дело № 33-1807/2017

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Федотовой Е.В.,

судей Ившиной Т.В., Самохиной Л.М.,

при секретаре Гатченко О.О.,

рассмотрела 20 июня 2017 года в открытом судебном заседании частную жалобу акционерного общества коммерческий банк «Агропромкредит» на определение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 10 января 2017 года об отказе в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения путем установления иной начальной продажной цены заложенного имущества, по гражданскому делу по иску акционерного общества коммерческий банк «Агропромкредит» к ФИО1 ФИО9 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Федотовой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

заявитель акционерное общество коммерческий банк «Агропромкредит» (далее - АО КБ «Агропромкредит») обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 17 марта 2016 года удовлетворен иск АО КБ «Агропромкредит» к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога. Решением суда обращено взыскание на предмет залога жилой дом общей площадью *** кв.м. и земельный участок под жилым домом, расположенные по адресу: (адрес), принадлежащие ФИО1, определен способ продажи - продажа с публичных торгов и определена первоначальная продажная стоимость в размере *** руб. за жилой дом и *** руб. за земельный участок. На основании выданного исполнительного листа возбуждено исполнительное производство № *** 09 августа 2016 года об обращении взыскания на предмет залога. В рамках указанного исполнительного производства предметы залога жилой дом и земельный участок были переданы на реализацию по цене *** руб. ООО «Дельта», осуществляющее торги указанного имущества, произвело весь комплекс мероприятий, предусмотренный законом, по продаже имущества. Согласно протоколу от 16 декабря 2016 года, первые торги дома и земельного участка признаны несостоявшимися, ввиду отсутствия заявок. Таким образом, по цене, указанной в решении суда от 17 марта 2016 года, указанные предметы залога не продаются. Согласно отчету об оценке объекта от 19 декабря 2016 года жилой дом, общей площадью *** кв.м. оценен в *** руб., земельный участок в *** руб. Согласно п.4 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» первоначальная продажная стоимость предмета залога должна быть установлена в размере *** руб.

В связи с вышеизложенным заявитель просил изменить первоначальную продажную стоимость предмета залога и установить её в размере: на жилой дом, общей площадью *** кв.м., кадастровый (условный) номер ***, расположенный по адресу: (адрес) в размере *** руб.; на земельный участок, кадастровый номер *** категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь *** кв.м. в размере *** руб. 

Обжалуемым определением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 10 января 2017 года заявление АО КБ «Агропромкредит» оставлено без удовлетворения.

С определением суда заявитель АО КБ «Агропромкредит» не согласен и обратился с частной жалобой, в которой просил решение суда отменить, как незаконное.

Частная жалоба назначена к рассмотрению судебной коллегией на основании ч.3 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с извещения лиц, участвующих в деле, с учетом характера и сложности разрешаемого процессуального вопроса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, письменные возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно разъяснениям данным в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 г., порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 4 февраля 2014 г. № 221-О, достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации изменения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права.

При этом, баланс интересов должен быть обеспечен как в случае, когда произошло уменьшение рыночной цены заложенного имущества, так и в случае увеличения этой цены.

Отказывая в удовлетворении заявления АО КБ «Агропромкредит» об изменении порядка исполнения решения суда путем установления иной начальной продажной цены заложенного имущества, суд исходил из того, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих снижение рыночной стоимости предмета залога до указанного заявителем значения. 

Между тем судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 17 марта 2016 года, в том числе обращено взыскание на жилой дом, общей площадью *** кв.м., кадастровый (условный) номер ***, расположенный по адресу: (адрес), принадлежащий ФИО1 на праве собственности, путём реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере *** руб. и земельный участок, кадастровый номер ***, категория: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м., адрес объекта: (адрес), принадлежащий ФИО1 на праве собственности, путём реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере *** руб.

Залоговое имущество выставлялось на торги, но торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок, что свидетельствует о несоответствии начальной продажной цены заложенного имущества реалиям настоящего времени.

В подтверждение обстоятельств о снижении стоимости имущества, на которое обращено взыскание, заявителем представлен отчет об оценке от 19.12.2016 г. ООО «Регистратор-Плюс», согласно которому рыночная стоимость залогового имущества: жилого дома составляет *** руб., а земельного участка *** руб.

В ходе рассмотрения дела третьи лица ФИО2 и ФИО3 не согласились с представленным заявителем отчетом, просили назначить судебную оценочную экспертизу. Судом первой инстанции в удовлетворении заявленного ходатайства необоснованно отказано.

В связи с наличием спора о рыночной стоимости объектов, на которое обращено взыскание, по ходатайству ФИО2 и ФИО3, определением судебной коллегии назначена судебная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта Оренбургского филиала ФБУ Самарская ЛСЭ Минюста России ФИО4 от 30.05.2017 г. № 300/10/7-2, рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 281,8 кв.м., кадастровый (условный) номер *** составляет 4 090 560 руб., земельного участка, площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства составляет *** руб.

Данное экспертное заключение Оренбургского филиала ФБУ Самарская ЛСЭ Минюста России ФИО4 является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 ГПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта составлено им в пределах своей компетенции.

Эксперт имеет соответствующую квалификацию, ссылки на которую имеются в самом экспертном заключении, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, указание на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения спора.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством, в связи с чем судебная коллегия определила в порядке ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ принять его в качестве нового доказательства, поскольку имеются уважительные причины его непредставления в суд первой инстанции.

Учитывая, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, что подтверждается заключением эксперта Оренбургского филиала ФБУ Самарская ЛСЭ Минюста России ФИО4 от 30.05.2017 г. № ***, приняв во внимание доказательства невозможности его реализации на торгах по установленной решением суда начальной продажной стоимости, судебная коллегия полагает необходимым отменить обжалуемое определение и принять новое, которым удовлетворить заявленные требования АО КБ «Агропромкредит» об установлении иной начальной продажной цены заложенного имущества.

Принимая во внимание положения пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому начальная продажная стоимость предмета залога должна составлять 80% от стоимости объекта, судебная коллегия полагает необходимым установить начальную продажную стоимость жилого дома, общей площадью *** кв.м., кадастровый (условный) номер *** расположенного по адресу: (адрес), принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путём реализации с публичных торгов, в размере 3 *** руб. и земельного участка, кадастровый номер *** категория: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м., адрес объекта: (адрес), принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путём реализации с публичных торгов, в размере *** руб.

Руководствуясь статьей 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

определение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 10 января 2017 года отменить.

Принять новое определение, которым заявление акционерного общества коммерческий банк «Агропромкредит» об изменении порядка исполнения решения путем установления иной начальной продажной цены заложенного имущества – удовлетворить.

Установить начальную продажную стоимость жилого дома, общей площадью *** кв.м., кадастровый (условный) номер *** расположенного по адресу: (адрес) принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путём реализации с публичных торгов, в размере *** руб.

Установить начальную продажную стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, категория: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью *** кв.м., адрес объекта: (адрес), принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путём реализации с публичных торгов, в размере *** руб.

Председательствующий: 

Судьи: