№ 2-1094/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Дальнегорск 13.12.2017

Дальнегорский районный суд Приморского края в составе: 

председательствующего судьи Гуцалова И.В.

при секретаре Апресян А.А.

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

представителя ответчика ООО «КлассикЪ» - ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КлассикЪ» о понуждении заключить соглашение о сервитуте,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 в лице представителя на основании доверенности ФИО2 обратился в суд с иском о понуждении заключить соглашение о сервитуте, указав, что он является собственником нежилого помещения общей площадью 1 359,1 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г.Дальнегорск 

<

адрес>. Нежилое помещение приобретено им у КУМИ г.Дальнегорска Приморского края по договору купли-продажи по конкурсу № 122 от 01.08.1996. Свидетельство о праве собственности от 22.08.2000. Нежилое помещение состоит из помещений 1-го и подвальных этажей. Частью помещений он не имеет возможности пользоваться, так как в них проходят трубы инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу ГВС и ХВС и обслуживающие жилые квартиры со 2-го по 5-е этажи, там же находится электрощитовая, обеспечивающая подачу электроэнергии в жилые квартиры и подъезды. Согласно проведённой им экспертизы (Экспертное заключение № 178 от 20.01.2017 ООО «Бюро независимых экспертиз»), расчёт площадей подвала под инженерными коммуникациями составляет 342,5 кв.м. Согласно Решению Дальнегорского районного суда Приморского края от 04.08.2008 названные коммуникации признаны общим домовым имуществом и принадлежат в долевом отношении всем собственникам многоквартирного дома. Несмотря на то, что все собственники данного многоквартирного дома в силу закона имеют право долевой собственности на общедомовое имущество, он как собственник, имеющий запись в реестре ЕГРП, на подвал в порядке ст.158 ЖК РФ оплачивает платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт этих площадей, которые фактически не имеет возможности использовать. В итоге, ООО «Классикъ» берёт двойную плату за содержание и ремонт общедомового имущества с него за весь подвал и пропорционально площади квартир со всех остальных жильцов. 07.11.2016 он обратился в ООО «Классикъ» с заявлением об установлении сервитута на подвальные помещения, с целью снижения оплаты за содержание имущества многоквартирного дома. ООО «Классикъ» в заключении соглашения о сервитуте ему отказал. В связи с чем, ссылаясь на ч.1 ст.36, ст.138 ЖК РФ, п.1 ст.209, ст.244, ст.290, ст.274 ГК РФ, п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Определения Конституционного Суда РФ №1046-О от 02.07.2013 и №489-О-О от 19.05.2009, Определения Верховного Суда РФ №5-КГ15-207 от 26.01.2016 и №5-КГ15-152 от 09.02.2016, просит обязать ООО «Классикъ» заключить соглашение о сервитуте с ФИО1 на подвал, занятый инженерными коммуникациями площадью 342,5 кв.м.

Также представителем истца ФИО2 представлены дополнительные пояснения к исковому заявлению, в которых указано, что собственникам соглашение о сервитуте не нужно. Им необходимо качественное и своевременное обслуживание МКЖД. Для своевременного и качественного обслуживания (ликвидации аварийных ситуаций и т.д.), управляющей организации (обслуживающей организации) необходимо иметь постоянный доступ к инженерным коммуникациям для этой цели организация вправе заключить соглашение о сервитуте для обеспечения выполнения п.п.1.1.3 ст.161 ЖК РФ, которая гласит, что управляющая организация должна обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае, инженерные коммуникации расположены в нежилых помещениях подвала МКЖД, имеющие назначение складских и вспомогательных помещений, (что указано в экспликации технического паспорта нежилых помещений МКД № 

<

адрес>), УО не может беспрепятственно и в любое время пользоваться общим имуществом (инженерные коммуникации, расположенные в подвале, являющемся собственностью ФИО1). В связи с вышеизложенным управляющая организация может являться ответчиком по иску об установлении сервитута, поскольку собственники помещений заключают с ней договор, именно, для решения всех вопросов управления многоквартирным домом, а обеспечение постоянного доступа к инженерным коммуникациям является условием оказания услуг надлежащего качества. В данном случае интересы собственника ФИО1 нарушаются. Наличие инженерных коммуникаций на площадях, являющихся собственностью ФИО1, постоянные затопления канализационным содержимым (наличие зловонной жижи) и водой, как следствие порыва, протекания труб, не позволяет в полной мере использовать имеющиеся в собственности площади по их назначению (хранение имущества собственника). Что касается вопроса использования общего имущества (п.п.2, 3, 3.1 и др. ст.44 ЖК РФ), то здесь речь идёт о сдаче общего имущества в аренду, или для рекламы (колясочная, красный уголок, стены МКД для рекламных банеров и т.п.), за которое может быть назначена плата. Тогда общее собрание и решает, сдать или нет, и куда использовать поступающие за эти услуги денежные средства. Тем не менее, в договоре управления многоквартирного дома заключённого ООО «КлассикЪ» с собственниками помещений в п.п.2.2. говорится, что: управление Многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в Многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а так же предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Ответчиком представлены возражения на исковое заявление, в которых он указывает, что ООО «КлассикЪ» не является надлежащим ответчиком по указанному иску, так как является управляющей организацией, выполняющей работы по текущему ремонту и содержанию на многоквартирном 

<

адрес> в рамках полномочий, установленных жилищным законодательством Российской Федерации и условий договора управления домом, утверждённых решением общего собрания собственников помещений дома от 01.10.2012. ООО «КлассикЪ» не является собственником помещений либо собственником общего имущества многоквартирного 

<

адрес> и не уполномочен собственниками помещений данного дома на заключение соглашений о сервитуте на подвальное помещение, находящееся в собственности истца и занятое инженерными коммуникациями, а именно общедомовым имуществом - системами электроснабжения, отопления, отведения сточных вод, горячего и холодного водоснабжения, в части проходящей через помещения, принадлежащие истцу. Кроме того, в случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута между собственниками недвижимого имущества, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Истцом не представлено доказательств наличия у ответчика полномочий, предоставленных управляющей организации решением общего собрания собственников помещений, на заключение соглашения о сервитуте на подвальное помещение, занятое инженерными коммуникациями, отсутствует решение общего собрания собственников помещений 

<

адрес> по данному вопросу, не представлено оно истцом и в материалы дела. Самовольно в нарушение порядка принятия решений, предусмотренного действующим жилищным и гражданским законодательством, без принятия собственниками помещений решения по данному вопросу на общем собрании, ответчик полномочий на заключение соглашения о сервитуте на подвальное помещение, занятое инженерными коммуникациями, не имеет. Ответчик является собственником помещений в 

<

адрес> и в любое время имеет полномочия и право выступить инициатором общего собрания собственников помещений и провести общее собрание собственников помещений для принятия решений по вопросу заключения соглашения о сервитуте. Кроме того, истцом не представлено доказательств выполнения действий по досудебному решению вопроса о заключении соглашения о сервитуте на подвальное помещение, занятое инженерными коммуникациями с надлежащими лицами - собственниками помещений дома в установленном жилищным и гражданском законодательстве порядке. Управляющая организация (ответчик), отказывая истцу в заключении соглашения о сервитуте на подвальное помещение, занятое инженерными коммуникациями, действует в данном случае не как собственник помещений, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома, что соответствует положениям статей 30, 36, 44, 162 ЖК РФ. Соответственно отказ ответчиком, как управляющей организацией, в заключении соглашения о сервитуте на подвальное помещение, занятое инженерными коммуникациями в отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по данному вопросу соответствует действующему законодательству и не ущемляет права истца. Истец изначально приобретая принадлежащее ему имущество - нежилое помещение в многоквартирном доме, в составе которого находится и подвальное помещение с размещенными в нём (как и в любом другом помещении дома) коммуникациями и инженерными сетями, в правоустанавливающих документах на него должен был указать обременения и ограничения прав, а кроме того достоверно знал, что в многоквартирном доме необходимо проведение обязательных технических работ для содержания инженерных коммуникаций для их нормального функционирования с целью обеспечения проживающих коммунальными услугами, пользования, электрических установок, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Права истца не нарушаются и не могут нарушаться предоставлением доступа к общему имуществу многоквартирного дома для проведения обязательных работ по ремонту и устранению аварийных ситуаций, который истец обязан предоставлять в силу закона и для исполнения данных действий (т.к. истец регулярно нарушал данную обязанность) имеется исполнительный лист, выданный по решению Дальнегорского районного суда. В связи с тем, что многоквартирный 

<

адрес> имеет централизованные системы отопления, отведения сточных вод, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения через все без исключения помещения проходят все инженерные коммуникации и занимают соответствующую площадь в каждом помещении и периодически на общем имуществе любых собственников проводятся работы по техническому обслуживанию, текущему ремонту и устранению аварийных ситуаций. Кроме того, отсутствует норма права в жилищном законодательстве, предусматривающая наложение сервитута на площади помещений собственников, занятые общим имуществом многоквартирного дома с целью освобождения их от платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, а в соответствии с ч.2 ст.290 ГК РФ собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Истцом не представлено доказательств невозможности использования площадей подвального помещения, занятых инженерными коммуникациями по их целевому назначению - коридоры, склад, тарная, администраторская, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, в соответствии с ч.1 ст.274 ГК РФ. При этом сервитут устанавливается в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом восстановления нарушенных прав собственника недвижимости. В представленном истцом Экспертном заключении № 178 отсутствуют документы, подтверждающие право эксперта производить строительно-техническую экспертизу, отсутствуют ссылки эксперта на Жилищный кодекс РФ, на «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждённые Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, на «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах», утверждённые Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, несмотря на то, что в соответствии с ч.8 ст.5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса РФ применяются положения именно Жилищного кодекса РФ, который является в данном случае приоритетным в силу закона, а также указаны недостоверные данные - наличие бойлерной и общедомового прибора учёта электроэнергии, в связи с чем выводы эксперта противоречат действующему законодательству, а Экспертное заключение № 187, представленное истцом является недопустимым доказательством. Истцом не представлены достоверные и допустимые доказательства начисления ответчиком истцу «двойной платы» за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также её оплаты истцом. 25.07.2017 после вынесения Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, вступило в законную силу Решение Северского районного суда Краснодарского края по гражданскому делу № 2-2500/16 по иску ООО «КлассикЪ» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, пени и судебных расходов, которым исковые требования ООО «КлассикЪ» удовлетворены в полном объёме, возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО1. При рассмотрении данного гражданского дела судом рассмотрены и дана оценка доводам ФИО1, в том числе о размере начисления за содержание и текущий ремонт общего имущества, проверена правильность, законность и обоснованность указанных начислений, дана оценка всем доказательствам, представленным и ФИО1 и ООО «КлассикЪ». В связи с чем просят в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте судебного заседания, его представитель в судебном заседании доводы искового заявления и дополнительных пояснений к нему поддержала и просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

В соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч.2.3 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Как следует из п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;

Как следует из представленных материалов дела, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 1 359,1 кв.м, этаж 1 подвальный, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г.Дальнегорск 

<

адрес>.

Решением Дальнегорского районного суда Приморского края от 04.08.2008 движимое имущество: тепловые сети – элеваторный узел, трубопровод – холодного и горячего водоснабжения (в том числе трубопровод из труб диаметром 15 мм – 23 м, диаметром 20 мм – 212 м, диаметром 25 мм – 124 м, диаметром 32 мм – 70 м, диаметром 50 мм – 230 м, диаметром 65 мм – 15 м; вентиля диаметром 15 – 32 мм – 170 шт., задвижки – 4 шт. диаметр 150 мм); электрощитовые – 4 шт. признаны общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Дальнегорск 

<

адрес>. 

Согласно Протоколу от 01.10.2012 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Дальнегорск 

<

адрес> ООО «КлассикЪ» был выбран управляющей организацией данного многоквартирного дома и им заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками помещений в нем.

Решением Северского районного суда Краснодарского края от 15.12.2016 с ФИО1 в пользу ООО «КлассикЪ» была взыскана задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт в размере 539 227 руб. 87 коп, пеня 75 701 руб. 07 коп., судебные расходы. Судебным приставом-исполнителем ОСП по ДГО УФССП по ПК на основании исполнительного листа, возбуждено исполнительное производство №29918/17/25016-ИП от 05.10.2017.

Истец 17.11.2016 обратился к ответчику с заявлением о направлении его представителя в 15 час. 18.11.2016 в офис на 

<

адрес> для совместного измерения площадей с целью установления соглашения о сервитуте, поскольку как собственник вправе требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, оплату сервитута.

В соответствии с п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3 ст.274 ГК РФ).

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5 ст.274 ГК РФ).

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении, принадлежащего ему недвижимого имущества, при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования недвижимого имущества для целей, указанных в п.1 ст.274 ГК РФ.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Надлежащим истцом по настоящему делу признаётся лицо, требующее установления сервитута, для которого нет иной возможности реализации своих прав без его установления.

Таким образом, по смыслу п.1 ст.274 ГК РФ собственник не вправе заявлять требование об ограничении своего права собственности путём установления сервитута.

Как следует из содержания исковых требований и заявления от 17.11.2016, целью обращения ФИО1 в суд с указанным иском является установление платы управляющей организации за пользование принадлежащим ему имуществом. 

Однако, исходя из вышеперечисленных норм права, цель установления сервитута иная - ограничение права собственности одного лица для предоставления возможности другому лицу пользоваться его имуществом.

При этом удовлетворение исковых требований истца в части установления сервитута не конкретизирует и не изменяет права и обязанности истца и ответчика по эксплуатации подвальных помещений, то есть исковые требования не направлены на определение содержания прав и обязанностей лиц, имеющих право пользования его имуществом, что в силу абзаца пятого пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1046-О является необходимым условием для применения способа защиты права, не предусмотренного Гражданским кодексом Российской Федерации.

В связи с этим суд полагает установленным, что ФИО1 не является по настоящему делу надлежащим истцом, то есть лицом, которое вправе требовать установление сервитута, в связи с чем в удовлетворении его исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «КлассикЪ» о понуждении заключить соглашение о сервитуте следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-197, 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КлассикЪ» о понуждении заключить соглашение о сервитуте отказать.

На основании ст.199 ГПК РФ решение суда принимается немедленно после разбирательства дела. Резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела. Составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд Приморского края в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

(мотивированное решение с учётом выходных дней изготовлено 20.12.2017)

Судья И.В. Гуцалов