Дело № 2- 2297/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2017 года г.Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Рафиковой О.В.,

при секретаре Есиной А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации МО Оренбургский район Оренбургской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд к ответчикам с вышеуказанным иском, указав, что 10.10.2004 года она купила у ФИО6 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 500 кв.м. Земельный участок принадлежал ФИО6 на основании свидетельства № о праве собственности на землю. Договор купли-продажи между ней и истцом был составлен в простой письменной форме. В связи с тем, что ФИО6 продала ей земельный участок, то она была исключена из членов СНТ «Алмаз», а истец вступила в члены садоводческого товарищества. С 2004 года она осуществляет содержание данного земельного участка, исправно оплачивает членские взносы. В настоящее время истец узнала, что право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке и ей необходимо зарегистрировать сделку, но так как ФИО6 умерла, то этого сделать не представляется возможным. Наследников у ФИО6 не имеется. Просит суд признать за ней право собственности на недвижимое имущество – садовый участок земли сельскохозяйственного назначения площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

В последующем истец неоднократно уточнял исковые требования, в итоге просит произвести государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи, на недвижимое имущество – садовый участок, земли сельскохозяйственного назначения площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> за ней, в связи со смертью ФИО6 и ФИО3 и отсутствием наследников.

Определением мирового судьи судебного участка №3 Оренбургского района Оренбургской области от 19.07.2017 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и ФИО4

Определением мирового судьи судебного участка №3 Оренбургского района Оренбургской области от 04.08.2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5

Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 26.09.2017 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация МО Степановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании, исковые требования подержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме с учетом их уточнения.

Ответчик ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ умер.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, согласно представленному заявлению просит рассмотреть дело без ее участия.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика администрации МО Оренбургский район Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации МО Степановский сельсовет Оренбургского района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ).

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится и утрата продавцом правоспособности, в частности смерть продавца.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и вступившей в силу с 01.03.2013 года) определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 указанной статьи).

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Таким образом, поскольку нотариальное удостоверение договоров купли – продажи законом не предусмотрено, нотариальное удостоверение данной сделки осуществляется в случаях, прямо предусмотренных соглашением сторон и в этом случае с запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе и через нотариуса. В противном случае с заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны, совершившие сделку.

В соответствии с п.8 ст.2 Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть к договорам, заключаемым после 01.03.2013 года.

Судом установлено, что 10.10.2004 года между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель), был заключен договор купли – продажи по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный 

<

адрес>, общей площадью 500 кв.м., принадлежащий ФИО6 Договор подписан сторонами при свидетеле ФИО9

Согласно свидетельству о праве собственности на землю №, ФИО6 предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Из выписки из ЕГРН от 02.06.017 года следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> являлась ФИО6

ФИО6, являющаяся продавцом по договору, умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии I-РА № от 04.08.2005 года.

После ее смерти, ее мужу ФИО3 было выдано свидетельство о праве собственности от 26.01.2006 года на 1/2 долю в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, дочери ФИО7 было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию от 14.02.2006 года на 1/2 долю в этой же квартире.

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 19.04.2017 года, ФИО4 является наследницей имущества по завещанию, состоящее из: земельного участка, площадью 528 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, выделенного на землях населенных пунктов для коллективного садоводства.

ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии II-РА № от 31.01.2017 года.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 02.08.2017 года, ФИО5 является наследницей имущества ФИО3, состоящего из: 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 вышеуказанного Пленума на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, если договор дарения купли – продажи был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора. Покупатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации его перехода сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки по отчуждению имущества и заключение договора по форме и содержанию соответствующему требованиям закона не свидетельствует о ничтожности сделки, а такое препятствие как смерть продавца, которое не зависит от воли ни одной из сторон по сделке, не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. На участников гражданского судопроизводства возложена обязанность доказать те обстоятельства дела, на которые она ссылается в обоснование заявленных требований и возражений и представить суду доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

ФИО2 в обоснование заявленных требований представила договор купли – продажи земельного участка, заключенный 10.10.2004 года с ФИО6, а также указала, что после заключения сделки она владеет и пользуется приобретенным имуществом. 

Из представленной информации с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области от 12.10.2017 года следует, что по состоянию на 10.10.2017 года, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> не проходил процедуру учета в качестве государственного (федерального) имущества.

Согласно представленной информации с администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области от 13.10.2017 №, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> в реестре муниципального имущества муниципального образования Оренбургский район отсутствует.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11, соседка истца по месту жительства и по дачному участку, суду показала, что ФИО6 при жизни, говорила ей о том, что продала земельный участок ФИО2 еще в 2004 году. С этого времени ФИО2 владеет этим земельным участком.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО12, соседка истца по дачному участку, суду показала, что они с ФИО2 являются соседями по дачному участку с 2004 года. Земельный участок был куплен у ФИО6, с этого времени ФИО2 пользуется этим земельным участком.

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая, что ФИО6, являющаяся, на основании свидетельства о праве собственности на землю владельцем земельного участка 

<

адрес>, при жизни выразила свое волеизъявление на отчуждение принадлежащего ей земельного участка, заключив 10.10.2004 года договор купли – продажи с ФИО2, после совершения сделки земельный участок находится во владении и пользовании ФИО2, которая несет бремя его содержания, а обратиться с заявлением на государственную регистрацию перехода права собственности в установленном законом порядке не представляется возможным в связи со смертью одной из сторон, кроме того, спорный земельный участок в наследственную массу после смерти ФИО6 не входил, процедуру учета в качестве государственного (федерального) имущества не проходил, в реестре муниципального имущества муниципального образования Оренбургский район отсутствует, суд, с учетом вышеприведенных норм закона и установленных по делу обстоятельств, находит требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации МО Оренбургский район Оренбургской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли – продажи заключенному 10.10.2004 года между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) на земельный участок, общей площадью 500 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> от продавца ФИО6 к покупателю ФИО2.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд путем подачи апелляционной жалобы.

Судья 

Мотивированное решение суда изготовлено 07.11.2017 года.