Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

20 февраля 2017 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Лисицкой О.А.,

с участием представителя истцов,

в отсутствие истцов, ответчиков,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

13 апреля 2016 года ФИО1 и ФИО2- продавцы и ФИО3- покупатели заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продают, а покупатель приобретает в собственность квартиру №14, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. Цена продаваемой квартиры по договоренности сторон определена в размере 2400 000 рублей. Покупатель обязуется оплатить продавцам указанную сумму в срок до 20 апреля 2016 года включительно. При этом стороны установили, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ ипотека в силу закона не возникает. Стороны также установили, что договор имеет силу передаточного акта. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. В квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, которые обязуются выписаться из квартиры в срок до 29 апреля 2016 года включительно.

В счет оплаты стоимости квартиры покупатель передал продавцам один миллион рублей.

Право собственности ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 апреля 2016 года.

12 мая 2016 года ФИО3- продавец и ФИО4- покупатель заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру №14, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. Цена продаваемой квартиры по договоренности сторон определена в размере 2400000 рублей. Расчет между сторонами произведен в день подписания договора. Договор имеется силу передаточного акта. 

Право собственности ФИО4 на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 мая 2016 года.

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к К.М.КБ., ФИО4,в котором просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 13 апреля 2016 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3; признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 12 мая 2016 года между К.М.КВ. и ФИО4 недействительным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернуть стороны в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на существенное нарушение договора покупателем ФИО3, выразившееся в неисполнении обязанности по оплате стоимости квартиры в полном объеме; на мнимость сделки, заключенной между ФИО3 и ФИО4, на то, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО3 и ФИО4 совершен с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности и привели доводы о том, что фактически квартира ФИО3 ФИО4 не передавалась, ФИО4 не приступал к реализации своих прав и обязанностей собственника квартиры.

Извещенные о времени и месте судебного заседания истицы не явились, причину неявки не сообщили, обеспечили явку представителя.

Представитель истцов заявленные требования поддержал.

Ответчики извещались о дате и времени судебного заседания по последним известным суду местам жительства, не явились, причину неявки не сообщили, возражений не представили.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно условиям заключенного ФИО1, ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи от 13 апреля 2016 года покупатель- ФИО3 обязан был оплатить стоимость квартиры 

<

адрес> в размере 2400000 рублей в срок до 20 апреля 2016 года включительно (п.3 Договора купли-продажи). 

В судебном заседании сторона истца признала, что ФИО3 оплатил в счет стоимости квартиры 1000000 (один миллион) рублей. 

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчик ФИО3 не представил в судебное заседание доказательств, подтверждающих выполнение обязанности покупателя по оплате стоимости квартиры в размере 2400000 рублей в срок до 20 апреля 2016 года, и не представил доказательств, подтверждающих факт передачи ФИО1, К.М.СБ. оставшейся суммы в счет стоимости квартиры в размере 1400000 рублей.

Сумма задолженности ФИО3 по оплате стоимости квартиры превышает 50% от общей стоимости квартиры, определенной сторонами договора купли- продажи ФИО1, ФИО2 и ФИО3. 

Указанное нарушение обязательств покупателем К.М.КВ. суд признает существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку сторона договора ФИО1, ФИО2 в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку целью продавца по договору купли-продажи является получение материального блага от другой стороны договора в установленный договором срок.

В п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны следующие разъяснения, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из указанных обстоятельств, установленных в судебном заседании на основании доказательств, представленных сторонами спора в судебное заседание, проанализировав положения ст. ст. 309,310, п.п.1,4 ст. 454, п.1 ст. 486 ГК РФ, ст. 450, ст. 489 ГК РФ, а также руководствуясь руководящими разъяснениями, содержащимися в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что требования истцов к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 13 апреля 2016 года подлежат удовлетворению в связи с существенным нарушением договора покупателем ФИО3.. 

Подлежат удовлетворению и требования истцов о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного 12 мая 2016 года ФИО3 и ФИО4 по следующим основаниям.

Заявляя требования о признании указанного договора недействительным, истцы указали на его мнимость. 

В соответствии со ст.166ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст.170ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла п.1 ст. 170 ГК РФ мнимость сделки обусловлена тем, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достигнуть заявленных результатов. Установление факта того, что в намерения сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки ничтожной. 

Исходя из системного толкования п.1 статьи 1, п.3 ст. 166 и ст. 170 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ даны разъяснения о том, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В п.86 дано разъяснение о том, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст. 170 ГК РФ. 

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и К.М.СВ. продолжают проживать в квартире 

<

адрес>, нести бремя оплаты содержания жилья и коммунальных услуг, лицевой счет по указанной квартире открыт на ФИО1.

В судебное заседание ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих, что ими предпринимались меры к выселению, прекращению права пользованию квартирой ФИО1 и К.М.СГ., тогда как такое обязательство последние брали на себя при заключении договора купли-продажи 13 апреля 2016 года с ФИО3. Срок исполнения этого обязательства истек 29 апреля 2016 года.

В судебное заседание ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих, что ФИО4 совершил действия по осуществлению своих прав собственника квартиры 

<

адрес>. 

Суд признает, что договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный 12 мая 2016 года между ФИО3 и ФИО4 является ничтожным.

Гражданским законодательством не установлен иной способ защиты прав ФИО1 и ФИО2. и защита их прав возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры № 14, кадастровый номер №, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный 13 апреля 2016 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 500000 (пятьсот тысяч) рублей- сумму, уплаченную по договору.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 500000 (пятьсот тысяч) рублей- сумму, уплаченную по договору.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 14, кадастровый номер №, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный 12 мая 2016 года между ФИО3 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру № 14, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру № 14, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру № 14, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру № 14, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Судья М.В. Ковригина

Мотивированное решение суда изготовлено 27 февраля 2017 года