Дело № 2-1097/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2017 года

Московский районный суд г. Калининграда

в составе председательствующего судьи Гуляевой И.В.,

при секретаре Казановской Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Акфен» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическое увеличение площади квартиры, неустойки, судебных расходов, 

установил:

Истец ЗАО «Акфен» обратился с настоящим иском к ФИО1, указав, что 23 октября 2015 года заключил с ФИО1 договор №К1-45 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. 

<

адрес> (строительный адрес). Объектом долевого строительства являлась "..." квартира с условным номером "..." на "..." этаже второй секции жилого дома проектной площадью 64, 81 кв.м. 

В соответствии с п. 4.3 данного договора, если фактическая площадь квартиры больше проектной, то участник долевого строительства обязуется произвести доплату при подписании передаточного акта. Передаточный акт подписан сторонами 04 апреля 2016 года. Поскольку фактическая площадь квартиры ответчицы оказалась больше проектной на 2, 19 кв.м, ФИО1 обязана произвести застройщику ЗАО «Акфен» доплату в сумме "..." руб. из расчета "..." руб. за 1 кв.м, однако оплата застройщику не поступила. 

За задержку платежей против сроков, установленных договором, предусмотрено начисление неустойки, размер которой равен "..." руб. исходя из "..."% в день от суммы недоплаты за 304 дня просрочки с 04 апреля 2016 года по 08 февраля 2017 года ( дату подготовки иска). 

Истец просит взыскать в свою пользу с ФИО1 доплату в сумме "..." руб. за фактическое увеличение площади квартиры, неустойку "..." руб., а также возместить расходы по оплате госпошлины по настоящему иску. 

Представители ЗАО «Акфен» по доверенностям в материалах дела ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании поддержали предъявленные исковые требования в полном объеме и просили их удовлетворить. Указали, что при подписании передаточного акта 04 апреля 2016 года стороны договаривались об отсутствии претензий друг к другу. В том числе, застройщик освободил ФИО1 от уплаты денежных средств за разницу между проектной и фактической площадями квартиры в счет компенсации просрочки передачи квартиры, а ФИО1, в свою очередь, указала в акте, что не имеет к ЗАО «Акфен» претензий относительно просрочки передачи квартиры. 

Вместе с тем, нарушив данное обязательство, ФИО1 в судебном порядке взыскала с ЗАО Акфен» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры). Застройщик также не лишен права требовать доплаты за увеличение площади квартиры против проектной. Поскольку в досудебном порядке спор не был разрешен, ЗАО «Акфен» было вынуждено обратиться в суд с настоящим иском. 

При заключении договора дольщиком произведена оплата за проектную площадь квартиры, равную 64, 81 кв.м. Фактическая же площадь квартиры оказалась большей и составила 67, 0 кв.м с учетом лоджии, что на 2, 91 кв.м превышает проектную. Ответчику за период с 04 апреля 2016 года по 08 февраля 2016 года (дату подготовки искового заявления ) начислена неустойка в соответствии с условиями договора. 

Просят взыскать в пользу ЗАО «Акфен» с ФИО1 денежные средства в сумме 94 170 руб. в качестве доплаты за фактическое увеличение площади квартиры, неустойку в сумме 28 627, 68 руб., возместить расходы истца по оплате госпошлины за подачу настоящего иска в суд. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании предъявленные исковые требования не признала. Подтвердила, что подписала акт приема-передачи квартиры, однако производить доплату за увеличение площади жилья не намерена. Полагает, что положения п. 4. 3 договора долевого участия нарушают ее права. Так, застройщик, специализирующийся на строительстве, обязан был четко соблюдать размер проектной площади. Об увеличении площади квартиры против проектной ей было сообщено только перед подписанием акта приема-передачи. Необходимых для доплаты денег у нее не было и нет. Расторгать договор она не намеревалась и квартиру действительно приняла, но со строительными недостатками, в связи с чем подписала передаточный акт только под условием освобождения ее от доплаты за увеличение проектной площади. Строительные недостатки была вынуждена устранять за свой счет, на что затратила личные дополнительные денежные средства. Полагает что сумма доплаты должна быть зачтена в счет ее затрат на устранение строительных недостатков. Считает, что ЗАО «Акфен», заявив исковые требования, ущемляет ее, как потребителя, права. Просит в иске отказать в полном объеме. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №2-3162/2016 Московского районного суда г. Калининграда, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему. 

В соответствии с положениями частей 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон. 

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона) по договору долевого участия одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Согласно ст. 8 Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов гражданского дела №2-3162/2016 по иску ФИО4 к ЗАО «Акфен» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, взыскании денежной компенсации морального вреда, возмещении убытков, следует, что 23 октября 2015 года участник долевого строительства ФИО1 в лице ФИО9 действующей на основании доверенности, и застройщик ЗАО «Акфен» заключили договор № К1-45 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>. 

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать двухкомнатную квартиру с условным номером "..." номером на площадке "...", проектной площадью 64,81 кв.м, расположенную на "..." этаже во "..." секции жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, а участник долевого строительства оплатить "..." руб. (из расчета "..." руб. за один квадратный метр проектной площади квартиры с холодными помещениями) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. 3.1, 3.2, 4.1 договора ).

Согласно ст. 5 Федерального закона РФ №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что если фактическая площадь квартиры больше проектной, то участники долевого строительства доплачивают возникшую разницу при подписании передаточного акта. 

По окончании строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства по переданному акту при условии выполнения в полном объеме участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору (п. 11 договора). 

04 апреля 2016 года сторонами подписан передаточный акт, согласно которому в собственность ФИО1 передана квартира № жилой площадью 33,3 кв.м, общей площадью 64,5 кв.м, имеющая фактическую площадь, равную 67, 0 кв. м с учетом лоджии. 

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 22 сентября 2016 года, измененным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 декабря 2016 года, с ЗАО «Акфен» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 80 000 руб., денежная компенсация морального вреда 5 000 руб., штраф в сумме 10 000 руб., всего – 95 000 руб. 

Из содержания Приложения №2 к договору № К1-45 (лист 16 дела №2- 3162/2016) следует, что проектная площадь квартиры № составляет 64, 81 кв.м. и включает в себя две комнаты площадью 14, 64 и 18,02 кв. м соответственно, кухню площадью 11, 23 кв.м, коридор площадью 12, 05 кв.м, два санузла площадью 4,42 и 2, 33 кв.м соответственно, лоджию площадью 2, 12 кв.м.

После обмеров, произведенных кадастровым инженером ООО «Контроль», площадь квартиры изменилась в сторону увеличения (л.д. 41-45). В таком виде квартира ФИО1 принята, ею подписан передаточный акт от 04 апреля 2016 года (л.д. 8), получено свидетельство о государственной регистрации праве собственности (л.д. 46). 

При этом площадь комнат незначительно, но увеличилась и составила 15, 20 и 18, 10 кв.м, площадь кухни также увеличилась и составила 11, 30 кв.м, также увеличилась площадь коридора, которая стала равна 12, 50 кв.м., выросла и площадь санузлов: 4, 80 кв.м и 2, 60 кв.м. Площадь лоджии составила 2, 50 кв.м. и зачтена застройщиком к оплате с учетом понижающего коэффицента 0,5, без учета которого ее площадь составляет 5, 0 кв.м.

Таким образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры составила "..." 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Поскольку ФИО1 не исполнила своевременно обязательство по оплате фактической площади квартиры, которую приняла 04 апреля 2016 года, то с нее в пользу ЗАО «Акфен» подлежит взысканию доплата в заявленной истцом сумме, равной 94 170 руб. "..." 

Ответственность за нарушение обязательств по договору регулируется положениями Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, согласно ст. 10 которого в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

ри таких обстоятельствах суд также находит подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств участником долевого строительства. 

Согласно п. 8.1 договора, заключенного сторонами, участник долевого строительства обязан выплатить застройщику пени в размере 0,1% от суммы неоплаченного платежа за каждый день просрочки. 

Между тем, исходя из положений п. 6 ст. 5 Федерального закона РФ №214-ФЗ, в редакции, актуальной на дату подписания акта приема-передачи квартиры, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Совет директоров Банка России 11 декабря 2015 года принял решение приравнять с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. По информации Центрального банка Российской Федерации с 03 августа 2015 года по 14 июня 2016 года ключевая ставка установлена в размере 11 %.

Таким образом, размер неустойки за просрочку исполнения обязательства за период с 05 апреля 2016 года по 08 февраля 2017 года составляет : 

"..." 

Истцом при подаче искового заявления оплачена госпошлина от цены иска, что подтверждено платежным поручением от 09 февраля 2017 года №417 (л.д. 7), которая подлежит возмещению за счет ФИО1 в порядке ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Иск ЗАО «Акфен» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическое увеличение площади квартиры, неустойки, судебных расходов, -удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Акфен» 94 170 руб. в счет доплаты за фактическое увеличение площади квартиры, неустойку в сумме 28 627, 68 руб., в возмещение расходов по госпошлине 3 656 руб.. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 25 апреля 2017 года. 

Судья Гуляева И.В.