Дело № 2-331/2019 24RS0040-01-2018-004099-52

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Норильск 15 января 2019 года

Норильский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Боднарчука О.М., 

при секретаре Шадриной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 (в настоящее время ФИО5) о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, указывая на то, что 23.12.2016 между ФИО1 и ФИО4 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресам: 

<

адрес> за 3 000 000 руб. и 

<

адрес> за 2 000 000 руб. Денежные средства в полном объеме продавец получила в день заключения договоров купли-продажи, согласно которым продавец гарантировал, что помещения никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не находятся. 23.12.2016 истец передал договоры купли-продажи спорных помещений на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к истцу. 30.12.2016 регистрация прав собственности (перехода права) на указанные объекты недвижимости приостановлены в связи с поступившим 28.12.2016 заявлением ФИО4, срок приостановления ограничен датой 29.03.2017. В связи с тем, что к указанному времени ответчиком не были предоставлены в регистрационную службу дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации договоров, то орган, осуществляющий государственную регистрацию, отказал в регистрации договоров купли-продажи. В единый государственный реестр недвижимости на основании постановления МО СП по Красноярскому краю от 22.11.2016 (исполнительное производство от 02.08.2016 №-ИП) внесена запись 14.12.2016 за номером № о запрете на совершение действий по регистрации в отношении указанного имущества. На момент совершения сделок ответчик знал о наличии запрета на совершение регистрационных действий и сообщил истцу недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договоров и их исполнения. До настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости. ФИО1 обратилась к ФИО4 с письменными претензиями о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества с возвратом уплаченных денежных средств в общей сумме 5 000 000 руб., которые остались без ответа. В связи с изложенным, истец просит расторгнуть договоры купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

адрес>, общей площадью ... кв.м.; 

<

адрес> Взыскать с ответчика 5 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявлений на государственную регистрацию права собственности в размере 4 000 руб., судебные расходы по оплате услуг адвоката за составление искового заявления в размере 6 000 руб., государственную пошлину в размере 1 720 руб. за предоставление сведений из ЕГРН, расходы по оплате телеграмм в размере 362,40 и 415,40 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 200 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась по неизвестным причинам, о времени и месте слушания дела была извещена своевременно и надлежащим образом, о разбирательстве дела в свое отсутствие либо об отложении разбирательства не просила.

Руководствуясь ст. 233 ГПК РФ, истца суд рассматривает дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд считает необходимым удовлетворить заявленный иск частично по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Как предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Правила, предусмотренные указанной главой ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В судебном заседании установлено следующее.

На основании вступившего в законную силу исполнительного листа Норильского городского суда по делу № от 31.08.2015 постановлением Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств г. Красноярска УФССП по Красноярскому краю от 02.08.2016 возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО4 14.12.2016 на квартиру по адресу: 

<

адрес> и на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> наложены ограничение прав и обременение объектов недвижимости на неопределенный срок на основании постановления № выданного 22.11.2016 МРСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Красноярскому краю, что подтверждается выписками из ЕГРН.

23.12.2016 между ФИО4(продавец, в настоящее время - ФИО5) и ФИО1 (покупатель) в лице представителя ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 3 указанного договора, квартира продана по цене 2 000 000 руб., определенной соглашением сторон и уплачиваемой покупателем продавцу полностью в момент подписания договора.

Также 23.12.2016 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в лице представителя ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 3 указанного договора, жилое помещение продано по цене 3 000 000 руб., определенной соглашением сторон и уплачиваемый покупателем продавцу полностью в момент подписания настоящего договора.

Согласно п.п. 4 указанных договоров купли-продажи, при подписании договоров продавец заявила, что квартира (нежилое помещение) никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, не обременены правом пользования третьими лицами.

Акт приема-передачи по указанным договорам купли-продажи не составлялся.

23.12.2016 указанные договора купли-продажи сторонам переданы для регистрации перехода права собственности в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю.

В дальнейшем, на основании заявления ответчика ФИО4 от 28.12.2016 государственная регистрация по данным сделкам была приостановлена сроком до 28.03.2017 для предоставления дополнительных документов. 

В связи с непредставлением дополнительных документов и наличием запрета на регистрационные действия, в совершении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая, что истец ФИО1 при заключении договоров купли-продажи спорной квартиры и нежилого помещения исходила из того обстоятельства, что покупаемое недвижимое имущество находится в собственности ФИО4, и после уплаты соответствующей денежной суммы она сможет зарегистрировать право собственности на указанное имущество, при этом, после того как непосредственно перед сделками на спорное имущество было наложено обременение, обстоятельства изменились таким образом, что переход права собственности на квартиру от ФИО4 к ФИО1 стал невозможен, то есть при осведомленности о наличии данного условия на момент заключения договоров купли-продажи от 23.12.2016, данные договоры, с очевидностью, вообще не могли быть заключены, суд приходит к выводу о наличии существенно изменившихся условий договоров купли-продажи.

Кроме того, к существенно изменившимся условиям суд относит и то обстоятельство, что по заявлению ответчика ФИО4 от 28.12.2016 государственная регистрация по указанным сделкам была приостановлена сроком до 28.03.2017 и в отсутствие дальнейших действий ответчика по предоставлению дополнительных документов, переход права собственности не состоялся.

Поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ именно на продавца императивно накладывается обязанность по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, а у покупателя, в свою очередь, есть право, при неисполнении продавцом данной обязанности, расторгнуть договор, исковые требования о расторжении спорных договоров купли-продажи от 23.12.2016 и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных ФИО4 денежных средств обоснованы и подлежат удовлетворению.

Допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о виновных действиях (бездействиях) покупателя при неисполнении договоров купли-продажи ответчиком не представлено. 

При этом, суд учитывает предшествующее заключению сделок поведение ответчика ФИО4, которая непосредственно принимала участие при рассмотрении судом гражданского дела №, по результатам которого вступившим в законную силу решением Норильского городского суда от 31.08.2015 с нее взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество. Впоследствии, на основании данного судебного решения, о котором ответчику было достоверно известно, в рамках указанного выше исполнительного производства судебным приставом-исполнителем совершены исполнительные действия по наложению ареста на спорное недвижимое имущество. 

Мер к погашению кредитной задолженности и снятию ареста со спорных объектов недвижимости ответчик не принял. Обстоятельств, освобождающих ФИО4 от возврата полученных по несостоявшимся сделкам денежных средств, не установлено.

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

За государственную регистрацию права собственности по спорным договорам купли-продажи истцом ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб. по каждому договору, что подтверждается чеками-ордерами от 22.12.2016 № соответственно, а всего на сумму 4 000 руб. Указанные убытки подлежат взысканию с ответчика, по вине которого переход права собственности не был зарегистрирован.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом установлено, что при обращении с иском ФИО1 были понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33 200 руб., направлению ответчику в порядке обязательного досудебного урегулирования спора телеграмм на общую сумму 777,8 руб., которые, исходя из результатов рассмотрения дела, подлежат взысканию с ответчика. 

В то же время, правовых оснований для взыскания с ответчика расходов по составлению искового заявления в сумме 6 000 руб. по квитанции № от 07.06.2018, а также оплате государственной пошлины за предоставление сведений из ЕГРН на спорное недвижимое имущество в размере 1 720 руб. суд не находит, поскольку убедительных и достоверных доказательств несения заявленных расходов по настоящему делу не представлено.

Исходя из характера заявленных исковых требований, государственная пошлина по делу составляет 33 220 руб. по имущественным требованиям и 600 руб. по требованиям неимущественного характера. В связи с этим, недоплаченная истцом государственная пошлина в сумме 620 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи от 23.12.2016 квартиры, находящейся по адресу: Красноярский 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, действующей на основании доверенности от имени ФИО1.

Расторгнуть договор купли-продажи от 23.12.2016 нежилого помещения, находящегося по адресу: Красноярский 

<

адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО3, действующей на основании доверенности от имени ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по договорам купли-продажи от 23.12.2016 в размере 5 000 000 руб., убытки в размере 4 000 руб., судебные расходы в размере 33 977,80 руб.

В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 расходов за составление искового заявления и предоставление сведений из ЕГРН - отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 620 руб. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суд, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий О.М. Боднарчук

Мотивированное решение суда изготовлено 18.01.2019.