Гражданское дело

№ 2-1752/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ленинск-Кузнецкий Кемеровской области 26 сентября 2017 года

Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области 

в составе председательствующего судьи Орловой Н.В.

при секретаре Бикеевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переходе права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, просит обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности квартиры по адресу: ххх, из собственности ФИО2 в собственность ФИО1 на основании договора купли-продажи от 0.00., заключенного между ФИО2 и ФИО1 без обращения ФИО2 в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности.

Исковые требования мотивированы следующим. Указано, что 0.00. ФИО1 и ФИО3, действующий как представитель за ФИО2 по доверенности на продажу квартиры от 0.00., заверенной круглой печатью: ххх подлинность подписи которого засвидетельствована 0.00. нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО4, зарегистрированной в реестре нотариуса за ххх, заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: хх. Квартира принадлежала ответчику (продавцу) на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 0.00., зарегистрированного в ЕГРН за ххх Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в ЕГРП за ххх На момент подписания договора купли-продажи от 0.00. в квартире никто не проживает и не зарегистрирован. Цена отчуждаемой квартиры составляет ххх рублей, истец оплатила ответчику ххх рублей за счет собственных средств до подписания данного договора. Согласно п.11 договора ответчик передает истцу квартиру в момент подписания настоящего договора, который одновременно является актом приема-передачи квартиры. С этого момента к истцу переходит риск случайной гибели или случайной порчи квартиры. Одновременно с передачей квартиры ответчик обязан передать документы на квартиру. Договор фактически исполнен, документы, квартира и ключи от квартиры были получены истцом. Деньги представителем ответчика получены. Истец пользуется квартирой как своей собственной. 0.00. документы были поданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Полысаевский отдел на регистрацию перехода права от ответчика и регистрацию права собственности за истицей. 0.00. истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права. Согласно уведомлению был представлен документ, который не соответствует требованиям законодательства РФ, а именно доверенность от 0.00., выданная ФИО2 на продажу квартиры на имя ФИО3 Регистрационная служба считает, что из текста данной доверенности невозможно определить лицо, которому переданы полномочия и объем переданных полномочий и рекомендовано оформить доверенность в соответствии с законодательством РФ. Согласно лингвистической терминологии смысловая составляющая слова «продать» согласно словарям ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 определяется как «отдать другому лицу за деньги, определенную плату от торговой сделки». Выполнить требования регистрационной службы и переоформить доверенность не представляется возможным в связи с тем, что ФИО2 проживает в Швейцарии, ответчик потеряла интерес к сделке, не собирается повторно переделывать доверенность, т.к. процедура выдачи доверенности в Швейцарии является длительной, хлопотной и затратной, считает, что выданная ею доверенность является достаточной для совершения всех необходимых действий, связанных с продажей квартиры. Истица ссылается на положения п.2 ст.165, п.3 ст.551, ст.218, ст.ст.549-550 ГК РФ, указывает, что данные требования закона сторонами соблюдены, условия договора сторонами выполнены, что подтверждается договором купли-продажи квартиры, распиской в получении денег. Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, отсутствуют. Истица ссылается на положения п.62, п.63 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года. Считает, что значимые обстоятельства по сделке соблюдены: есть факт заключения договора купли-продажи квартиры от 0.00.; есть факт исполнения ответчиком (продавцом) обязанности по передаче квартиры во владение истцу (покупателю); есть факт исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости квартиры (расписка); есть факт отказа регистрирующего органа от внесения записи. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРН, считает, что ее право, как собственника квартиры, нарушено.

В судебное заседание истица не явилась, ее интересы представляла ФИО9, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая иск поддержала, основываясь на доводах и обстоятельствах иска. Указала также, что ответчица имеет постоянное место жительства на территории Швейцарии, в РФ не приезжает, иную доверенность не оформляет, не желает направить в адрес суда каких-либо пояснений по иску, что стало известным в ходе состоявшегося с ней телефонного разговора, она (ответчик) недоумевает, в связи с чем возник данный процесс, если она выдала доверенность на продажу квартиры, отказалась от нее в пользу покупателя квартиры, считает себя лицом, исполнившим сделку купли-продажи.

В судебное заседание ответчица ФИО2 не явилась, о наличии данного дела в производстве суда она уведомлена, что следует из подтверждения получения ею судебной почтовой корреспонденции, о дне судебного заседания она извещалась судебной повесткой надлежаще. Возражений по иску не представила, ходатайств не заявляла.

Учитывая, что ответчица извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, и с учетом согласия представителя истца на вынесение решения в порядке заочного производства, на основании ст.233 ГПК РФ, судом принято решение о рассмотрении дела в порядке заочного производства. 

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области не явился, согласно письменному заявлению просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение исковых требований по существу оставил на усмотрение суда.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, учитывая показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи квартиры от 0.00. ФИО2 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности на продажу квартиры от 0.00., заверенной круглой печатью: ххх с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, подписали договор о том, что продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру по адресу: хх общей площадью 30,4 кв. м за ххх рублей, которые покупатель оплатил продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора полностью.

Швейцария и Россия являются государствами-участниками Конвенции, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, заключенной в г. Гааге 05.10.1961 года, а потому выданная доверенность с проставлением предусмотренного Конвенцией апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен, является действительной и позволяет совершить договор купли – продажи квартиры по адресуххх от имени ФИО2 в лице ФИО3

В силу ч.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Согласно п.11 договора ответчик передает истцу квартиру в момент подписания настоящего договора, который одновременно является актом приема-передачи квартиры. С этого момента к истцу переходит риск случайной гибели или случайной порчи квартиры. Одновременно с передачей квартиры ответчик обязан передать документы на квартиру.

Обязательство по вышеуказанному договору о передаче квартиры и оплаты его стоимости сторонами выполнены полностью, что подтверждено распиской и свидетельскими показаниями свидетелей.

Сторонами фактически не оспаривается правовая природа заключенного договора, его действительность и факт его исполнения, который также подтвержден показаниями свидетелей ФИО10 и ФИО3 в судебном заседании.

Вместе с тем требование о государственной регистрации перехода права собственности соблюсти не получается, т.к. сама ответчица как сторона продавца по договору не имеет намерения приехать в РФ, чтобы лично иметь возможность совместной подачи заявления о производстве регистрации перехода права собственности, а выданная ею доверенность 0.00. не содержит указания на то, что ФИО3 были переданы полномочия по обращению в Росреестр для регистрационных действий, связанных с продажей данной квартиры.

По настоящее время в ЕГРН данная квартира значится принадлежащей на праве собственности ФИО2

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания при условии, что он заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили: покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора, оформив эту передачу соответствующим актом. Отсутствие государственной регистрации само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст.223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п.7 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу п.63 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ).

Как указывает сторона истца, несмотря на то, что ею в полном объеме выполнены обязательства по вышеуказанному договору, имущество фактически ей передано, зарегистрировать переход права собственности она не имеют возможности по не зависящим от нее причинам, поскольку в соответствии с законом регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества на регистрацию не является лично и не оформляет доверенности на ее совершение иным лицом.

Таким образом, закон закрепляет гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру нарушает право истицы и не позволяет ей в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства неправомерности владения и пользования истицей квартирой, фактически договор купли-продажи от 0.00. исполнен обеими сторонами: объект недвижимости передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, покупателю переданы ключи от квартиры, данный договор купли-продажи ответчицей не оспорен. С момента получения имущества истица фактически владеют и пользуются квартирой, несет бремя ее содержания в соответствии со ст.210 ГК РФ.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц или ответчицы на данную квартиру в материалах дела отсутствуют.

Поскольку подписание договора не оспорено, при этом представлены доказательства его фактического исполнения, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясьст.ст.194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести без участия стороны продавца ФИО2 государственную регистрацию перехода к ФИО1 ххх права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру по адресу: хх на основании договора купли-продажи квартиры от 0.00., заключенного между ФИО2 в лице представителя ФИО3 и ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 02.10.2017 года.

Судья: подпись Н.В. Орлова