Дело № 2-219/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июля 2021года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Солдатковой Р.А.

при секретаре Хань А.А.

с участием истца ФИО2

представителя истца ФИО3

представителя ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченной по договору суммы, взыскании денежной компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к ФИО5, мотивируя его тем, что 22.04.2020 года между сторонами заключен договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которыми истец передал в собственность ответчику недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Стоимость приобретаемых объектов недвижимости составила 1500000 рублей. Оплата по договору произведена в полном объеме, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 24.04.2020 года. 

Истец указывает, что с момента приобретения и до середины мая 2020 года в доме производился ремонт, фактическое использование дома началось с конца мая 2020 года. В процессе проживания в доме были выявлены существенные недостатки, которые не были сообщены ответчиком при заключении договора и не могли быть установлены при визуальном осмотре дома.

Истцом был получен Технический отчет в отношении жилого дома. По результатам обследования строительных конструкций жилого дома установлено следующее: техническое состояние фундамента оценивается как «недопустимое», техническое состояние стен дома оценивается как «недопустимое»; конструкция чердачного перекрытия - недостаточная тепловая эффективность, разрывы и просветы в пароизоляционном слое, отсутствует отвод пара от утепляющего слоя, т.е. оценивается как «ограниченно работоспособное». При обследовании конструкции крыши выявлено: недостаточный свес крыши дома, что является нарушением СП 17.13330.2011 Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76, техническое состояние конструкций перекрытия оценивается как «недопустимое». Полагая, что выявленные скрытые дефекты относятся к категории значимых и неустранимых, ответчик отказывается возмещать ущерб, вследствие чего его поведение характеризует как недобросовестное. При таких обстоятельствах, полагает, что ей продан товар, не пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, ответчик намеренно ввел её в заблуждение, обманным путем получил от неё денежные средства.

На основании изложенных обстоятельств просит расторгнуть договор купли-продажи от 22.04.2020 года, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 1500 000 рублей, компенсировать расходы по составлению Технического отчета в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности в размере 2350 рублей, расходы по транспортировке вещей в размере 8000 рублей, по оплате юридических услуг в размере 150000 рублей, почтовые расходы в размере 114 рублей, по составлению нотариальной доверенности в размере 1500 рублей, по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления 2000 рублей, компенсировать моральный вред в размере 100000 рублей за причинение в результате неправомерных действий ответчика нравственных страданий.

В ходе судебного разбирательства истец, участвуя лично и через представителя ФИО3 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, л.д.54-56,т.1)на удовлетворении иска настаивал по основаниям, приведенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в её отсутствие. Действуя через представителя ФИО4.(доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, л.д.18,т.1) возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что перед покупкой дом осматривался, сторонами оговаривалось, что дом требует косметического ремонта, с учетом этих обстоятельств была определена продажная стоимость. Недостатки, выявленные в результате проведения экспертизы, не являются скрытыми недостатками. Доводы возражений изложены в письменном отзыве на исковое заявление.

Суд определил рассмотреть дело без участия ответчика, в порядке, определенном ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав стороны и представителей, эксперта, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 8, ст. 307 Гражданского кодекса РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является, в том числе, договор.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком 22.04.2020 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО5 продала ФИО2 жилой дом площадью 60 кв.м. и земельный участок площадью 495 кв.м., кадастровый номер 

<

данные изъяты>, без ограничений(обременений), расположенные по адресу: 

<

адрес>, за 1500 000 рублей, из которых 1200 000 рублей за дом, 300000 рублей за земельный участок(л.д.19, т.1).Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с санитарно - техническим состоянием дома и претензии к нему не имеет(пункт 12).

По смыслу пункта 13 договора, если в дальнейшем обнаружатся недостатки в качестве дома, о которых продавец знал, но не предупредил в момент заключения договора, то наступают последствия, предусмотренные статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если эти недостатки были скрытыми, и продавец в момент заключения не знал, то он освобождается от ответственности. 

В пункте 9 договора указано, что договор имеет силу акта приема-передачи.

Судом установлено, что по договору купли-продажи истцом приобретен жилой дом, в процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи). 

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При отсутствии гарантии, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан продавцом с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Положения ст. 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества. 

В силу п. п. 1, 2, 5 ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная строительно - техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО1 

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-55,т.2) в результате натурного обследования жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> выявлены следующие недостатки: фундамент- не выполнены мероприятия по защите фундамента от увлажнения (отсутствует организованный наружный водоотвод с крыши при выносе карниза менее 600 мм), отсутствует отмостка по периметру здания, выявленные нарушения являются следствием незавершенности строительно- монтажных работ; стены – применение стального уголка недостаточного сечения в качестве перемычки оконного проема, не обеспечивающего прочность и надежность, что привело к образованию трещин в углах оконного проема. Образование трещин под оконными проемами не оказывает влияния на несущую способность конструкций, является следствием несоблюдения строительных ном и правил, несоблюдения технологии строительных работ, так и в результате монтажа системы отопления, их наличие не влияет на несущую способность конструкций; перекрытия - ограждающая конструкция не соответствует требованиям по теплопередаче, выявленные дефекты являются следствием несоблюдения строительных норм и правил; крыша - отсутствует подшивка карнизного и фронтонного свесов, отсутствуют снегозадерживающие устройства и наружный водоотвод с крыши при выносе карниза от плоскости стен менее 600 мм, выявленные дефекты являются следствием незавершенности строительно- монтажных работ; окна – отсутствует внутренний пароизоляционный слой монтажного шва, наружный защитный слой монтажного шва не выполнен, выявленные дефекты являются следствием несоблюдения строительных норм и правил.

Состояние конструктивных элементов (фундамента, перекрытий, крыши, окон) расценивается как работоспособное, стен - ограниченно работоспособное. Описанные дефекты являются явными, устранимыми, угрозу жизни и здоровья граждан не представляют. Дефекты стены не являлись скрытыми, с учетом даты завершения строительства жилого дома с наибольшей долей вероятности дефекты имели место быть.

Нарушений противопожарных норм и правил не выявлено. Имеются нарушения градостроительных норм в части расположения жилого дома относительно границы со смежным участком. По состоянию на 2016 год расстояния по санитарно - бытовым условиям жизни носили рекомендательный характер, данный недостаток является явным. Угроза жизни и здоровью в связи с несоблюдением минимального расстояния отсутствует.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 128809,20 рублей. 

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца был допрошен эксперт ФИО1., который подтвердил выводы своего заключения, пояснив, что выявленные дефекты обнаруживаются при визуальном осмотре. 

Таким образом, выявленные в ходе экспертизы недостатки жилого дома являются явными, выявлены экспертом в ходе визуального осмотра, не являются скрытыми недостатками, данные недостатки существовали и на момент осмотра жилого дома истцом перед совершением сделки, имела возможность выявить недостатки в ходе его осмотра при покупке.

Суд принимает данное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку оно отвечает требованиям ст. ст. 79, 86 ГПК РФ, экспертиза проведена уполномоченным на то экспертом, который имеет необходимые познания для дачи заключения по поставленным судом вопросам, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Каких - либо оснований не доверять экспертному учреждению, а также оснований усомниться в компетенции эксперта, не имеется. Иные доказательства, представленные в материалы дела, его выводов не опровергают. Истцом результаты экспертизы не оспорены. 

Истцом не представлены суду доказательства того, что имелись существенные нарушения требований, предъявляемых к качеству проданного жилого дома, о которых он не знал и не мог знать до его покупки. Недостатки жилого дома, установленные при проведении судебной экспертизы, не относятся к скрытым дефектам.

Пояснениями сторон установлено, что непосредственно перед приобретением дома истец неоднократно осматривал приобретаемый объект, соответственно, продавец предоставлял возможность должным образом ознакомиться с состоянием жилого дома, отвечая на вопросы, предоставлял информацию о состоянии дома, о необходимости проведения косметического ремонта, у покупателя было достаточное время для принятия решения о покупке. Истец в ходе судебного заседания утверждала, что дом ей и семье понравился и был доступен по цене. Никаких споров по границе земельного участка со смежными землепользователями в настоящее время не возникает.

Из содержания договора купли-продажи от 22.04.2020 года следует, что покупатель приобрел жилой дом в состоянии, пригодном для проживания, какие-либо условия, касающиеся качества объекта недвижимости, в договоре не оговорены.

В силу ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Оценив совокупность исследованных доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора и взыскании уплаченной по договору суммы. При этом, суд исходит из отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что ответчицей был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки. Злоупотребление продавцом своим правом из материалов дела не усматривается, оснований считать, что истец при покупке дома введен продавцом в заблуждение относительно информации о состоянии дома, не подтверждается доказательствами. 

После получения заключения эксперта и исследования данного доказательства, истец исковые требования не уточнял, настаивал на удовлетворении первоначальных требований. В силу принципа диспозитивности гражданского процесса и положений ст.39 ГПК РФ, в соответствии с которым исковые требования, их размер определяет истец, суд рассмотрел заявленные требования истца. Поскольку не удовлетворено основное требование, то в удовлетворении производного требования, а также в компенсации судебных расходов следует отказать.

По итогам использования примирительной процедуры стороны могут заключить мировое соглашение в отношении всех или части заявленных требований, которое утверждается судом в порядке, предусмотренном статьей 153.10 данного кодекса. В ходе рассмотрения дела истец предлагал ответчику заключить мировое соглашение.По итогам рассмотрения дела стороны к мировому соглашению не пришли.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченной по договору суммы, взыскании денежной компенсации морального вреда - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.07.2021 года.

Судья Р.А.Солдаткова