РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2024 года г. Богородицк Тульской области

Богородицкий межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Бандуриной О.А., 

при секретаре Освальд Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №21387/2024 по исковому заявлению ФИО4 к администрации муниципального образования Богородицкий район, администрации муниципального образования Иевлевское Богородицкого района, ФИО5, ФИО6 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном состоянии,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации муниципального образования Богородицкий район, администрации муниципального образования Иевлевское Богородицкого района о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном состоянии.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, ФИО4 и ФИО1, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 продала ФИО4 принадлежащий ей на праве собственности жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв. м со всеми при нем надворными постройками: тремя сараями, подвалом, уборной, забором, находящийся в селе 

<

адрес> под №, расположенный на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв. м, а также продала единое землевладение с кадастровым номером №, на котором расположен вышеуказанный жилой дом мерою 

<

данные изъяты> кв. м. за 

<

данные изъяты> рублей, которые полностью получены ФИО1 от ФИО4 до подписания договора. Договор был составлен в простой письменной форме и удостоверен нотариусом Богородицкого нотариального округа Тульской области ФИО3 в реестре за №. С указанного времени истец владеет и пользуется данным жилым домом и земельным участком при нем по назначению постоянно, оплачивает потребляемые коммунальные ресурсы, содержит дом в надлежащим состоянии. При этом договор купли-продажи надлежащим образом оформлен не был, государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом не осуществлена. В настоящее время зарегистрирован договор в установленном законом порядке не представляется возможным, так как ФИО1 умерла примерно в ДД.ММ.ГГГГ году.

После приобретения жилого дома истец своими силами и средствами, в целях улучшения жилищных условий произвела перепланировку и переустройство принадлежащего ей жилого дома, в результате чего общая площадь жилого дома изменилась и стала составлять 

<

данные изъяты> кв. м, в том числе жилая площадь- 

<

данные изъяты> кв. м, вспомогательная – 

<

данные изъяты> кв. м.

Согласно технического заключения ГУ ТО «Областное БТИ» объект капитального строительства соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в результате произведенных работ по перепланировке и переустройству.

На основании изложенного, с учетом уточнения иска, истец просит суд: 

признать действительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4;

сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью - 

<

данные изъяты> кв. м, вспомогательной – 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>;

признать за ФИО4 право собственности на жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью - 

<

данные изъяты> кв. м, вспомогательной – 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены правопреемники наследника ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, - ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, - ФИО5, ФИО6.

Истец ФИО4, представитель истца по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили исковые требования удовлетворить, рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители ответчиков администрации муниципального образования Богородицкий район, администрации муниципального образования Иевлевское Богородицкого района в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления, в котором просят принять решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством, против удовлетворения исковых требований не возражают.

Представитель третьего лица комитета имущественных и земельных отношений администрации МО Богородицкий район в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались по правилам ст. 113, 177 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ надлежащим образом, возражений на исковое заявление не представили. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Изучив доводы искового заявления, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в простой письменной форме, жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв. м со всеми при нем надворными постройками: тремя сараями, подвалом, уборной, забором, находящийся в селе 

<

адрес> под №, расположенный на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв. м, а также единое землевладение с кадастровым номером № на котором расположен вышеуказанный жилой дом мерою 

<

данные изъяты> кв. м. продан ФИО1 ФИО4 за 

<

данные изъяты> рублей, которые полностью получены ФИО1 от ФИО4 до подписания договора. Договор был составлен в простой письменной форме и удостоверен нотариусом Богородицкого нотариального округа Тульской области ФИО3 в реестре за №.

Данные обстоятельства также подтверждаются представленной суду нотариусом копией договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с передаточным актом к нему от ДД.ММ.ГГГГ, копией записей из реестра для регистрации нотариальных действий за ДД.ММ.ГГГГ г. за №№, №.

Проверяя полномочия продавца на распоряжение жилым домом и земельным участком, суд установил, что указанные выше жилой дом и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м принадлежали на праве собственности ФИО1 на основании выписки из похозяйственной книги №, выданной администрацией 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, за №, постановления главы администрации 

<

адрес> сельского округа муниципального образования 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, дубликата свидетельства о праве собственности на землю, выданного администрацией 

<

адрес> сельского Совета народных депутатов 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, постановления главы 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об уточнении площади земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, переданного в собственность ФИО1». Право собственности продавца на указанные объекты недвижимости были зарегистрированы в установленном законом порядке на момент сделки в ЕГРН, что подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75-77).

Таким образом, ФИО1, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор с ФИО4, распорядились своей личной собственностью. 

С учетом изложенных обстоятельств, в судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома с земельным участком между ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ условия, предусмотренные ст. ст. 549, 550 ГК РФ относительно совершения сделки по отчуждению данного недвижимого имущества, были соблюдены. Передача недвижимого имущества покупателю ФИО4 произведена по передаточному акту. 

Данный договор заключен в простой письменной форме, удостоверен нотариусом, подписан сторонами, условие по оплате в размере 

<

данные изъяты> руб. ФИО4 выполнено (согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ).

При таких обстоятельствах действительность данного договора у суда сомнений не вызывает.

Однако, по данным ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорный жилой дом до настоящее время зарегистрировано за ФИО1 Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок не осуществлена. 

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, составленной Отделом ЗАГС администрации муниципального образования 

<

адрес>, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>. Последнее место жительство: 

<

адрес>. 

Согласно материалам наследственного дела № к имуществу ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, наследником третьей очереди по закону, принявшим наследство после ее смерти является ФИО2 (двоюродный брат). Наследников первой и второй очереди у ФИО1 не установлено. Свидетельство о праве на наследство по закону ФИО2 не выдавалось. Спорный жилой дом в 

<

адрес> и земельный участок при нем мерою 

<

данные изъяты> кв. м. в составе наследственного имущества ФИО1 на момент смерти не указано.

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО2.

Согласно материалам наследственного дела № к имуществу ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследниками первой очереди по закону, принявшим наследство после его смерти являются ФИО6 (жена), ФИО5 (дочь). Свидетельство о праве на наследство по закону указанных наследникам не выдавалось. Спорный жилой дом в 

<

адрес> и земельный участок при нем мерою 

<

данные изъяты> кв. м. в составе наследственного имущества ФИО2 не указано.

Требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения никем из наследников ФИО1 не заявлялось.

В силу п.5,6 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Тем не менее, государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи не может быть совершена в регистрирующем органе - Управлении Росреестра по Тульской области, поскольку спорное недвижимое имущество раннее принадлежало ФИО1, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ, то есть после совершения сделки.

Однако данные обстоятельства не вправе нарушать право истца ФИО4 на признание права собственности на спорное недвижимое имущество, которая выполнила все условия договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Какие-либо споры относительно данного жилого дома с земельным участком при нем с ДД.ММ.ГГГГ г. отсутствуют, после смерти ФИО1 наследниками либо органом местного самоуправления из владения истца не истребованы. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком может быть признан заключенным и подлежащим регистрации в судебном порядке.

Согласно техническому паспорту ГУ ТО «Областное БТИ» Богородицкое отделение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО1 Жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ значится лит. лит. 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадь - 

<

данные изъяты> кв. м, вспомогательной – 

<

данные изъяты> кв. м. Документы на переоборудование пристройки лит. а в жилую пристройку лит. 

<

данные изъяты> не предъявлены.

Данные обстоятельства позволяют отнести указанные пристройки в составе жилого дома в силу положений ст. 222 ГК Российской Федерации к самовольным. 

Пунктом 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Работы по реконструкции (перепланировке, переоборудованию) жилого дома произведены на принадлежащем истцу земельном участке.

Согласно техническому заключению ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № технико-экономические показатели по объекту изменились в результате внутренней перепланировки и переоборудования пристройки лит. а в жилую пристройку лит. 

<

данные изъяты>, зафиксированных в процессе проведения технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ и включения площади пристройки 

<

данные изъяты> м) в общую площадь жилого дома согласно п. 5 ст. 15 гл. 2 ЖК РФ, 

Техническое состояние несущий строительных конструкций жилого дома лит. 

<

данные изъяты> и пристройки лит. 

<

данные изъяты>, работоспособное. Техническое состояние несущих строительных конструкций жилой пристройки лит. 

<

данные изъяты> – ограничено работоспособное.

Архитектурно-строительные, объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые заказчиком при реконструкции, перепланировке и переустройстве Объекта, выполнены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и других нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.

Объект пригоден для дальнейшей эксплуатации по функциональному назначению - объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан, архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, так как изложенные в нем выводы сделаны организацией, имеющей соответствующий допуск на осуществление названных работ, технически обоснованы, а поэтому суд считает его соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Данных о том, что произведенные работы (перепланировка, переустройство) создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают права и законные интересы других лиц, судом не установлено; эти работы соответствуют требованиям строительных и санитарных норм и правил, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания.

Возражения от уполномоченного органа – администрации МО Богородицкий район, комитета имущественных и земельных отношений администрации МО Богородицкий район на исковое заявление не поступили. 

Учитывая изложенное, а также то, что истцом приняты меры к легализации произведённых работ по перепланировке, переустройству (ответ от ДД.ММ.ГГГГ № №), суд считает возможным сохранить в перепланированном, переустроенном жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО4 основаны на законе, представленных доказательствах, подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к администрации муниципального образования Богородицкий район, администрации муниципального образования Иевлевское Богородицкого района, ФИО5, ФИО6 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном состоянии удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4.

Сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью - 

<

данные изъяты> кв. м, вспомогательной – 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО4 право собственности на жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты>. м, в том числе жилой площадью - 

<

данные изъяты>. м, вспомогательной – 

<

данные изъяты>. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Богородицкий межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 27 декабря 2024 г. 

Председательствующий