№ 2-2738/17

Решение

Именем Российской Федерации

13 июня 2017 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Московских Н.Г.,

при секретаре Манжеевой Л.Б.,

с участием помощника прокурора города Саратова Горина И.А.,

представителя ответчика М.К.В.

представителя третьего лица О.Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г.Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО1 о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, 

установил:

Прокурор г.Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО1, в котором просил признать недействительным дополнительное соглашение от 

<

Дата> к договору аренды земельного участка 

<

№> от 

<

Дата>, заключенное между комитетом по управлению имуществом города Саратова, действующему от имени администрации муниципального образования «город Саратов» и ФИО1

В обоснование исковых требований истец указал, что прокуратурой города проведена проверка по обращениям жителей 

<

адрес>а г. Саратова о нарушении требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида ес пользования земельного участка.

Установлено, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 

<

Дата> 

<

№> ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 

<

№> кв.м.

На основании выше указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 

<

Дата> № 

<

№>, сроком на 

<

данные изъяты> лет с разрешенным использованием: «для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы)».

В соответствии с постановлением администрации МО «Город Саратов» от 

<

Дата> 

<

№> подготовлено и подписано соглашение от 

<

Дата> об изменении договора аренды земельного участка от 

<

Дата> № 

<

№> в части разрешенного использования земельного участка с учетом необходимости создания условий для устойчивого развития территории и обеспечения эффективного соответствия параметров планировочной структуры, с учетом интересов населения, комитет по управлению имуществом администрации МО «Город Саратов» счел целесообразным изменить разрешенный вид использования земельного участка «для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы)» на разрешенный вид «для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО1 в порядке ст. 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления), то есть без проведения аукциона.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого -означения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 

<

Дата> был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалами проверки подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы), что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК Российской Федерации.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 

<

Дата> 

<

№> на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО1 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Из системного анализа приведённых правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна.

В связи с изложенным, дополнительное соглашение от 

<

Дата> к договору аренды № 

<

№> от 

<

Дата> заключено с нарушением действующего законодательства, что в соответствии со ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Представитель истца Горин И.А. в судебном заседании поддержал исковые требования и настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «город Саратов» М.К.В., представитель третьего лица комитета по управлению имуществом города Саратова О.Т.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц и ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 

<

Дата> 

<

№> ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

<

Дата> между комитетом по управлению имуществом города Саратова, действующему от имени администрации муниципального образования «город Саратов» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 

<

№> сроком на 

<

данные изъяты> лет с разрешенным использованием: «для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы)».

Соглашением от 

<

Дата> комитет по управлению имуществом города Саратова, действующий от имени администрации муниципального образования «город Саратов» и ФИО1 изменили вид разрешенного использования земельного участка на «для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Прокуратура, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для строительства многоквартирных домов.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 75 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны ндивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования емельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны пределяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Гоадостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных частков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным гегламентом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды 

<

№> от 

<

данные изъяты> года и дополнительного соглашения от 

<

Дата> регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ФИО1 для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы), что отражено в разделе 1 договора аренды от 

<

Дата>.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО1 как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст. 85 ЗК РФ.

В судебном заседании устанволено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы), что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 30.1 ЗК Российской Федерации.

Таким образом, изменение разрешенного использования «для строительства зданий и сооружений, для занятий физкультурой и спортом без ограничения мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях), фитнес-клубы)» на разрешенный вид использования «для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших на момент предоставления земельного участка норм п. 1, п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ. 

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО1 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение (строительства) на участке многоквартирного дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ране сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением п.1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ, действовавшей в момент предоставления земельного участка.

Учитывая, что дополнительного соглашение от 

<

Дата> о внесении изменений в договор 

<

№> от 

<

Дата> не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным дополнительное соглашение от 

<

Дата> к договору аренды земельного участка 

<

№> от 

<

Дата>, заключенного между комитетом по управлению имуществом города Саратова, действующему от имени администрации муниципального образования «город Саратов» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок в Саратовский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Судья: Н.Г. Московских