№ 2-18/2024

УИД 44RS0014-01-2023-000460-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2024 года п. Судиславль

Островский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Затынина С.Е., при секретаре Григорьевой Э.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

установил

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> взыскании с ответчика в пользу каждого истца 1 500 000 руб..

Определением Островского районного суда Костромской области от 02.10.2023 г. по делу привлечен в качестве третьего лица ПАО «Сбербанк».

Протокольным определением Островского районного суда Костромской области от 19.10.2023 г. по делу в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования привлечены собственники многоквартирного дома ФИО4 и ФИО5

Из заявления следует, что 17 марта 2023 года истцами у ответчика было приобретено следующее имущество: квартира и земельный участок в целом в собственность, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> (далее по тексту - «Объект»). Указанный объект: квартира, площадью 49 кв.м, этаж №01, кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 553 кв.м., кадастровый №.

Продаваемое жилое помещение было осмотрено. Качество жилого помещения истцов устроило.

В ходе подготовки к выполнению косметического ремонта жилого помещения, квартиры, истцами, в присутствии подрядчиков было установлено, что нежилые помещения являющиеся частью квартиры — чердак имеет существенные повреждения, влияющие на безопасность проживания в жилом помещении. Балки, стропила прогнили, требуют замены. Предстоящий ремонт является капитальным, его стоимость значительная.

В результате этого, и исходя из требований, предусмотренных главой III Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47, ч. 2 ст. 15 ЖК РФ истцы предложили договор купли продажи имущества: квартира и земельный участок в целом в собственность, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. Указанный объект: квартира, площадью 49 кв.м, этаж №01, кадастровый №; земельный участок, „категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 553 кв.м., кадастровый № расторгнуть.

В ходе устных разговоров по телефону ответчик пообещала урегулировать данный вопрос путем возврата части денег в объеме требуемого ремонта или расторжения договора купли продажи.

2 июля 2023 года было направлено в адрес ответчика требование о расторжении договора купли продажи. Письмо, №, ответчик не получил, она перестала выходить на связь.

Просят расторгнуть договор купли продажи имущества: квартира и земельный участок в целом в собственность, расположенные по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 и ФИО2 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей каждому.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину подлежащую оплате, по результату рассмотрения дела.

В судебное заседание истцы ФИО2 и ФИО1 не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще причина неявки суду не известна.

Представитель истца по доверенности ФИО6, в судебном заседании исковые требования неоднократно уточнял, доводы указанные в исковое заявлении поддержал, считает что имеются несоответствия требования СП 54.13330.2022 площади жилого помещения – спальни, состояние чердачного перекрытия над жилыми помещениями и квартирой, состояние полов (несущих балок), которые имеют следы гниения, состояние подвала, который разделен стеной и не имеет свободного доступа к подвалу. Исковые требования заявлены к объекту в целом, расторжение договора купли-продажи. Причинами данного расторжения являются те замечания, недостатки, которые были обнаружены после подписания договора, акта купли-продажи. Именно в совокупности эти замечания и, если эти замечания существуют, то этот договор подлежит расторжению. Количество этих замечаний или нарушений, которые были выявлены или будут выявлены, только повлечет те основания, которые считает объективно достаточными для признания такого договора недействительным и для его расторжения. Просит исковые требования удовлетворить. 

Ответчик ФИО3, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, причина неявки суду не известна, ходатайств об отложении дела не заявлено. 

Представители ответчика ФИО3 – ФИО7 и ФИО8, действующие на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласны. ФИО8 пояснила, стороной истца заявлено требование о расторжении договора купли-продажи в виду существенных недостатков объекта. По делу была проведена судебная строительная экспертиза, по результатам которой было определено, что все имеющиеся недочеты относятся к общему имуществу, а не к квартире, в квартире не выявлено никаких недостатков, которые могли бы способствовать расторжению договора купли-продажи. Соответственно и взыскивать по 1,5 млн. рублей в пользу истцов оснований не имеется. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, считает их необоснованными. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, представила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, а также отзыв, согласно которого, 17.03.2023 года между ПАО Сбербанк и ФИО1 ФИО2 был заключен кредитный договор №, который был предоставлен на «Приобретение готового жилья» в сумме 1906000,00 руб. под 10,4% годовых: квартиры и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с договором объекты недвижимости переданы банку в залог. Данные сведения были внесены в ЕГРН, регистрация обременения 21.03.2023г. По состоянию на 22.11.2023 задолженность Созаемщиков не погашена и составляет 1 419 546,28 руб.

Истцами не приведено доказательств в подтверждение своей правовой позиции, оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Как следует из материалов дела, истца просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на обнаружение существенных недостатков в приобретенной квартире, что влечет необходимость несения значительных финансовых затрат на произведение ремонта, в связи с чем считают подлежащим расторжению договор купли-продажи. При заключении договора стороны определили стоимость объектов недвижимости в размере 3 000 000 руб. в материалы дела также представлен отчет о рыночной стоимости квартиры, расположенной на земельном участке, который был представлен в банк при оформлении кредитного договора, что подтверждается, что с характеристиками и состоянием жилого дома истца были ознакомлены. Таким образом, стоимость объекта недвижимости была установлена и согласована сторонами с учетом ее естественного износа и технического состояния.

Также согласно акта-приема передачи передаваемый продавцом объект недвижимости сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию вышеуказанного объекта у покупателей нет.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, стороны согласовали условия о качестве квартиры, продавец предоставила покупателям возможность осмотреть квартиру, передала квартиру в том состоянии, которое устраивало истцов при заключении сделки.

Материалы дела не содержат доказательств невозможности осмотра или отказа продавца в предоставлении к осмотру спорного объекта.

Считает, что при осмотре приобретаемого объекта недвижимости, действуя в собственном интересе, проявляя должную заботливость и осмотрительность, истцы должны были проверить качество приобретаемого имущества, убедиться, что оно соответствует желаемому предмету сделки.

Истцами не доказаны основания иска, наличие факта существенного повреждения объекта недвижимости, не приведено доказательств, что технически устранить выявленные недостатки невозможно и они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, доказательств невозможности использования квартиры по ее назначению не представлено, при этом, учитывая отсутствие доказательств введения покупателя в заблуждение относительно потребительских качеств передаваемого объекта недвижимости, принимая во внимание, что заключенный договор содержит все существенные условия, прошел государственную регистрацию и исполнен сторонами, законных оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Обращает внимание, что переход права собственности на спорный объект недвижимости, находящийся в залоге у ПАО Сбербанк не влечет прекращения прав залогодержателя, права залогодателя переходят к новому собственнику.

С учетом поступления в материалы дела заключения эксперта ОО «КООЗПС» можно сделать вывод, что чердачное перекрытие над спорной квартирой находится в неудовлетворительном (аварийном) состоянии, иные конструкции жилого дома находятся в нормативном техническом состоянии, общее техническое состояние исследуемого строения с учетом износа определено как хорошее, повреждений и деформаций, кроме чердачных перекрытий, экспертом не обнаружено.

Отвечая на вопрос суда №2, эксперт указывает на возможность замены несущих балок, сгнившего настила, установки протезов с целью устранения имеющихся недостатков чердачного перекрытия, таким образом, несмотря на то, что замена элементов несущих конструкций относится к капитальному ремонту, возможность устранения недостатков имеется.

Также следует отметить, что отвечая на вопрос №5, эксперт указывает, что выявленные недостатки относятся к недостаткам общего имущества собственников многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

С учетом изложенного, учитывая положения действующего законодательства, Банк полагает, что у Истцов отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Таким образом, стороны не лишены права восстановить нарушенное право и урегулировать спор одним из способов, предусмотренных законодательством. Оснований для расторжения договора купли-продажи от 17.03.2023 г. объекта недвижимости, находящегося по адресу: 

<

адрес>, по мнению ПАО Сбербанк, не имеется.

Считает, исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Третьи лица ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причина неявки суду не известна.

Согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки уважительными.

В связи с вышеизложенным, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон.

Выслушав ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ч. 2 ст. 475 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по договору купли-продажи от 17.03.2023 года истцы ФИО1 и ФИО2 приобрели у ответчика ФИО3 квартиру, общей площадью 49 кв.м., и земельный участок с кадастровым № площадью 553 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Согласно договору отчуждаемая квартира оценивается сторонами в 2 500 000 рублей, а земельный участок в 500 000 рублей. В п. 19 договора указано, что до заключения настоящего договора «Покупатели» ознакомились с техническим состоянием объекта недвижимости и претензий к качеству и комплектности не имеют. 

Из п. 5 Договора купли-продажи следует, что указанный объект продавец продает покупателям за 3 000 000 руб. (Три миллиона) руб. из них: 2 500 000 руб. – за квартиру, 500 000 руб. за земельный участок. Цена является окончательной и изменению не подлежит. (л.д.18-19).

Из передаточного акта от 17.03.2023 года усматривается, что ответчик ФИО3 передала ФИО2 и ФИО1 недвижимость по адресу: 

<

адрес>, в таком виде, в котором он находился на момент подписания договора купли-продажи, вышеуказанный объект недвижимости сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию вышеуказанного объекта у покупателей нет. (л.д.20)

Согласно выписке из ЕГРН от 04.10.2023 г. за ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право общей совместной собственности квартиру общей площадью 49 кв.м. и земельный участок, общей площадью 553 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 67-70).

Определением Островского районного суда Костромской области от 27.11.2023 г. судом по ходатайству представителя истцов назначалась судебная строительно-техническая экспертиза по вопросам, поставленным представителем истцов, представителем ответчика, а также третьих лиц. 

Согласно заключению экспертов от 28.03.2024 г. в ходе осмотра и обследования жилого помещения, принадлежащего истцу, установлено, что в квартире № жилого дома № по 

<

адрес> установлено следующее: 

Повреждений фундаментов, которые провоцировали бы деформации стен и влияли бы на механическую прочность жилого дома не отмечено, что свидетельствует о хорошем (нормативном) техническом состоянии фундаментов.

Повреждений наружных и внутренних стен, влияющих на механическую безопасность жилого дома, в ходе обследования в рамках судебной строительно-технической экспертизы не отмечено. Техническое состояние стен нормативное. 

По чердачному перекрытию деформаций в виде прогиба балок не обнаружено. При этом установлено образование гнили и расслоения древесины балок и разрушение от гнили досок настила над основным строением и пристроенной частью. Над основным строением это связано со сроком эксплуатации жилого дома. В пристроенной части причиной послужило то, что все балки при строительстве были закрыты пароизоляционным слоем (см. Приложение 1, Фото 36), что в свою очередь исключило проветривание. Образование гнили и расслоения древесины балок, а также разрушение досок настила (см. Приложение 1, Фото 21, Фото 22, Фото 23) связано с нарушением требований СП 64.13330.2017 "Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II -25-80" (п. 9.46). Чердачное перекрытие находится в аварийном техническом состоянии.

Прогибов стропильных ног, влекущих за собой прогибы обрешётки (основания под кровлю) и кровли, не отмечено. Несущая стропильная конструкция находится в нормативном техническом состоянии. Мауэрлат, уложенный по обрезу стены основного строения по оси «А», повреждён гнилью и требует замены.

Кровля выполнена из металлического профилированного листа с полимерным покрытием. Протечек, которые свидетельствовали бы о повреждениях кровельного покрытия, и ходе обследования не обнаружено, что свидетельствует о ее нормативном техническом состоянии.

Конструкция пола не имеет дефектов, влияющих на безопасность эксплуатации.

Перегородки не имеют дефектов.

Повреждений оконных блоков, приборов и стеклопакетов нет.

Повреждений дверных полотен, коробок или неисправностей дверных приборов не отмечено.

На момент проведения судебной строительно-технической экспертизы в квартире № жилого дома № по 

<

адрес> в неудовлетворительном (аварийном) состоянии находиться чердачное перекрытие над всей квартирой.

Над основным строением в перекрытии, состоящем из семи несущих балок, одна сгнила полностью, поэтому требуется ее замена. У остальных шести балок сгнили опорные участки бревен. В данном случае требуется установка протезов.

Над пристроенной частью необходимо заменить все пять балок и сгнивший настил.

Замена элементов несущих конструкций согласно Статье 1 (п. 14.2) "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 №190-ФЗ относится к работам, производимым при капитальном ремонте.

В соответствии с Приложением 3 ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования" продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) чердачного перекрытия по деревянным балкам, оштукатуренного в жилых домах составляет 30 лет.

Срок службы чердачного перекрытия над основным строением жилого дома на момент проведения обследования более 30 лет, так как год постройки жилого дома ориентировочно 1970-й. Какие-либо сведения о капитальном ремонте чердачного перекрытия в жилом доме по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> отсутствуют.

Работы по замене элементов чердачного перекрытия относятся к капитальному ремонту и на основании Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Приложение №8, где приведен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда: п. 2 Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)".

Частичная замена мауэрлата в соответствии с ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования", Приложение 7 относится к текущему ремонту.

Степень выявленных недостатков характеризуется физическим износом и техническим состоянием повреждённых конструкций.

Элементы чердачного перекрытия имеют повреждения, которые на основании критериев оценки технического состояния единичных конструкций СП 454.1325800.2019 Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния", п. 5.3.11, Таблицы 5.16 (Б-Д4, Ъ-Д5) соответствуют аварийному состоянию и требуют замены.

Физический износ чердачного перекрытия, согласно признакам износа, соответствует 70%, при котором требуется полная замена перекрытия (ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", Таблица 26).

Физический износ мауэрлата, уложенного по обрезу стены по оси "А" согласно ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" (Таблица 38) составляет 40%. Требуется частичная замена мауэрлата по оси "А". Техническое состояние соответствует работоспособному состоянию, при котором некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают нормам и требуют некоторого ремонта.

Прогиба балок чердачного перекрытия не отмечено, но наличие гнили местами глубиной до 12 см и гнили на опорных участках балок свидетельствуют о снижении рабочего сечения балок в местах поражения гнилью. Все это с течением времени, при эксплуатационных нагрузках может привести к обрушению.

Настил чердачного перекрытия имеет серьезные повреждения плесенью и гнилью, деформируется при ходьбе и может потерять целостность.

Все это несет угрозу жизни и здоровья гражданам, проживающим в жилом помещении.

Согласно требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, изложенным в Разделе II "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 28.09.2022):

-п. 10 "Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном долге, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом".

Согласно "Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме", утверждённым Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (ред.от 27.03.2023 г.), Разделу I "Определение состава общего имущества", п. 2 "В состав общего имущества включаются: б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) ".

Исходя из того, что перекрытия и крыши в многоквартирных домах относятся к общедомовому имуществу, выявленные недостатки относятся к недостаткам общего имущества собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На момент проведения судебной строительно-технической экспертизы площадь квартиры №, расположенная по адресу: 

<

адрес> составляет 79,29 м2 и соответствует следующим нормам и правилам: по объемно-планировочным решениям: СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (п.5.2-41.5.4; п.5.6; п.5,7; п.5.12).

Площадь помещений трех жилых комнат (пом. №5, №6, №7 согласно плану) и кухни (пом. №3 согласно плану) в квартире соответствуют, СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные."(п.5.11)

Ширина жилых помещений (пом. №, №6, №7 согласно плану) в квартире № соответствует СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (п.6.1.9).

-по конструктивным решениям: Фундаменты: СП 50-101-2004 "Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений" (п.12.1.1, п.12.1.2);

СП 50-101-2004 "Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений" (п. 11.2.6).

Наружные стены: Следов промерзания не отмечено, поэтому теплотехнический расчет не выполнялся.

Крыша и кровля: СП 17.13339.2017 "Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76" (п.9.1, п. 9.3, п.4.4, п. 6.4.4.1, п. 6.4.4.2, п.6.4.4.6).

Полы: СП 29.13330.2011 "Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88".

Окна: СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (п. 9.10).

-по обеспечению санитарно-эпидемиологических требований в помещениях квартир: Продолжительность инсоляции в жилых комнатах соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания".

Освещенность жилых комнат и кухни соответствует СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные" (п.7.13).

-по обеспечению помещений квартиры МЫ инженерными системами: СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» (п. 7.16); СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования системы газопотребления» (п. 5.1); СП 73.13330.2016 "Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция" (п. 6.4.6, п. 6.4.8)

-соответствие противопожарным нормам и правилам: Противопожарные расстояния между жилыми домами соответствует нормативным требованиям СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.3).

-по градостроительным требованиям: Расстояние от пристройки квартиры № до границ земельного участка в сторону 

<

адрес> соответствует СП 30-102-99 "Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства" (п. 5.3.4).

Не соответствуют следующим нормам и правилам:

-по объемно-планировочным решениям: Площадь жилой комнаты (пом. №8 согласно плану) не соответствует СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные." (п.5.11), Ширина жилой комнаты (пом. №8 согласно плану) не соответствует СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (п.6.1.9).

-по конструктивным решениям: Конструкции крыши (в части отсутствия снегозадерживающих устройств) не соответствуют требованиям СП17.13339.2017 "Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76"(п.9.11). 

Несмотря на то, что квартира № по адресу: 

<

адрес> по вышеперечисленным параметрам соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предназначенным для постоянного проживания, имеются повреждения чердачного перекрытия, которые снижают их несущую способность и ухудшают эксплуатационные свойства и могут привести к их обрушению. Как сказано выше чердачное перекрытие требует капитального ремонта.

Согласно "Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", утв. Постановлением Правительства РФ от 28 01 2006 №47 Спел от 28.09.2022).

п. 10 "... Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещении в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

п. 11 "Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них.."

Согласно преамбуле к закону РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» существенным недостатком товара, работы, услуги является неустранимый недостаток, либо недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или после устранения проявляется вновь. Исходя из этого недостатки перекрытий и мауэрлата, выявленные в ходе судебной экспертизы, являются устранимыми.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков согласно Локального сметного расчёта (сметы) №1 (см. Приложение №2 настоящего заключения) составляет 372185,00 руб.(Т.1 л.д. 193-199).

Оснований не доверять выводам экспертизы у суда не имеется, эксперты имеют необходимую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности и не заинтересованы в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено. Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 ГПК РФ. 

В судебном заседание эксперт ФИО10 вышеуказанное заключение поддержала, ответила на все поставленные перед ней вопросы, указав на то, что в доме имеются недостатки, сам по себе объект соответствует критериям жилого помещения, требуется лишь небольшой ремонт, все недостатки являются видимыми и устранимыми.

При рассмотрении дела суд неоднократно разъяснял истцу положения ст. 56 ГПК РФ и предлагал представить доказательства, свидетельствующие о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а именно: доказательства неустранимости недостатков, либо несоразмерности расходов или затрат времени на их устранение. Однако представитель истца доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности не предоставил.

Данных о том, что проживание в квартире невозможно вследствие угрозы жизни и здоровью граждан, а равно о том, что ответчик намеренно скрыл от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства, материалы гражданского дела не содержат. Из материалов дела усматривается, что на момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателем (истцом) не предъявлялись. Доводы об обнаружении недостатков жилого дома после заключения сделки судом признаются несостоятельными, поскольку, приобретая имущество, истец имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. 

Более того, заявляя о непригодности для проживания, истцы в органы местного самоуправления по вопросу признания квартиры непригодной для проживания в установленном порядке не обращалась, сведений о направлении каких либо заявлений в администрацию не представлено.

Таким образом, поскольку доказательств, что на момент заключения договора, истцы не были ознакомлены с качеством приобретенного имущества, а также, что приобретенная квартира в жилом доме не соответствует условиям договора и не может быть использована для проживания в нем, Л-выми не представлено, суд приходит к выводу, что требования о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенного между Л-выми и ФИО3 17.03.2023 года, и взысканию денежных средств, удовлетворению не подлежат.

При подаче искового заявления о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о взыскании денежных средств необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.03.2012 N 03-05-06-03/15). В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам об истребовании имущества определяется исходя из стоимости истребуемого имущества.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска …свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Истцами при подаче иска заявлено ходатайство об отсрочке оплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, исходя из суммы заявленных требований – 3 000 000 руб., истцам следовало уплатить госпошлину в размере 23 200 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с истцов следует взыскать госпошлину в размере 23 200 рублей в равных долях по 11 600 рублей с каждого, в доход местного бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд, 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, отказать.

Взыскать с ФИО1, (...) государственную пошлину в доход бюджета Судиславского муниципального района Костромской области в размере 11 600 (Одиннадцать тысяч шестьсот) рублей.

Взыскать с ФИО2, (...) государственную пошлину в доход бюджета Судиславского муниципального района Костромской области в размере 11 600 (Одиннадцать тысяч шестьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Островский районный суд (п. Судиславль) Костромской области в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья: С.Е. Затынин

Мотивированное решение изготовлено 26 июля 2024 года

Судья: С.Е. Затынин