Дело № 3а-13/2023 (№ 3а-25/2022, № 3а-240/2021)

73OS0000-01-2021-000272-85                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Татнефть-АЗС Центр» к Министерству  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Татнефть-АЗС Центр» (далее также общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиии» о признании незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  17 сентября  2021  года; установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 4720 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов, предусмотренных СНиП для размещения  в предзаводской зоне (в том числе АЗС); объекты по обслуживанию автомобилей, в размере его рыночной стоимости, равной 10 172 788 руб. 

Требования мотивировало тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, при этом арендные платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 22 723 424 руб. 26 коп.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 28 мая 2021 года, определенную  в отчете об оценке № *** от 11 августа 2021 года, выполненном ООО «Независимость».   

В связи с этим общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решением  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки» № *** от  17 сентября  2021  года было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.

Судом к участию в деле в качестве  заинтересованных лиц были привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик ФИО1

Определением Ульяновского областного суда от 2 февраля 2023 года произведена замена административных ответчиков  Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

Представитель ООО «Татнефть-АЗС Центр»   ФИО2 в судебном заседании уточнила требования административного иска, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2021 года – 7 540 593 руб. 04 коп., настаивала на удовлетворении  уточненного административного иска, указала, что выводы заключения судебной экспертизы не оспаривает. 

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Не соглашается с выводом эксперта в заключении об отсутствии в отчете об оценке указанного в решении ОГБУ «ЦГКО» нарушения № 14, ссылаясь на то, что на стр. 29-30 отчета в расчетной таблице оценщиком неверно определена стоимость объекта-аналога № 1 за 1 кв.м. В расчете оценщик указывает, что объект-аналог № 1 с площадью 1946 кв.м реализуется по цене 5 000 000 руб., итоговая стоимость за 1 кв.м оценщиком указана 2500 руб., вместо 2569 руб. 40 коп. В последующем весь расчет стоимости с учетом  вводимых корректировок осуществляется оценщиком от неверных данных.

В отношении расчета экспертом рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 28 мая 2021 года  указывает на превышение коэффициента вариации 0,33 (33%) после введения корректировок, что свидетельствует о неоднородности выбора объектов аналогов.  

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,  ППК «Роскадастр»,  Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Независимость», ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что на основании договора аренда земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №*** от 19 июня 2017 года  ООО «Татнефть-АЗС Центр» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4720 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов, предусмотренных СНиП для размещения  в предзаводской зоне (в том числе АЗС); объекты по обслуживанию автомобилей, фактическое использование: под ***,  расположенного  по  адресу:  ***. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 22 723 424 руб. 26 коп.

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке филиалом ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ульяновской области  была  представлена в ОГБУ «ЦГКО» информация по состоянию на 27 апреля 2021 года о внесении в ЕГРН изменений в части установления ограничений (обременений) в виде санитарно-защитной зоны промышленных предприятий. В связи с этим актом ОГБУ «ЦГКО» от 14 мая 2021 года №***   была определена  кадастровая стоимость  земельного участка  по состоянию на  27 апреля 2021 года в размере 15 679 162 руб. 74 коп. Указанная дата является и датой начала применения этой кадастровой стоимости.    

Согласно отчету об оценке № *** от 11 августа 2021 года рыночной стоимости земельного участка, выполненному оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 28 мая 2021 года составила 10 172 788 руб. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки  всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого утверждена в размере 16 725 858 руб. 43 коп.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 27 апреля 2021 года является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 27 апреля 2021 года, в размере 15 679 162 руб. 74 коп., рассчитаны арендные платежи за 2021 и 2022 годы, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной  стоимости по состоянию на 28 мая 2021 года будет являться основанием для перерасчета  арендных платежей за период действия указанной кадастровой стоимости. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 20 августа 2021 года ООО «Татнефть-АЗС Центр»  обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Независимость» ФИО1,  согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 мая  2021 года составила  10 172 788 руб. 48 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                17 сентября 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Татнефть-АЗС Центр»  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2021 года - 10 172 788 руб. 48 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Независимость» ФИО1,  явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. На стр. 6 отчета об оценке в строке «дата обследования объекта оценки» содержится противоречивая информация (даты, ссылки на нормативные документы).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2.      На стр. 6, стр.11 отчета об оценке оценщиком приведены применяемые стандарты оценки, в том числе Федеральный стандарт оценки  «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом  Минэкономразвития РФ № 508 от 22 октября 2010 года. Согласно заданию на оценку вид стоимости, определяемой оценщиком – рыночная.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «б» п. 8 ФСО № 3.

3.    На стр. 21 оценщиком  сделан вывод, что оцениваемый земельный участок относится  к землям населенных пунктов, предназначенным для размещения производственных объектов. Далее на стр. 22 оценщик указывает, что сегмент рынка земельных участков из категории земель населенных пунктов коммерческого назначения говорит о наличии рынка и возможностях выбора предложений для  потенциальных покупателей.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. 

4.   Согласно отчету об оценке (стр. 22) оценщиком приведен анализ фактических данных  о ценах сделок и предложений  по продаже земельных участков. При этом предложение № 1 (аналог № 1) - вид разрешенного использования – для производственных нужд. Предложение № 2 (аналог № 2) – вид разрешенного использования  - многофункциональные объекты. Площадь земельного участка  согласно данным публичной кадастровой  карты  1295 кв.м, оценщиком принята площадь 1300 кв.м.

Выбранные предложения (аналоги) несопоставимы  и не единообразны   с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения  соответствующей  корректировки на функциональное  назначение (вид разрешенного использования), либо обоснованием отказа от применения корректировки.

Вышеизложенное нарушает требования п.п. «в» п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

Предложение № 3 (аналог № 3)  - идентификатор – ***, скриншоты  на стр. 23-24, 51 отчета, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, не позволяют  достоверно и однозначно идентифицировать объект-аналог, установить ценообразующие факторы, вид разрешенного использования данного земельного участка, а, следовательно, и отнести к сегменту рынка объекта-оценки.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

5.    На   стр. 22 отчета об оценке оценщиком указано, что не рассматривались  в качестве аналогов предложения по продаже  земельных участков с имеющейся недвижимостью коммерческого назначения.  В ходе сравнения представленных данных в отчете (текст объявлений ст. 23, 24 отчета), с данными портала Росреестра установлено, что  на земельных участках, предложенных в качестве  аналогов № 2 и № 3, расположены строение (сооружение), наличие которых не может не влиять на стоимостные характеристики земельного участка в целом.  Стоимость  за 1 кв.м земельных участков предложений (аналогов)  № 2 и № 3 приведены оценщиком  для застроенных земельных участков, что приводит  к некорректному  толкованию  результатов оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

6.       На стр. 22 отчета об оценке указано, что оценщиком найдены на рынке земельных участков на дату оценки и в допустимый срок  экспозиции 3 предложения по продаже земельных участков.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу  данных о рынке недвижимости установлено, что в допустимый срок  экспозиции, указанный в  отчете, на рынке продаж имелись предложения по продаже земельных участков производственного назначения в г. Ульяновске, не отраженные оценщиком.

Анализ рынка произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под производственную  недвижимость в г. Ульяновске на дату проведения оценки.

Нарушены требования п.п. «б» п. 11 ФСО№ 7, п. 5ФСО №3.

7.   Анализ фактических данных о ценах сделок  и предложений с  объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым  может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его  использования, проведен без указания интервала значений цен.

Нарушены требования п.п. «в» п. 11 ФСО№ 7, п.п. «з» п. 8 ФСО№ 3.

8.    На   стр. 21 отчета оценщик относит объект оценки к сегменту рынка земельных участков, относящегося к землям населенных пунктов, предназначенных для размещения производственных объектов. На стр. 24 указано, что средний период экспозиции  земельных участков из категории земель  населенных пунктов под коммерческое назначение в Ульяновской области, составляет 10 месяцев в соответствии  с данными исследования Ассоциации Некоммерческой организации «Статриелт» по состоянию на 1 апреля 2021 года. Далее на стр. 26 оценщик указывает  средний период  экспозиции земельных участков – от 6 до 36 месяцев.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

9.    Требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых   объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО факторы, указанные на стр.25 отчета, не содержат  интервала значений.

Нарушены требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.

10.    На  стр. 26 отчета об оценке оценщиком указано, что состав, значения ценообразующих факторов, а также  их степень влияния на  стоимость, подтверждаются рыночными данными по землям населенных пунктов  под коммерческое использование  от специалистов ведущих риелторских  компаний города. На стр. 21  отчета  оценщик относит объект оценки к сегменту рынка  земельных участков,  относящемуся  к землям  населенных пунктов, предназначенных для  размещения производственных объектов. В отчете  об оценке  отсутствуют скрины, копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об  источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

11.    Основные выводы относительно рынка в сегментах, необходимых для оценки объекта, сделанные оценщиком на стр. 26 отчета об оценке, не относятся  к рынку недвижимости оцениваемого объекта.

Нарушены требования  п.п. «д» п. 11 ФСО № 7, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3.

12.   Вид  разрешенного использования объекта оценки и аналога № 2, указанные оценщиком на стр. 29, 30 отчета об оценке не соответствуют данным, приведенным оценщиком на стр. 23 отчета об оценке и выписке из ЕГРН на 9 августа 2021 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

13.   Применение корректировки  на местоположение  при расчете стоимости объекта оценки не обоснованно. При введении данной корректировки оценщиком используются различные элементы сравнения (для объекта-аналога № 1 и № 2 и объекта оценки - локальное местоположение внутри города, для объекта аналога № 3 – по отношению к областному центру).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. 

14.  При расчете стоимости  объекта оценки оценщиком допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования п. 5 ФСО№ 3.

15.  Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы  об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В отчете об оценке отсутствуют скрины, копии материалов  и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 11 августа 2021 года, выполненного экспертом ООО «Независимость» ФИО1,  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № *** от 21 апреля 2023 года, выполненного экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, усматривается, что экспертом сделан вывод  о том, что  содержание отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года, выполненного  оценщиком ООО «Независимость» ФИО1,  не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке. 

На основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке №*** рыночной стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года, площадью 4720 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, экспертом выявлены:

1.2 Нарушения (несоответствия) допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1. Аналоги  № 2 и № 3,  согласно тексту объявлений, имеют объекты капитального строительства.  Корректировка на данный фактор в расчетной таблице на стр. 29-30 отчета отсутствует, как и отсутствует обоснование отказа от применения корректировки по данному фактору. Корректировка по данному фактору влияет на расчет стоимости.

Нарушение п. «и» ст.8 ФСО № 3.

2. Объекты-аналоги № 1, № 2 по локальному расположению в пределах города отнесены оценщиком к зонам центров деловой активности с К=0,86, аналог № 3 отнесен к зоне окраин города и промзон (согласно справочнику Лейфера-2020, ЗУ). Данный вывод сделан неверно, так как ближайшим окружением адреса *** (аналог № 1) являются земельные участки с расположенными на них объектами капитального строительства из производственно-складского сегмента, что обоснованно позволяет отнести аналог № 1  к промышленной зоне (К=0,75).

Аналог № 2 (***) расположен на въезде в жилой ***. Расположен на второй линии, за трамвайными путями. Все это обоснованно  позволяет отнести данный земельный участок по местоположению к зоне многоквартирной жилой застройки (К=0,77).

Аналог № 3 расположен в ***, справа, в удалении более ***. Принять данный аналог  по категории окраины города, промзоны не представляется корректным. Наиболее обоснованной для данного участка зоной  расположения обоснованно можно принять зону «Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра» (К=0,81 по отношению к ***) с последующей корректировкой по местоположению в самом городе. 

Введение соответствующих корректировок в расчеты приведет к изменению стоимости объекта.

Нарушение п. 22 д ФСО № 7.

3.    В  расчетной таблице на стр. 30  отчета отсутствует расчет влияния скорректированной стоимости каждого аналога на итоговую стоимость объекта оценки (весовые коэффициенты). Необходимость применения таких расчетов  описана в учебнике для студентов «Оценка недвижимости», глава 8.4 Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода (под редакцией ФИО4 и ФИО5. Издание второе, переработанное и дополненное. Москва, «Финансы и статистики», 2007 г.) 

Введение соответствующих корректировок в расчеты приведет к изменению стоимости объекта.

Нарушение п. 22 д ФСО № 7.

1.3 В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения № *** от 17 сентября 2021 года об отказе  в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает:

По п. 1 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 2 решения – нарушены п. 5, п. 8 б ФСО № 3. 

По п. 3 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 4 решения – нарушен п. 5 и п. 11 ФСО № 3.

По п. 5 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 6 решения – нарушены п. 5 ФСО № 3, п.11 б ФСО № 7.

По п. 7 решения -  нарушены п. 8 з ФСО № 3, п. 11 в ФСО № 7. 

По п. 8 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 9 решения – нарушены п. 11 г ФСО № 7.

По п. 10 решения – нарушены п. 5  и п. 11 ФСО № 3.

По п. 11 решения – нарушены  п. 8 з ФСО № 3, п. 11 д ФСО № 7.

По п. 12 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 13 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 14 решения - экспертом не обнаружены допущенные оценщиком математические ошибки. На стр. 30 отчета в расчетной таблице при внесении корректировки на местоположение объекта в графе «Цена после корректировки» указано предыдущее значение цены, то есть без учета внесенной корректировки. Однако, после применения корректировки  на площадь  итоговая цена после корректировки учитывает, в том числе величину корректировки на местоположение. Данный недостаток эксперт считает возможным отнести к технической опечатке, так как это не повлияло на итоговый расчет стоимости.

Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.

По п. 15 решения -  нарушен п. 11 ФСО № 3.

На основании проведенной экспертизы отчета об оценке  № *** рыночной  стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года, эксперт делает следующие выводы: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в п.п. 1-15 решения  № *** от 17 сентября 2021 года – имеются.

Эксперт признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 14 решения.

1.4. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно.

1.5  Ошибки при выполнении математических действий не допускались.

1.6 Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверямой.

Согласно заключению эксперта № *** от 21 апреля 2023 года, выполненному экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, рыночная стоимость земельного участка, площадью 4720 кв.м,  кадастровый номер ***  расположенного по адресу:   ***, по  состоянию  на  28 мая  2021  года составляла 7 540 593 руб. 04 коп.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 21 апреля 2023 года подготовлено экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Однако, по вопросу о проверке отчета об  оценке  № *** рыночной  стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности суд не соглашается с выводом эксперта об отсутствии нарушения п. 5 ФСО № 3, указанного в пункте 14 решения ОГБУ «ЦГКО» по следующему основанию.

На стр. 29-30 отчета  об  оценке  № *** рыночной  стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года в расчетной таблице оценщиком неверно определена стоимость объекта-аналога № 1 за 1 кв.м. Так, в расчете оценщик указывает, что объект-аналог № 1 имеет площадь 1946 кв.м, что соответствует данным Росреестра, и реализуется он за 5 000 000 руб., в то же время итоговая стоимость за 1 кв.м оценщиком рассчитана исходя из площади, указанной в объявлении, и составила 2500 руб., вместо 2569 руб. 40 коп., что является ошибочным. Таким образом, при расчете рыночной стоимости оценщиком были использованы недостоверные сведения об объекте-аналоге № 1 в части его площади.   

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на имущественные права, на статус населенного пункта,  на местоположение в городе,  на интенсивность транспортного потока, на коммуникации, на площадь,  информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца   указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Доводы представителя ОГБУ «ЦГКО» о превышении коэффициента вариации, указывающее на неоднородность  выбора объектов-аналогов, не   является основанием для вывода о неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации не закреплена.   Как следует из пояснений эксперта ***, превышение коэффициента вариации обусловлено  слабой развитостью рынка объекта оценки, наличием ограниченного количества сопоставимых объектов-аналогов на дату оценки, которые им были приняты в расчет.

Кроме того, превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки соответствующего предписания не содержат.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «ЦГКО» нарушения в отчете об оценке  № *** рыночной  стоимости земельного участка от 11 августа 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Независимость» ФИО1,  и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки,  а также иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки, установленные  в результате проведения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 17 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с учетом этого  считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 4720 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2021 года в размере 7 540 593 руб. 04 коп. определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 27 апреля 2021 года  по 31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом судебной экспертизы (заключение эксперта № ***) в размере 45 700 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г.  №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Таким образом, в связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления ООО «Татнефть-АЗС Центр» о признании незаконным решения расходы по производству судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом, проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Татнефть-АЗС Центр» к Министерству  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 17 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 4720 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2021 года в размере 7 540 593 руб. 04 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 27 апреля 2021 года  по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Татнефть-АЗС Центр»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» судебные расходы за производство судебной экспертизы в размере 45 700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              О.Е.Кинчарова