РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-148/2020 по административному исковому заявлению ООО «Горизонт» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Горизонт» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, просило суд с учетом уточнений установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 820,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.08.2015 года в размере 12 300 659 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого помещения.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не приняла к рассмотрению заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилого помещения отклонено. 

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просит требования с учетом уточнений удовлетворить. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 25.11.2019 года № б/н ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержала на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. 

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменное пояснение по административному делу, в котором оставил разрешение заявленных административных исковых требований по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не предоставили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 820,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности принадлежит ООО «Горизонт», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.05.2019 года. 

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 11.08.2015 года составляет 24 566 456 рублей 34 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.05.2019 года.

В соответствии со статьей 14, пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25.11.2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения и 04.12.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24.09.2019 года № 19/16с-12 заявление ООО «Глобус» было отклонено, поскольку оформление и содержание отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. 

1. В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 10 отчета оценщик указывает на текущие использование объекта оценки – «не используется по своему функциональному назначению», в то время как информация на страницах 14-37 свидетельствует о использовании объекта на момент осмотра в качестве торгового помещения. Нарушен п.5 ФСО №3. 

2. В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 10 отчета оценщик указывает на наименование объекта – помещение, в то время как информация на странице 14 свидетельствует о том, что объект оценки является зданием. Нарушен п.5 ФСО №3.

3. Учитывая, что объект оценки (в соответствии с выпиской из ЕГРН, имеющейся в пакете документов) является помещением, использование в разделе 10.1 расчета стоимости затратным подходом не соответствует п.24 ФСО №7, в соответствии с которым затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например – жилых и нежилых помещений.

4. В соответствии с п.23 ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В соответствии с описанием объекта оценки на странице 14 как действующего бизнеса (ресторан и пельменная), то есть как раз действующего бизнеса, генерирующего доход. Нарушен п.23 ФСО №7.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Горизонт» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ООО «Горизонт» в обоснование своих требований представило отчет об оценке от 19.07.2019 года № №, подготовленный ООО «Доминанта».Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 11.08.2015 года составила 12 264 952 рубля 24 копейки.

В связи с тем, что указанным отчетом определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено с выделением в ее составе НДС, что противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности, административным истцом представлен в суд также отчет об оценке ООО «Доминанта» от 10.01.2020 года № №, в котором величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № определена без выделения в ее составе НДС, в размере 12 300 659 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке ООО «Доминанта» от 10.01.2020 года № № выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Согласно отзыву директора ООО «Доминанта» на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24.09.2019 года № №, содержание графы «Текущее использование» в Таблице 6.2.1. «Идентификация объекта оценки» на стр.10 следует читать единообразно с одноименной графой Таблицы 7.3.1. на стра.14: «На момент осмотра здание используется в качестве помещения ресторана, пельменной». Содержание графы «Балансовая стоимость» Таблицы 6.2.1. на стр.10 следует читать: «Первоначальная стоимость: 886 629, 00 руб., остаточная стоимость: 0,00 руб.».

Содержание графы «Вид недвижимого имущества» в Таблице 7.3.1 на стр.14 следует читать «Нежилое». 

Как следует из текста пункта 24а ФСО №7, положения указанного пункта носят рекомендательный, а не обязательный характер. В пункте 24б ФСО №7 указано, что затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, в том числе, если есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства. В соответствии с методологией затратного подхода, при расчете затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства используются рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы. По результатам проведенного анализа информации и документов, представленных для проведения оценки, была определена возможность проведения корректной оценки физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревании. Дополнительно основанием применения затратного подхода являлось то, что оцениваемые помещения фактически представляют собой двухэтажный пристрой, расположенный на выделенном земельном участке площадью 620 кв.м в пределах площади застройки. Заверенная копия Договора аренды земельного участка № № от 27.12.2000 года приведена на страницах №№ 129-135 Приложения к отчету. В связи с этим, для определения рыночной стоимости объекта оценки счел необходимым и возможным использование затратного подхода.

Согласно пункту 16 ФСО № 1, доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Ввиду отсутствия по состоянию на дату оценки достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, применение доходного подхода не представляется возможным. Вместе с тем, в пункте 23з ФСО №7 указывается, что оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. Следовательно, положения пункта 23з ФСО №7 также носят рекомендательный характер и могут быть использованы или не использованы по усмотрению оценщика, составившего отчет об оценке. Таким образом, отказ от доходного подхода обоснован. 

Оснований не доверять пояснениям директора оценочной организации у суда не имеется, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке ООО «Доминанта» от 10.01.2020 года № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке ООО «Доминанта» от 10.01.2020 года № № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 11.08.2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.11.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 10.09.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Горизонт» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 820,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.08.2015 года в размере 12 300 659 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 27.11.2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –10.09.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 февраля 2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.