Дело № 2-1686/2025 КОПИЯ

УИД 42RS0002-01-2025-002711-72

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области 

в составе председательствующего судьи Шпирнова А.В., 

при секретаре Кузнецовой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1, полномочия которой определены в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ,

представителя ответчика ФИО2, полномочия которой определены в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово Кемеровской области 17 октября 2025 года

дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств.

Свои требования мотивирует тем, что ФИО4 (продавец, ответчик) и ФИО3 (покупатель, истец) пришли к согласию о купле-продаже недвижимого имущества - квартиры, площадью 64,9 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> № (недвижимое имущество).

ДД.ММ.ГГГГ , между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.1.1 предварительного договора дата заключения основного договора купли-продажи квартиры определена сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в день заключения предварительного договора, согласно условиям п.3.1 договора, истец передала ответчику денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка. Задаток передавался ответчику наличными денежными средствами в Агентстве недвижимости «Квартирный вопрос», находящемся по адресу: 

<

адрес>, в присутствии риэлтора Татьяны Алексеевны.

В тот же день истец с ответчиком заключили договор найма вышеуказанной квартиры сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В момент подписания предварительного договора квартиры ответчик, заверил ее о том, что все документы в порядке и сделка по заключению основного договора купли-продажи квартиры состоится в ближайшее время. Однако, когда она с супругом пришли на сделку ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ 

<

адрес>, регистратор не принял у них документы по причине отсутствия полного права на указанную квартиру. Из разговора истец поняла, что доля квартиры принадлежит отцу продавца, и она не оформлена надлежащим образом. Их снова заверили, что вопрос решится в кратчайшие сроки. ДД.ММ.ГГГГ ее пригласили в агентство недвижимости и сообщили о том, что отец ответчика умер и им необходимо подождать еще какое то время, пока не оформят документы на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ истец с супругом съехали с квартиры, так как закончился срок по договору найма.

В силу ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ответчик не исполнил свои обязательства по указанному предварительному договору, а именно в указанный в договоре срок не подготовил документы для регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Согласно п.6.1 предварительного договора в случае уклонения Продавца от заключения основного договора, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения настоящего договора Продавец обязан вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 5-ти дней, с даты указанной в п.1.1 настоящего договора.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием вернуть сумму задатка, однако ответчик каждый раз отвечала отказом.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием вернуть сумму задатка, в размере 200000 рублей, однако ответа в установленный в претензии скок не поступило.

В соответствии с п.4 ст.380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п.1 ст.380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Просит взыскать с ФИО4 в пользу истца задаток, уплаченный по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 7000 рублей, судебные расходы (составление искового заявления, устная консультация) в размере 6000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель ФИО1 исковые требования поддержали и подтвердили обстоятельства, на которых они основаны, дали показания, аналогичные изложенному в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО2, пояснили, что не согласны с требованиями истца. Представили возражение, в котором просили отказать в заявленных требованиях в полном объеме.

В судебном заседании свидетель ФИО9 пояснил, что истец ФИО3 его супруга. ДД.ММ.ГГГГ заключали предварительный договор, который им составил риелтор. В этот же день они передали ответчице денежные средства 200000 рублей, наличными. При этом присутствовали риелторы и сын ответчицы. При них данные средства риелтор разделила, оставила себе 100000 рублей, а 100000 рублей отдала ответчице. ДД.ММ.ГГГГ они пошли в МФЦ, но сделка не состоялась, они долго ходили по кабинетам, подали документы, а им пришел отказ на сделку, поскольку документы не полностью были сделаны, т.к. у ответчицы была 1/3 доли, были еще сестры, точно сказать не может, но, что-то было с документами. Они попросили им вернуть сумму задатка 200000 рублей, несмотря на то, что написано в договоре, но, им сказали, что денег у них нет, и они могут обращаться в суд.

Заслушав стороны и их предстателей, свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 380 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на втором этаже, общей площадью 64,9 кв.м., 

<

данные изъяты> № (п.1.1 договора).

Согласно п.2.1.1 Договора, по Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить вышеуказанный Объект недвижимости.

Согласно п. 2.1.2 Договора, Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности. Покупатель подтверждает, что ознакомлен с правоустанавливающими документами, осмотрел Объект недвижимости, состояние Объекта недвижимости на момент подписания настоящего договора Покупателя удовлетворяет.

Согласно п.3.1 Договора, стоимость Объекта недвижимости составляет 3900000 (Три миллиона девятьсот тысяч) рублей. Данная стоимость является окончательной и изменению не подлежит и оплачивается Покупателем за счет собственных денежных средств.

Денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка Покупатель уплачивает Продавцу в день заключения настоящего договора.

Денежная сумма в размере 3700000 (Три миллиона семьсот тысяч) рублей Покупатель оплачивает Продавцу в день подписания основного договора, но до подписания основного договора купли-продажи Объекта недвижимости.

Согласно п.6.1 Договора, в случае уклонения Продавца от заключения Основного договора, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения настоящего договора Продавец обязан вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 5-ти дней с даты указанной в п.1.1 настоящего договора.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, собственником 2/3 доли с ДД.ММ.ГГГГ и 1/3 доли с ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 64,9 кв.м., является ФИО4.

Данное право собственности ФИО4 также подтверждается выпиской из ЕГРН Филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по 

<

адрес> – Кузбассу от ДД.ММ.ГГГГ.

Как поясняет истец, ДД.ММ.ГГГГ в день заключения предварительного договора, согласно условиям п.3.1 договора, истец передала ответчику денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка. 

Как установлено судом и фактически не отрицалось ответчиком в судебном заседании, основной договор купли-продажи не был заключен не по вине истца (Покупателя), а в связи с тем, что ответчик ФИО4, как Продавец в установленный предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ) не смогла оформить свое право собственности на спорную квартиру, что явилось препятствием для заключения основанного договора.

Позиция ответчика по удержанию денежных средств на том основании, что после подачи документов на регистрацию перехода прав в Росреестр ответчик ФИО4 не внесла данные о государственной регистрации прав общей долевой собственности на спорное жилое помещение, так как продавцы на тот момент умерли, право собственности необходимо было признать через суд, а документы о признании права собственности были поданы в суд ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем регистрация сделки не могла состояться до ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора. Иных соглашений, касающихся купли-продажи недвижимости сторонами не заключалось.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п.1 ст.452 ГК РФ).

На основании изложенного предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, подлежит расторжению и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 200000 рублей в качестве задатка, полученного по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцом при подаче иска произведена оплата госпошлины в сумме 7000 рублей (л.д.6). Также истец понесла судебные расходы за оказание юридических услуг в размере 6000 рублей (л.д.12).

Таким образом, с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы в сумме 13000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, паспорт серии № №, 200000 рублей в качестве задатка, полученного по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, и 13000 рублей в счет возмещения судебных расходов, а всего 213000 (двести тринадцать) тысяч рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 24 октября 2025 года.

Судья Беловского городского суда (подпись) А.В. Шпирнов