Заикиной И.А. заключен договор №1 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, к.н. №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 154,5 кв.м., обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет (л.д.18-24).

Арендодатель обязан передать нежилое помещение по акту приема-передачи в срок 1 ноября 2019г. с момента подписания настоящего Договора (п. 2.1.1 договора).

В случаях существенного нарушения Арендатором установленного Договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд. Стороны договорились считать существенным нарушением порядка оплаты невнесения арендной платы в течение 10 дней (п. 2.1.6 договора).

Арендатор обязан своевременно выплачивать Арендодателю арендную плату в размере 120 000 рублей за 1 месяц. Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемых ему Арендодателем (п. 3.1 договора).

Помимо арендной платы Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере 120 000 рублей в момент подписания договора аренды (п.3.6 договора).

Арендатор устанавливает арендные каникулы на время ремонтных работ с момента подписания договора и до момента открытия магазина (но не более 30 дней с даты подписания договора) (п.3.7 договора). 

Срок аренды устанавливается с 01.11.2019г. по 01.11.2020г. (п. 4.1 договора).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя: если арендатор не внес арендную плату более чем на 30 дней по истечении установленного настоящим Договором срока платежа (п.4.3.3 договора).

Истец ФИО1 направила в адрес ООО «МИЛЫЙ ДОМ» претензию об оплате задолженности по арендной плате, с указанием, что в связи с эпидемиологической обстановкой, в период с апреля 2020г. по май 2020г., собственниками принято решение о снижении суммы арендной платы на 50% (л.д.12). ООО «МИЛЫЙ ДОМ» в лице Генерального директора Заикиной И.А. ответило на претензию, указав, что арендная плата, начиная с апреля 2020г. будет оплачиваться только после согласования сметы на произведенные ремонтные работы (л.д.11).

Стороной истца в материалы дела предоставлен расчет задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.03.2020г. по 30.08.2020г., размер которых составляет 520 000 рублей, за апрель 2020г. и май 2020г. произведено начисление арендной платы только в размере 60 000 рублей (л.д.74).

Согласно ст. 56 ч.1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку судом установлено, что такая задолженность по арендной плате имеется у ответчика ООО «МИЛЫЙ ДОМ» перед истцами ФИО1, ФИО2, и доказательств обратного ответчиком в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено, то исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истцов в задолженности по арендной плате в размере 520 000 рублей подлежат удовлетворению; суд взыскивает указанную задолженность с ответчика в пользу истцов в равных долях, то есть по 260 000 рублей в пользу каждого, как об этом просят истцы.

Ответчиком ООО «МИЛЫЙ ДОМ» в ходе судебного разбирательства в соответствие со ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств в обоснование своих возражений, в том числе о том, что Арендодатели чинили препятствия в пользовании нежилым помещением. Обстоятельства, подлежащие доказыванию, ответчику разъяснялись, для предоставления ответчиком доказательств судебное заседание откладывалось (л.д. 77-79).

Сам по себе факт написания истцами заявлений в АО «Мособлэнерго» о приостановлении подачи электричества, а также в МУП «Лесной» об отключении спорного здания от подачи коммунальных услуг (л.д. 85,86), не указывает на то, что подача коммунальных услуг, в том числе и электричества в отношении спорного нежилого помещения была прекращена, доказательств обратного стороной ответчика не представлено. 

Кроме того, при обстоятельствах, когда ответчик с 01.03.2020 года перестал оплачивать арендную плату, ответчик вправе был обратиться в соответствующие ресурсоснабжающие организации об ограничении в доступе коммунальных услуг с 20.07.2020 года.

При этом, в судебном заседании представитель ответчика не отрицал обстоятельства того, что в указанное ответчиком время отсутствия коммунальных услуг, истцы осуществляли покупку товара, что было зафиксировано чеком на приобретение товара, выданным контрольно-кассовым аппаратом, который требует подключения к электроснабжению.

Следует также отметить о том, что при указанных обстоятельствах не освобождения ответчиком арендуемого помещения по требованию истцов, суд считает, что в любом случае требование о взыскании арендной платы по 30.08.2020 года является обоснованным, поскольку ответчик арендуемое помещение не возвращал, в связи с чем за этот период в силу ст. 15 ГК РФ обязан компенсировать ответчику убытки по арендной плате независимо от наличия либо отсутствия поставки коммунальных услуг. 

Доводы ответчика о том, что часть арендной платы должна была быть зачтена в счет произведенного ответчиком переоборудования (ремонтных работ), не нашли своего объективного подтверждения.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 01.11.2019 года, из которого следует, что ответчик обязуется выполнить определенные ремонтные работы. Однако из данного соглашения не следует, что за счет этих работ уменьшается арендная плата либо ответчик освобождается от ее оплаты за определенный период ( л.д.24).

Принимая во внимание размер сумм просроченных арендных платежей (6 месяцев), а также срок просрочки, суд соглашается с доводами истца о том, что допущенное ответчиком ООО «МИЛЫЙ ДОМ» нарушение условий договора аренды в части оплаты арендных платежей является существенным и достаточным основанием для расторжения, заключенного 01.11.2019г. между ФИО1, ФИО2 и ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» договора №1 аренды нежилого помещения с к.н. №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи, с чем исковые требования об этом подлежат удовлетворению.

Истцы в своих требованиях также просят обязать ООО «МИЛЫЙ ДОМ» незамедлительно освободить спорное помещение от товара, торгового оборудования, работников и вернуть спорное нежилое помещение по акту возврата нежилого помещения в соответствии с п.2.2.9 договора.

Из п.2.2.9 договора аренды следует, что Арендатор обязан вернуть нежилое помещение по акту возврата нежилого помещения в течение 10 дней с момента расторжения договора аренды.

Поскольку для освобождения помещения ответчику требуется время, то суд считает возможным установить срок в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу, в течение которого ответчик должен освободить данное нежилое помещение от товара, торгового оборудования, работников ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ», и передать нежилое помещение истцам по акту возврата нежилого помещения, в связи с чем исковые требования истцов в этой части подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абз. 8 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; расходы на оплату услуг представителей. 

Как предусмотрено частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 100 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцы направляли в адрес ответчика заказное письмо с исковым заявлением, выполняя требования абз. 7. ст. 132 ГПК РФ, стоимость почтового отправления составила 204 рубля 64 копейки (л.д.55,56), указанные расходы в силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца также в равных долях, по 102 рубля 32 копейки в пользу каждого из истцов. 

21.07.2020г. между адвокатом Добрянской-Сергеевой О.А. (Доверитель) и истцом ФИО1 заключено соглашение об оказании юридической помощи в виде составления иска к ООО «МИЛЫЙ ДОМ» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, судебных издержек, представление интересов ФИО1 и ФИО2 в Пушкинском городском суде (л.д.54), стоимость услуг составила 50 000 рублей (п.7 соглашения), которая оплачена в полном объеме (л.д. 53).

Учитывая объем представленной истцам юридической помощи, работы, проведенной представителем истцов, сложности рассмотренного дела, продолжительности рассмотрения дела, участия представителя в судебных заседаниях, суд полагает возможным в силу положений ст.100 ГПК РФ снизить размер судебных расходов на оказание юридических услуг до 40 000 рублей, поскольку их несение подтверждается вышеуказанными документами и в этой части они являются разумными; данные судебные расходы также подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях, то есть по 20 000 рублей в пользу каждого из истцов, как об этом они просят; в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, суд отказывает.

Истцами при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 13 764 рубля (л.д. 2а,72), которая в силу ст. 98 ГПК РФ также подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях, в размере 6 882 рубля в пользу каждого из истцов.

Оценив в порядке ст.67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд 

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» о расторжении договора аренды, обязании незамедлительно освободить и вернуть нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов по оплате почтовых расходов, услуг представителя, госпошлины удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный 01 ноября 2019 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» договор №1 аренды нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>

Обязать ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> от товара, торгового оборудования, работников ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ», и передать нежилое помещение ФИО1, ФИО2 по акту возврата нежилого помещения.

Взыскать с ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» в пользу ФИО1 по договору №1 аренды нежилого помещения от 01 ноября 2019 года задолженность по оплате арендной платы за период с 01.03.2020 года по 30.08.2020 года в размере 260 000 рублей, судебные расходы по оплате почтовых расходов 102 рубля 32 копейки, госпошлины 6 882 рубля, услуг представителя 20 000 рублей, всего взыскать 286 984 рубля 32 копейки.

Взыскать с ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» в пользу ФИО2 по договору №1 аренды нежилого помещения от 01 ноября 2019 года задолженность по оплате арендной платы за период с 01.03.2020 года по 30.08.2020 года в размере 260 000 рублей, судебные расходы по оплате почтовых расходов 102 рубля 32 копейки, госпошлины 6 882 рубля, услуг представителя 20 000 рублей, всего взыскать 286 984 рубля 32 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «МОЙ МИЛЫЙ ДОМ» об обязании незамедлительно освободить и вернуть нежилое помещение, взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме –19 ноября 2020 года.

Судья: подпись

Копия верна: Судья: Секретарь: