Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2018 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Г.,

при секретаре судебного заседания Седых М.А.,

с участием: административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-58/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

установил:

до 24 октября 2017 года ФИО1 являлся собственником объекта капитального строительства – нежилого помещения площадью (данные изъяты) кв.м., этаж (данные изъяты), расположенного по адресу: (адрес изъят) кадастровый номер (номер изъят). Кадастровая стоимость помещения рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений незавершенного строительства) на территории Иркутской области и определена в размере 1 698 162 рубля 23 копейки.

Свое обращение с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости ФИО1 с учетом уточнений исковых требований обосновал тем, что указанная кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, и данное обстоятельство нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога в связи с получением дохода от продажи нежилого помещения.

Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области против требований ФИО1 не возражали, указав в отзывах на административное исковое заявление о наличии предусмотренного законом права административного истца пересмотреть кадастровую стоимость нежилого помещения. 

Представитель администрации г. Иркутска ФИО3 в своем отзыве на административное исковое заявление просила в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку указанные в расчетной таблице объекты-аналоги имеют вид права – право собственности, что не соответствует приложенным копиям скриншота объявлений о продаже данных объектов. 

Административные ответчики, заинтересованные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона.

Как следует из материалов дела, административному истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15 марта 2016 года принадлежало нежилое помещение площадью (данные изъяты) кв.м., этаж (данные изъяты), расположенное по адресу: (адрес изъят), кадастровый номер (номер изъят), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 марта 2016 года (л.д.55). По договору купли-продажи от 18 октября 2017 года ФИО1 произвел отчуждение спорного объекта недвижимости Л. (л.д.92).

Постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений незавершенного строительства) на территории Иркутской области по состоянию на 15 декабря 2015 года и кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения определена в размере 1 698 162 рубля 23 копейки.

В силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога от продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества.

Действительно в соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Согласно пункту 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой (пункт 17.1) не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

В частности, пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Как установлено судом ФИО1 владел спорным объектом недвижимости менее трех лет, а потому в силу требований налогового законодательства (см. в совокупности пункты 2, 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации), он не освобождается от уплаты налога с продажи. Кроме того, как следует из содержания договора купли - продажи от 18 октября 2017 года, заключенного между ФИО1 и Л., цена нежилого помещения с кадастровым номером (номер изъят) была определена сторонами договора в размере (данные изъяты) рублей, что ниже его кадастровой стоимости.

Таким образом, налоговым органом в отношении ФИО1 при исчислении налоговой базы для определения налога с продажи спорного имущества будут применены положения пункта 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, а потому довод административного истца о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой кадастровой стоимостью является обоснованным.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость рассматриваемого объекта, является 15 декабря 2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 октября 2017 года № 3800/601/17-797617 (л.д.56).

Как указано выше, в результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного объекта определена в размере 1 698 162 рубля 23 копейки.

Согласно представленному истцом отчету, выполненному оценщиком ООО «Десоф-Консалтинг», рыночная стоимость земельного участка составляет 698 000 рублей с учетом НДС или 591 525 рублей без учета НДС.

Указанный отчет выполнен оценщиком О., допрошенной судом в качестве свидетеля. 

Судом проверено и установлено, что оценщик О. обладает правом на проведение подобного рода исследования. 

Использование оценщиком метода сравнения продаж Федеральным стандартам оценки не противоречит; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов недвижимости-аналогов в одном районе с объектом оценки. В качестве объектов-аналогов выбраны нежилые помещения, используемые в качестве гаражей, имеющие в содержании объяснения точную площадь, а не размеры, объекты-аналоги отличаются по площади от объекта оценки не более чем на 20 кв.м. Данная информация подтверждается описанием характеристик объектов-аналогов со ссылкой на источник информации по данным базы Интернет, скриншоты объявлений приложены к отчету оценщика, а потому суд не усматривает оснований для критики приведенного оценщиком сравнительного анализа объекта оценки и объектов-аналогов.

Свидетель О. суду пояснила, что при выборе объектов-аналогов оценщики не вправе запрашивать у правообладателей документы в подтверждение вида права, а поскольку эти объекты выставлены на продажу в специальном разделе объявлений, предполагается их принадлежность на праве собственности продавцу. Необходимо исходить из той информации об объектах-аналогах, которая имелась на дату оценки, а не на дату составления отчета.

Суд находит пояснения оценщика О. убедительными, соответствующими требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1».

В связи с изложенным, довод заинтересованного лица – администрации г. Иркутска об отсутствии подтверждения по приложенным скриншотам объявлений сведений о праве собственности на объекты-аналоги, суд не может принят во внимание. Кроме того, критикуя отчет оценщика и возражая против удовлетворения административных исковых требований ФИО1, администрация г. Иркутска других доказательств не представила.

Во всяком случае, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность отчета об оценке от 17 ноября 2017 года № 17-528 администрацией г. Иркутска в суд не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы при рассмотрении дела заинтересованными лицами перед судом заявлено не было.

Обсуждая вопрос о том, что оценщиком в отчете об оценке в заключении содержится вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером (номер изъят) как с учетом НДС так и без учета НДС, суд принимает во внимание размер рыночной стоимости без учета НДС - 591 525 рублей, поскольку Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки, где, в частности, в соответствии с пунктом 36 раздела Принципы МСО Международных стандартов оценки рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

В соответствии с абзацем пятым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В данном случае административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию не обращался, в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости обратился 29 декабря 2017 года, сдав административное исковое заявление с приложенными документами в организацию почтовой связи.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Иркутский областной суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером (номер изъят), общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: (адрес изъят) в размере равном рыночной стоимости 591 525 (пятьсот девяносто одна тысяча пятьсот двадцать пять) рублей по состоянию на 15 декабря 2015 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной рыночной считать 29 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г.Петухова