Дело № 3а-174/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 13 декабря 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ФИО2 - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 3, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 3, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размере 10 039 826 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 40 585 257,38 руб. ФИО2, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО2 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО2 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Исходя из местоположения и площади оцениваемого земельного участка, значительное отклонение полученного результата (670 руб./кв.м) от средней цены предложения земельных участков под производственно-складскую застройку на 01.10.2011г. (1253 руб./кв.м) является не обоснованным. В качестве аналогов оценщиком выбрано 9 объектов, какие объекты не прошли отбор и по каким критериям в отчете не указано. В разделе «Анализ рынка» отсутствуют основные показатели рынка аренды земельных участков под строительство, информация об основных сегментах земельного рынка, данные об объеме продаж, емкости рынка. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Хабаровска, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО3 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что ФИО2, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Являясь арендатором земельного участка, ФИО2 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. 

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.06.2010г., Договора б/н от 12.08.2014г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды №, Соглашения от 05.03.3015г. об изменении условий договора аренды №, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 14 994 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора аренды определен по 27.06.2059г. Арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно кадастровому паспорту дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 20.11.2003г. Разрешенное использование: под строении производственной базы.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 40 585 257,38 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г.

20.07.2017г. в Комиссию поступило заявление ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 390/2017 об оценке, составленный 14.07.2017г. оценщиком ООО «Бизнес Аудит Оценка» ФИО1, согласно которому по состоянию на 01.01.2012г. рыночная стоимость земельного участка составляет 10 039 826 руб.

На заседании Комиссии от 11.08.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 75,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012. в размере 10 039 826 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе ее председателя ФИО4, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, письменных возражений Администрации города Хабаровска на указанный Отчет, пояснений оценщика, составившего Отчет. 

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО2 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ФИО2, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления. 

Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, арендаторы соответственно имеют право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 390/2017 об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж и доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. 

Исходя из проведенного анализа местоположения оцениваемого земельного участка и его фактического использования, оценщик пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка необходимо рассматривать рынок промышленной недвижимости, и в частности, рынок земельных участков под производственно-складскую застройку. 

В ходе анализа рынка земельных участков под промышленную застройку г. Хабаровска, проведенного за два года до даты оценки, оценщиком выявлено 7 предложений по продаже земельных участков, предназначенных под промышленную застройку, которые могут быть использованы в качестве аналогов, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (источники информации журналы «Вся недвижимость Хабаровска», «Недвижимость Дальневосточного региона»), а также 2 аналога – данные по состоявшимся сделкам, представленные в рамках открытого раздела Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости».

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В качестве критериев сравнения оценщиком выделено: категория земель, назначение земельных участков, вид права на земельный участок, дата продажи (предложения), условия продажи (торг), местоположение, площадь, расположение относительно автомагистралей. 

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг); на местоположение; на площадь (масштаб) на расположение относительно автомагистралей.

Корректировки на категорию земель, назначение земельных участков и на вид права не произведены с указанием на сопоставимость по данным критериям объекта оценки и объектов аналогов. 

После расчета корректировок произведено согласование результатов. В доверительный интервал вошли объекты-аналоги с диапазоном стоимости от 483 руб./кв.м до 991руб./кв.м., к согласованию приняты объекты-аналоги №№ 1,3,4,5,6,7,8,9.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 10 615 752 руб.

В рамках доходного подхода отобрано 8 объектов-аналогов.

В качестве критериев сравнения оценщиком выделено: категория земель, назначение земельных участков, условия продажи, дата торгов за право на заключение договора аренды земельных участков, местоположение, площадь; расположение относительно автомагистралей.

Произведены корректировки на дату аренды; на местоположение; на площадь (масштаб) на расположение относительно автомагистралей.

Корректировки на категорию земель, назначение земельных участков и на условия продажи не произведены с указанием на сопоставимость по данным критериям объекта оценки и объектов аналогов. 

После расчета корректировок произведено согласование результатов. В доверительный интервал вошли объекты-аналоги с диапазоном вели чины арендной платы от 70 руб./кв.м до 126 руб./кв.м. к согласованию приняты объекты-аналоги №№ 2,3,6,7. 

Капитализация земельной ренты определена методом кумулятивного построения.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9 375 334 руб.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка после согласования результатов определена в размере 10 039 826 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что указанная в разделе «Анализ рынка» стоимость в размере 1253 руб./кв.м является средней по городу Хабаровску по состоянию на 01.10.2011г. без учета особенностей земельного участка (местоположение, площадь, деловая активность и пр.). При этом ценовой диапазон для земельных участков под производственно-складскую застройку составляет от 80 до 2100 руб./кв. Объект оценки и объекты аналоги относятся к одному сегменту рынка. Вся информация по сегментам рынка при ведена в приложении № 5 к Отчету, в разделе «Анализ рынка» имеется соответствующая ссылка. В расчетах им использованы все отобранные объекты-аналоги

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из отчета следует, что объекты аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; по тем критериям, где объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, оценщиком применены корректировки. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 3, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 декабря 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз