К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-235/2024 (М-1122/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001225-51

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

05 апреля 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

помощником судьи Терещенко Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МИКА АВТО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «МИКА АВТО», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 17300 кв.м., расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом № 23/017 от 26.04.2023 г. в размере 104 963 000 руб. по состоянию на 01.01.2022 г.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как влечет увеличение его обязательств по уплате арендной платы, поскольку по условиям заключенного договора аренды, арендная плата рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административного истца в лице генерального директора ООО «МИКА АВТО» - ФИО1, направлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил установить кадастровую стоимость оспариваемого объекта недвижимости согласно результатам судебной экспертизы. 

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а так же ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» ФИО4 направлены возражения с замечаниями на проведенную судебную экспертизу.

Представителем Департамента имущественных отношений – ФИО5 направлен отзыв, в котором изложена правовая позиция, просит вынести законное и обоснованное решение. Так же, после проведения экспертизы представителем Департамента имущественных отношений – ФИО5 направлены возражения с замечаниями на проведенную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 12.01.2024 года № 27-00376-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, который был внесен как ранее учтенный 02.07.2003 (с датой постановки «01.01.2001») с категорией земель «земли населенных пунктов», разрешенным использованием «производственная база», площадью «17300 кв.м».

В дальнейшем, 22.01.2008 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ с «производственная база» на «торговый комплекс».

По состоянию на 12.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 325 354 180 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022. 

Принимая во внимание, что ООО «МИКА АВТО» является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........ составляет 104 963 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022. 

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта, проведение которой поручил ООО «ЦЭК» эксперту ...........12

Согласно заключению судебной экспертизы от 16 февраля 2024 г. № 3а-235/2024, подготовленному экспертом ООО «ЦЭК» – ...........12 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 26 апреля 2023 г. № 23/017, выполненный оценщиком ООО «СпецФинКонсалтинг» – ...........14 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования ст. 11 ФЗ-135, п.2, ФСО VI, п.7 п.п.4 ФСО VI, п.8 ФСО VI, п.3 п.п.1 ФСО II, п.11 ФСО II, п.13 п.п.1 ФСО III, п.5 п.п. 4 ФСО V, п.9 п.п. 2 ФСО V, п.9 п.п. 3 ФСО V, п.10 п.п. 1 ФСО V, п.10 п.п. 2 ФСО V, п. 22б ФСО-7, п.16 п.п. 3 ФСО V. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года, составляет: 262 883 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 19,2 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представителем ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ», а также представителем Департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителей административных ответчиков о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 63-67 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод». Оба метода доходного подхода предполагают прогнозирование будущих доходов от имеющихся на земельном участке объектов недвижимости (улучшений), расходов, которые несет собственник в процессе эксплуатации, т.е. оценку на основе значительного количества допущений, что повышает потенциальную величину возможных отклонений и ошибок при расчете стоимости методом предполагаемого использования и методом остатка.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что согласно IV п. 24 ФСО V «Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения». В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. Учитывая, что земельные участки нерукотворны и невоспроизводимы, создание точной копии оцениваемого объекта или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, не представляется возможным. В указанных условиях, и с учетом требований п.п. 3, 10, 11, 12, 13 ФСО III, п.п. 1, 2 ФСО V Эксперт решил не применять затратный подход к оценке объекта недвижимости.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы и близлежащих районах и отбора информации с целью повышения её достоверности было выбрано минимальное количество аналогов наиболее сравнимых с объектом экспертизы, необходимые для определения рыночной стоимости. В качестве аналогов были выбраны три объекта: №4 (объект-аналог №1), №5 (объект-аналог №2), №6 (объект-аналог №3), которые максимально схожи с объектом экспертизы. Остальные объекты сильно отличаются от объекта экспертизы по различным параметрам, указанным в таблице, на странице 105 заключения.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на разницу в площади земельного участка (масштаб), на местоположение, на вид разрешенного использования, на вид права, на наличие коммуникаций. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, суммарная величина введённых корректировок (по модулю) превышает 30%. Это связано с тем, что рынок земельных участков коммерческого назначения ограничен. Подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представлялось возможным. Все корректировки произведены расчетным методом или приняты из достоверных источников.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителей административных ответчиков, изложенным в замечаниях к заключению эксперта и озвученным в судебном заседании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12., проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административных ответчиков о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, оценщик ошибочно относит вид разрешенного использования объектов-аналогов № 2 и № 3 к земельным участкам промышленного назначения и, как следствие, неправильно рассчитывает коэффициент на различие в виде разрешенною использования исследуемого объекта и объектов-аналогов, что влечет за собой искажение рыночной стоимости.

Эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 104-105 заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. При определении стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом была введена корректировка на различия в виде разрешенного использования к объектам аналогам №2 и №3, согласно материалов дела объект экспертизы относится к коммерческим объектам, а объекты аналоги №2 и №3 предназначены для размещения объектов производственно-складского назначения, обоснование корректировки представлено на странице 110-111 заключения эксперта. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным. Данная корректировка принята из достоверного источника.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что применение в расчете для объекта-аналога № 3 понижающем корректировки в размере 0,58 на наличие коммуникаций на участке необоснованно. Исследуемый объект и выбранный объект-аналог сопоставимы по данному параметру, следовательно, применение вышеуказанной корректировки не требуется.

Эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 104-105 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Учитывая цель определения стоимости объекта экспертизы, а также предполагаемое использование результатов (оспаривание кадастровой стоимости недвижимости путем установления его рыночной стоимости) и согласно Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний. Инженерные коммуникации являются улучшением земельного участка, что согласно выше приведенной информации не учитывается при определении стоимости для приведенного выше предполагаемого использования результатов. Поэтому экспертом при расчетах наличие инженерных коммуникаций для объекта экспертизы определено как «возможно подключение». Согласно информации, указанной в источнике по объекту аналогу №3 у объекта, имеются все коммуникации, таким образом экспертом обосновано введена корректировка на коммуникации приведенная на стр. 111-112 заключения эксперта.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1 и № 2 необоснованно. В объявлениях о продаже вышеуказанных объектов-аналогов указано, что инженерные коммуникации проходят в непосредственной близости и не заведены на участки. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору к принятым объектам-аналогам ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Эксперт пояснил: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объекта экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 104-105 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Учитывая цель определения стоимости объекта экспертизы, а также предполагаемое использование результатов (оспаривание кадастровой стоимости недвижимости путем установления его рыночной стоимости) и согласно Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний. Инженерные коммуникации являются улучшением земельного участка, что согласно выше приведенной информации не учитывается при определении стоимости для приведенного выше предполагаемого использования результатов. Поэтому экспертом при расчетах наличие инженерных коммуникаций для объекта экспертизы определено как «возможно подключение». Согласно информации, указанной в источниках по объектам аналогам №1 и №2, а также их ближайшего окружение (инфраструктура населенного пункта) наличие коммуникаций для них также было определено как «возможно подключение», таким образом экспертом обосновано не введена корректировка на коммуникации.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» о том, что при анализе рынка цен предложений Эксперт принимает несопоставимые с объектом экспертизы аналоги по следующим ценообразующим факторам: по виду разрешенного использования (объект экспертизы имеет вид разрешенного использования «Под торговый комплекс» и относится к сегменту «Предпринимательство», тогда как для анализа Эксперт принимает аналоги с видом разрешенного использования, не относящиеся к данному сегменту (промназначение, многоквартирное строительство, ИЖС (коттеджные поселки)); по виду права (5 из 10 земельных участков находятся в аренде, тогда как исследуемый земельный участок в собственности). Таким образом, эксперт неверно определил диапазон цен в котором может находиться объект оценки (от 5 729,17 руб/кв.м до 38 000 руб/кв.м.).

Эксперт дал следующие пояснения: экспертом был проанализирован рынок недвижимости и на стр. 99-100 заключения, где представлены основные предложения о продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы и схожих районах города с различными ВРИ на дату определения стоимости 01.01.2022 г. Дата определения стоимости является ретроспективной, в связи с этим количество объявлений о продаже земельных участков коммерческого назначения с сопоставимой большой площадью ограниченно. Из выявленных предложений мною выбраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектом экспертизы, прочие объекты сильно отличаются от объекта экспертизы по различным факторам и отсутствию части информации, что указано в таблице на стр. 104-105 заключения эксперта. Эксперт в таблице 14 на стр. 99-100 заключения в графе «Разрешенное использование» указывает ВРИ земельных участков согласно данных, представленных в источниках информации, по которым у эксперта имеется возможность определить ВРИ данных объектов, в соответствии с этим проведенный экспертом анализ рынка является корректным.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» о том, что На стр. 105 - 107 экспертного заключения, при использовании сравнительного подхода Эксперт проигнорировал требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» от 25,09.2014 г. "„.в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам", а также требования подпункта «4» пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» от 14.04.2022г. «степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов)»: в качестве аналогов №2 и №3 Экспертом приняты земельный участки несопоставимые с объектом экспертизы по виду разрешенного использования (земельные участки из другого сегмента рынка). Аналоги №2 и №3 имеют вид разрешенного использования - «под складские помещения, хранилище» и относятся к сегменту «Производственная деятельность», тогда как объект экспертизы имеет вид разрешенного использования - под торговый комплекс и относится к сегменту рынка «Предпринимательство». Рынок продаж земельных участков под коммерческую застройку г.-к. Сочи достаточно развит. На веб ресурсах https://ruads.org, https://www.domofond.ru имеется достаточное количество объектов-аналогов, которые наиболее сопоставимы с объектом экспертизы по ценообразующим факторам и относятся к одному сегменту рынка. Таким образом, принятые в расчет аналоги привели к ошибочным выводам относительно рыночной стоимости.

Эксперт дал следующие пояснения: экспертом был проанализирован рынок недвижимости и на стр. 99-100 заключения, где представлены основные предложения о продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы и схожих районах города с различными ВРИ на дату определения стоимости 01.01.2022 г. Дата определения стоимости является ретроспективной, в связи с этим количество объявлений о продаже земельных участков коммерческого назначения с сопоставимой большой площадью ограниченно. Из выявленных предложений мною выбраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектом экспертизы, прочие объекты сильно отличаются от объекта экспертизы по различным факторам и отсутствию части информации, что указано в таблице на стр. 104-105 заключения эксперта. Для объектов-аналогов №2 и №3 была внесена обоснованная корректировка на вид разрешенного использования, расчет и источник информации представлены на стр. 110-111 заключения эксперта.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» о том, что на стр. 107 (Таблица 16) экспертного заключения Эксперт допускает математическую ошибку при вводе корректировки на коммуникации. По данным таблицы объект экспертизы и аналоги имеют «возможность подключения» коммуникаций, но при этом эксперт вводит понижающую корректировку к аналогу №3 в размере 0,58, где также указано «возможно подключение», чем вводит в заблуждение и приводит к искусственному занижению рыночной стоимости.

Эксперт пояснил: в таблице 16 на стр. 107 допущена техническая ошибка: в строке «Наличие коммуникаций» по объекту аналогу №3 должно быть указано, что «Имеются все необходимы коммуникации» вместо «Возможно подключение», данная техническая неточность не влияет на итоговый результат.

Относительно замечаний представителя ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» о том, что эксперт допускает математическую ошибку при расчете весовых коэффициентов Таблица 17 (стр. 107).

Эксперт дал следующие пояснения: В таблице 17 на стр. 107 весовые коэффициенты определялись при условии отличия итогового результата от первоначального, поэтому расчет проведен верно.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителей ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и Департамента имущественных отношений о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 17300 кв.м; расположенного по адресу: ............ категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «торговый комплекс»; в размере рыночной стоимости 262 883 000,00 (двести шестьдесят два миллиона восемьсот восемьдесят три тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 21 декабря 2023 г.

Так же, ООО «ЦЭК» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 95 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 19,2 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МИКА АВТО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью: 17300 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «торговый комплекс»; в размере рыночной стоимости 262 883 000,00 (двести шестьдесят два миллиона восемьсот восемьдесят три тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 19 декабря 2023 года.

Взыскать с ООО «МИКА АВТО» в пользу ООО «ЦЭК» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 95 000,00 (девяносто пять тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2024 г.