дело № 3га-122/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Уфа 13 марта 2025 года 

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,

при секретаре судебного заседания Т.Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № ОРС-02/2024/000781 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №...:137 равной рыночной стоимости по состоянию на 12 ноября 2024 года.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником земельного участка и, по его мнению, установленная кадастровая стоимость превышает рыночную. Однако решением государственного бюджетного учреждения было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету №24-11-13 от 18 ноября 2024 года ООО «Деловые консультации». Полагает, что оспариваемое решение противоречит положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Представитель административного истца ФИО2 просил дело рассмотреть в его отсутствие, административный иск поддержал, согласен с заключением экспертизы.

Представитель ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО3 административный иск не признала, просила отказать в удовлетворении. 

Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, представитель заинтересованного лица администрации муниципального района Кушнаренковский район Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 года №713 установлена дата перехода к применению на территории Республики Башкортостан положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - с 1 января 2024 года.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №...:137, расположенного по адресу: адрес, площадью 20000 +/-1237, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (государственная регистрация права №...:137-02/363/2023-1 15 сентября 2023 года, основание регистрации: договор дарения выдан 15 мая 2023 года, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок выдан 29 мая 2023 года, том 1 л.д.24-28).

Актом ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об определении кадастровой стоимости № АОКС-02/2024/000378 от 28 сентября 2023 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:137 была установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года в размере 98 000 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости 15 сентября 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН 2 октября 2023 года (том 1 л.д.23).

22 ноября 2024 года в ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем был приложен отчет №24-11-13 от 18 ноября 2024 года ООО «Деловые консультации» об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 60000 рублей по состоянию на 12 ноября 2024 года.

17 декабря 2024 года ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» принято решение № ОРС-02/2024/000781 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В решении бюджетного учреждения указано, что в нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно обоснования отказа от использования объекта-аналога из обзора рынка (стр.38) По объектам аналогам №1, №5, №6, №8 (стр.50) оценщик отказался от использования, как от самых дорогих, при этом аналог №8 наиболее приближен к среднему значению стоимости предложений, определенному оценщиком (4,0 руб/кв.м) и имеет более сопоставимую площадь с объектом оценки, по сравнению с аналогом №2 используемым в расчетах.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно ссылок на объявления объектов-аналогов на стр.52. В расчетной таблице в строке «источник информации» для объекта-аналога №1 представлена ссылка на объявление о продаже земельного участка в г.Туймазы, тогда как объект-аналог №1 представляет собой земельный участок, расположенный в с.Иглино.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно объекта-аналога №3. На стр.73 представлен скрин объявления о продаже объекта-аналога №3 от 14 октября 2024 года, где стоимость 1 кв.м равна 2,6 руб., тогда как на сайте https://архивоценщика.рф/ имеется предложение о продаже аналога ближе к дате оценки (от 17 октября 2024 года), где стоимость за 1 кв.м равна 4,35 руб.

На основании этого использование при расчетах данных объявления о продаже от 14 октября 2024 года ведет к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и сопоставимости подобранных объектов-аналогов. Подбор объектов-аналогов в отчете производился некорректно: объекты-аналоги выбраны по нижней границе рыночных цен предложений в диапазоне от 2,5 до 2,6 рублей за кв.м. При этом в нарушение п.22а ФСО №7 оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных и правила их отбора для проведения расчетов, не исследованы иные сопоставимые предложения объектов-аналогов (приведены в решениях), стоимость которых составляет от 7,48 до 26,59 рублей за кв.м, что значительно выше использованных в расчетах объектов-аналогов.

Оценщиком были проигнорированы альтернативные (в том числе более дорогие) предложения на рынке и не проанализирована возможность использования их в дальнейших расчетах, соответственно, уровень рыночных цен диапазона (средних, максимальных, минимальных значения) не подтверждён.

В результате проведенной проверки сделан вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет не может быть принят в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 1 л.д.19-22). 

27 декабря 2024 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета №24-11-13 от 18 ноября 2024 года ООО «Деловые консультации» требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

В соответствии с заключением №766/2025 от 18 февраля 2025 года, подготовленным экспертом М.Л.Я. отчет №24-11-13 от 18 ноября 2024 года ООО «Деловые консультации» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:137, определенная в указанном отчете в размере 60 000 рублей, экспертом не подтверждена (том 2 л.д.1-112).

В заключение эксперта указано, что в нарушение п.2.3 ФСО VI отчет об оценке вводит в заблуждение относительно информации о виде передаваемых прав на земельный участок по объекту-аналогу №1. В отчете об оценке оценщик исходит из продажи права собственности по данному объекту-аналогу (стр.52, 54 отчета), однако данная информация никак не подтверждена. Согласно информации из объявления о предложении к продаже аналога, данные о виде передаваемых прав на земельный участок в объявлении отсутствуют.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно объекта-аналога №3. Оценщик использует объявление о предложении к продаже аналога от 14 октября 2024 года с удельной стоимостью 2,6 руб. за кв.м (стр.73 отчета). Однако в открытых источниках имеется предложение данного аналога ближе к дате оценки с удельной стоимостью 4,35 руб. за кв.м (https://архивоценщика.рф/). При этом в соответствии с п.п.3 п.10 ФСО V «Подходы и методы оценки»: «10. В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:… 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках».

Таким образом, выводы эксперта ФИО4 относительно отчета №24-11-13 от 18 ноября 2024 года ООО «Деловые консультации» подтверждают обоснованность решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года №ОРС-02/2024/000781 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По состоянию на 12 ноября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:137 определена экспертом М.Л.Я. в размере 77 000 руб. 

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы №766/2025 от 18 февраля 2025 года, подготовленное экспертом М.Л.Я. соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в 

письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт М.Л.Я. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены и в оспариваемом решении ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № ОРС-02/2024/000781.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО1 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания оспариваемого решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № ОРС-02/2024/000781 незаконным, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

После исследования судом экспертного заключения №766/2025 от 18 февраля 2025 года, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы суд не усматривает.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт М.Л.Я. использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка и может быть положено в основу решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая заявленные административным истцом требования, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:137, расположенного по адресу: адрес, площадью 20000 +/-1237, равной рыночной стоимости по состоянию на 12 ноября 2024 года в размере 77 000 рублей.

Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № ОРС-02-2024/000781 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:137, расположенного по адресу: адрес, площадью 20000 +/-1237, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 ноября 2024 года в размере 77 000 (семьдесят семь тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова