Изготовлено: «15» февраля 2018 года Дело №2-234/18 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 января 2018 года

Кировский районный суд г. Ярославля в составе

председательствующего судьи Русиновой Л.М.

при секретаре Гибадулиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Газпромбанк (АО) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

17.11.2006 года между ОАО КБ развития газовой промышленности Севера «Севергазбанк» и ФИО1 бы заключен кредитный договор №7/2-09/86 на сумму 1102000 рублей. Обязательство заемщика было обеспечено ипотекой двухкомнатной квартиры, общей площадью 35,7 кв.м., расположенной по 

<

адрес>, принадлежащей ФИО1.

Банк обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору от 17.11.2006 года в сумме основного долга 688401,42 рублей, процентов 132675,36 рублей, неустойки 289806,77 рублей и 52053,46 рублей. Также просит обратить взыскание на двухкомнатную квартиру, общей площадью 35,7 кв.м., расположенную по 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1508000 рублей. Требования мотивирует тем, что истцом приобретена закладная со всеми удостоверяемыми ею правами в их совокупности, обязательство по возврату денежных средств заемщик надлежащим образом не исполняет, график платежей нарушила.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 (по доверенности) доводы и требования иска поддержала. 

Представитель ответчика ФИО3 (по доверенности) кредитные обязательства своего доверителя не оспаривала, возражала против заявленной банком начальной продажной стоимости недвижимого имущества, ссылаясь на ее заниженный размер.

Выслушав стороны, показания свидетеля, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд считает, что требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила предусмотренные §1 Главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами §2 Главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора. Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

По делу установлено, что 17.11.2006 года между ОАО КБ развития газовой промышленности Севера «Севергазбанк» и ФИО1 бы заключен кредитный договор №7/2-09/86 на сумму 1102000 рублей на срок 180 месяцев. По договору заемщик обязывался возвращать выданный кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых. 

Частью 2 ст.811 ГК РФ предусмотрено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с условиями кредитного договора при нарушении заемщиком обязанностей по уплате платежей в сроки, установленные графиком, банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредиту. 

Из материалов дела следует, что обязательство по возврату кредита и процентов ФИО1 надлежащим образом не исполняет, сроки погашения кредита нарушила, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на 25.07.2017 года в сумме основного долга 688401,42 рублей, процентов 132675,36 рублей.

В силу ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга 688401,42 рублей, процентов 132675,36 рублей, процентов за пользованием кредитом по ставке 14% годовых, начисленных на сумму остатка основного долга по кредитному договору №7/2-09/86 от 17.11.2006 года, за каждый день пользования, начиная с 26.07.2017 года по дату возврата суммы кредита.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Условиями договора предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств заемщик обязуется уплачивать банку пеню в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Пунктами 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Оценив фактические обстоятельства дела, принимая во внимание характер сложившихся между сторонами правоотношений, длительность допущенной просрочки, соотношение размера неустойки и суммы задолженности, наличие мотивированного заявления ответчика о снижении размера штрафных санкций, суд считает, что заявленный к взысканию общий размер штрафных санкций явно несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства, в связи с чем, в соответствии со ст.333 ГК РФ подлежит уменьшению до суммы 70000 рублей.

Из материалов дела следует, что обязательство заемщика было обеспечено ипотекой (залогом недвижимости), о чем составлена закладная от 17.11.2006 года. Предметом ипотеки выступает двухкомнатная квартира, общей площадью 35,7 кв.м., расположенная по 

<

адрес>, принадлежащая ФИО1. Права по закладной по договорам купли-продажи передавались 22.06.2007 года, 25.07.2012 года, 29.03.2016 года, 17.06.2016 года ЗАО «Регион-Ипотека», 23.06.2016 года «Газпромбанк» (АО). 

Из договора купли-продажи закладной от 23.06.2016 года следует, что к «Газпромбанк» (АО) перешло право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой, в связи с чем настоящие исковые требования заявлены надлежащим истом.

Частью 1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 5 ст.54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела следует, что со стороны заемщика имело место систематическое нарушение сроков платежей по кредитному договору, суд считает, что имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно абз.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

Банк просит определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 1508000 рублей на основании отчета НАО «Евроэксперт» от 13.07.2017 года о стоимости квартиры 1885000 рублей.

Стороной ответчика представлен отчет ООО «Бизнес центр АСАУ» от 20.11.2017 года о стоимости объектов недвижимости по 

<

адрес> двухкомнатной квартиры №6а в размере 2746000 рублей, стоимости доли в праве общей долевой собственности на здание общественного назначения - 4819000 рублей, стоимости 178/1000 долей в праве собственности на земельный участок 772 кв.м. - 1242378 рублей. Всего рыночная стоимость имущества (двухкомнатной квартиры, с учетом доли в праве общей долевой собственности на здание общественного назначения, с учетом доли 178/1000 в праве собственности на земельный участок) определена в размере 8807378 рублей. 

По мнению суда, при определении начальной продажной стоимости недвижимости с публичных торгов следует исходить из заключения ООО «Бизнес центр АСАУ» о стоимости недвижимого имущества 8807378 рублей.

Так, допрошенный в ходе судебного разбирательства специалист ООО «Бизнес центр АСАУ» ФИО4 показал, что лично осматривал заложенный объект недвижимости, при определении стоимости объекта применялся сравнительный подход. Учитывалось техническое состояние объекта, а также тот факт, что недвижимое имущество расположено в историческом центре.

Из отчета НАО «Евроэксперт» следует, что специалистами принимались во внимание аналоги, хотя и расположенные в Кировском районе г.Ярославля, но не находящиеся в историческом центре г.Ярославля (район зоны ЮНЕСКО). Также из отчета не следует, что оцениваемый объект специалистами осматривался, учитывалось его техническое состояние и характеристики.

Кроме того, из материалов дела следует, что на основании решений Кировского районного суда г.Ярославля от 21.09.2007 года и от 18.05.2009 года ФИО1 является собственником 178/1000 долей в праве собственности на земельный участок площадью 772 кв.м., расположенный под многоквартирным домом по 

<

адрес>, и собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на возведенную к жилому дому по указанному адресу пристройку (здание общественного назначения) общей площадью 486,5 кв.м. 

Подпунктом 5 п. 1 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. 

Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. 

Таким образом, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме вместе считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома и доля в праве собственности на земельный участок. Поскольку реализация квартиры, являющейся предметом ипотеки, при судебном обращении на нее взыскания осуществляется посредством продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю доли в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на общее имущество заложена не была.

Учитывая фактические обстоятельства дела, положения действующего законодательства, отчет об оценке ООО «Бизнес центр АСАУ» суд определяет начальную продажную стоимость двухкомнатной квартиры (с учетом доли в праве общей долевой собственности на здание общественного назначения, с учетом доли 178/1000 в праве собственности на земельный участок) в размере 7045902,4 рублей (8807378х80%).

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины 20015 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО1 в пользу Газпромбанк (АО) задолженность по кредитному договору №7/2-09/86 от 17.11.2006 года по состоянию на 25.07.2017 года в сумме основного долга 688401,42 рублей, процентов 132675,36 рублей, неустойку 70000 рублей, расходов на уплату государственной пошлины 20015 рублей, всего 911091,78 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Газпромбанк (АО) проценты за пользованием кредитом по ставке 14% годовых, начисленных на сумму остатка основного долга по кредитному договору №7/2-09/86 от 17.11.2006 года, за каждый день пользования, начиная с 26.07.2017 года по дату возврата суммы кредита.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру, общей площадью 35,7 кв.м., расположенную по 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, с установлением начальной продажной стоимости в размере 7045902,4 рублей.

В остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля. 

Судья Русинова Л.М.